Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý 3/2016

Thị trường chứng khoán lên mức cao nhất kể từ tháng 2/2008 trong phiên giao dịch ngày 27/9/2016, trước những thông tin tích cực từ việc các ngân hàng hàng đầu hạ lãi suất huy động, tiếp tục cho thấy tình hình kinh tế vĩ mô của Việt Nam trong 3 quý đầu năm 2016 tương đối ổn định, nhất là trước những biến động của kinh tế khu vực và quốc tế. Mặt bằng lãi suất trong 8 tháng đầu năm tương đối ổn định; lãi suất có xu hướng tăng nhẹ sau dịp Tết Nguyên đán khoảng 0,2% đến 0,3%, sau đó các Ngân hàng thực hiện điều chỉnh lãi suất tùy theo tình hình thanh khoản nhưng không ghi nhận diễn biến bất thường nào. Mặt bằng lạm phát cũng được duy trì tương đối ổn định từ đầu năm đến nay, lạm phát cơ bản dao động quanh mức 1,4% đến 1,9%, bình quân 8 tháng đầu năm là 1,81%. Trong 8 tháng đầu năm 2016, kim ngach xuất khẩu đạt mức tăng trưởng 3,3% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù thặng dư thương mại lên đến 2,87 tỷ USD, nhưng tốc độ tăng trưởng xuất khẩu có dấu hiệu chậm lại so với cùng kì năm trước. Ngoài ra, nợ công và rủi ro từ hệ thống ngân hàng vẫn là vấn đề còn tồn đọng do chất lượng tài sản không cao và áp lực về vốn lớn. Trong 9 tháng đầu năm 2016, Việt Nam thu hút 16,4 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới và tăng thêm từ 1.820 dự án, có giảm nhẹ (4%) so với cùng kỳ năm 2015, nhưng vẫn được đánh giá là mức khả quan trong khu vực. Trong số này, 6% dòng vốn đổ vào hoạt động kinh doanh bất động sản. Hải Phòng và Hà Nội là 2 địa phương dẫn đầu về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài với số vốn đầu tư lần lượt là 2,7 tỷ USD và 2 tỷ USD. 

Ảnh minh họa

Tính đến hết quý 3/ 2016, tăng trưởng GDP của Việt Nam ở mức 5,93% thấp hơn cùng kỳ năm ngoái (6,5%). Trong đó, tốc độ tăng trưởng của nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản ở mức thấp nhất trong vòng 6 năm qua, do đợt hạn hán tồi tệ nhất trong vòng 90 năm tại đồng bằng sông Cửu Long. Nền kinh tế Việt Nam được dự báo sẽ có tốc độ tăng trưởng khả quan trong quý cuối cùng của năm 2016. Thị trường bất động sản vì vậy cũng được kỳ vọng sẽ có nhiều diễn biến tích cực và sôi động trong những tháng cuối năm 2016. Căn hộ để bán Trong quý 3 năm 2016, hơn 6.800 căn hộ mới đã được mở bán từ 16 dự án, tăng 14% so với quý trước, nhưng giảm 38% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu vực phía tây tiếp tục là nguồn cung chính với 36% số lượng căn hộ mở bán mới nằm tại khu vực này, giảm nhẹ về tỷ trọng so với quý trước (40%). Phân khúc trung cấp vẫn chiếm đa số trong các dự án mở bán mới, tuy nhiên, nguồn cung mới từ phân khúc cao cấp và căn hộ hạng sang cũng tăng lên đáng kể. Cụ thể, có khoảng 3.000 căn hộ từ các phân khúc này được tung ra thị trường trong quý 3/2016, chiếm 45% tổng số căn mở bán. Nhìn chung, tâm lý thị trường tích cực vẫn được duy trì trong quý này, doanh số bán hàng bắt kịp tương đối nhanh với số căn mở bán mới. Tổng cộng có 5.279 căn hộ đã được bán ra trong quý này, tăng 52% so với quý trước. Số căn bán được của phân khúc cao cấp tiếp tục cho thấy xu hướng tăng trưởng kể từ đầu năm 2016 với tốc độ tăng trưởng trung bình quý là 13%. Trong ba quý đầu tiên của năm 2016, số lượng căn hộ đã bán đạt xấp xỉ 14.200 căn, trong đó lượng căn hộ trung cấp bán ra chiếm gần 50%.

Ảnh minh họa

Xét về giá, trong quý này, mức giá bán trên thị trường sơ cấp có xu hướng tăng. Cụ thể, mức giá của các dự án được mở bán từ những quý trước tăng trung bình khoảng 2%. Theo phân khúc, phân khúc trung cấp và cao cấp tăng trung bình lần lượt 6% và 8%. Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình giảm nhẹ khoảng 0,2% so với quý trước. Theo phân khúc, cao cấp là phân khúc duy nhất chứng kiến sự sụt giảm trên thị trường thứ cấp, giảm 1,9% trong khi các phân khúc khác đã tăng từ 0,2% đến 1,8%. Còn theo tình trạng dự án, trong khi giá các dự án đã hoàn thành giảm trung bình 2,6%, các dự án đang được xây dựng tăng nhẹ lên 1%. Trong tương lai, thị trường được dự đoán tiếp tục diễn biến khả quan trong quý cuối cùng của năm 2016. Cả hai hoạt động bán hàng và mở bán có thể tiếp nối đà tăng trưởng từ các quý trước. Nhiều dự án sẽ tiếp tục ra hàng trong quý cuối năm và nằm rải rác tại các khu vực đang phát triển trong thành phố.

Thị trường biệt thự, nhà liền kề trong quý 3/2016, thị trường nhà đất Hà Nội ghi nhận 4 dự án mới bao gồm Gamuda giai đoạn 3 (nhà liền kề Camilla), La Casa Villa, An Phú Shop villa (khu đô thị mới Dương Nội) và biệt thự Imperia Garden, bổ sung 446 căn cho toàn thị trường, thấp hơn các đợt mở bán trong quý 1 và quý 2/2016. Ba trong bốn dự án này tọa lạc tại các quận đóng góp lớn vào tổng cung trên thị trường: Hà Đông, Thanh Xuân và Hoàng Mai. Lần đầu tiên, quận Đống Đa tham gia vào thị trường các dự án biệt thự/ liền kề với dự án cao cấp quy mô nhỏ với chỉ gồm 16 căn biệt thự và 9 căn nhà phố thương mại. Theo loại hình, nhà liền kề và nhà phố thương mại chiếm 84,9% số lượng mở bán mới, còn lại là loại hình biệt thự. Trong quý, giá thứ cấp bình quân giảm 1,9% so với quý trước và tăng 1,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bình quân tại quận Cầu Giấy vẫn cao nhất thị trường và tiếp tục tăng 1,38% so với quý trước. Các quận, huyện Long Biên, Tây Hồ, Từ Liêm và Hoài Đức cũng ghi nhận đà tăng của giá thứ cấp. Tình hình hoạt động của thị trường nhà đất phát tín hiệu tích cực tại tất cả các quận, đặc biệt tại quận Hai Bà Trưng với nguồn cung hạn chế.

Quý cuối năm 2016 được kỳ vọng sẽ có nhiều dự án mở bán mới nổi bật từ các chủ đầu tư uy tín như Vinhomes Paradise Mễ Trì, Vinhomes Riverside giai đoạn 2, The Manor Central Park, khu đô thị mới Tân Hoàng Mai. Thị trường Văn phòng trong quý vừa qua, nguồn cung văn phòng tiếp tục tăng với sự ra mắt của tòa VP Bank Tower (hạng B) tại khu vực Đống Đa – Ba Đình. Do phần lớn diện tích được sử dụng nội bộ nên tòa nhà chỉ cung cấp thêm 5.000 m 2 diện tích cho thuê vào tổng nguồn cung. Đến hết Quý 3/2016, tổng nguồn cung văn phòng đạt trên 1,1 triệu m 2 , trong đó văn phòng hạng B chiếm 64%.

Ảnh minh họa

Xét về nhu cầu, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 23.300 m 2 trong Quý 3 năm 2016, tăng 23% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn mặt bằng năm 2015. Các tòa nhà mới được đưa vào sử dụng với mức giá thuê hợp lý và cơ sở vật chất tốt đã cho thấy tỷ lệ hấp thụ tăng đáng kể, trong khi những tòa nhà khác phải giảm giá thuê để thu hút khách. Xét theo ngành, các ngành sản xuất, công nghệ và giáo dục có nhiều nhu cầu thuê văn phòng nhất. Nhu cầu thuê văn phòng có diện tích dưới 300 m 2 vẫn phổ biến nhất tại thị trường Hà Nội. Trong quý này, giá chào thuê giảm so với quý trước đó ở cả văn phòng hạng A và B. Trong đó, giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A giảm 0,8% so với quý trước, đạt 28 USD trong khi văn phòng hạng B giảm 1,7% so với quý trước đặt mức trung bình 17,8 USD. Giá thuê hợp lý hơn đã cải thiện tỷ lệ lấp đầy cho cả hạng A và hạng B. Trong khi tỷ lệ trống trung bình các tòa nhà hạng A giảm 2,67 điểm % so với quý trước, tỷ lệ này ở văn phòng hạng B giảm 1,79 điểm %. Xét theo khu vực, các tòa nhà văn phòng tại khu vực Đống Đa – Ba Đình cho thấy mức tăng tỷ lệ lấp đấy cao nhất, tăng 3,5 điểm % đối với cả hạng A và B. Trong tương lai, các tòa nhà văn phòng quy mô lớn đang được tích cực xây dựng và chuẩn bị ra măt làm tăng thêm số lượng văn phòng cả hạng A và B. Khu vực phía Tây và Đống Đa – Ba Đình hứa hẹn sẽ có thêm nhiều tòa nhà văn phòng mới ra mắt vì thế có thể dẫn đến sự cạnh tranh lớn hơn trong thời gian tới. Các tòa nhà đang hoạt động vì vậy cần phải cải thiện các dịch vụ cũng như đưa ra mức giá thuê cạnh tranh hơn để cạnh tranh với các tòa nhà mới.

Thị trường mặt bằng bán lẻ

Trong quý 3 năm 2016, dự án mới - Mipec Riverside Long Biên, cung cấp cho thị trường thêm 24.000 m2 bán lẻ. Tổng nguồn cung cho thị trường bán lẻ hiện ở mức 720.000 m 2 , tương đương với 2,3% tăng theo quý và tăng 18% theo năm.Tất cả thay đổi này diễn ra trong khu vực ngoài trung tâm trong khi nguồn cung khu vực trung tâm giữ nguyên kể từ Q1 năm 2015. Tỷ lệ trống trong quý này tăng 2,9 điểm theo quý và cải thiện 1,06 điểm so với năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy giảm chủ yếu do các trung tâm mua sắm và trung tâm thương mại tổng hợp ở khu vực ngoại trung tâm. Mipec Riverside Long Biên, dự án mới trong quý này, mặc dù mới mở vào cuối tháng 7, tỷ lệ lấp đầy đã đạt 98% với sự có mặt của các khách thuê chủ chốt. Điều này một lần nữa nhấn mạnh vai trò thiết yếu của khách thuê chủ chốt, như ngành giải trí, dịch vụ ăn uống trong thành công của trung tâm mua sắm. Giá thuê trung bình của các trung tâm mua sắm tại Hà Nội duy trì ở mức ổn định. Do các trung tâm mua sắm tại khu vực trung tâm hoạt động tốt hơn, giá thuê tại khu vực này tăng nhẹ 0,52% theo quý trong khi giá thuê tại khu vực ngoài trung tâm giảm 0,96% theo quý. Đối với các dự án tương lai, Quý 4 2016 được dự đoán sẽ là một quý sôi động với ba trung tâm thương mại mới, dự kiến cung cấp thêm tổng cộng 111.000 m 2 . Ba dự án mới này gồm hai trung tâm thương mại của tập đoàn Vingroup và một dự án hỗn hợp nổi bật khác; cả bai dự án đều đã có một số khách thuê chủ chốt. Cả ba trung tâm thương mại này đều không thuộc khu vực trung tâm, làm gia tăng cạnh tranh cho các khu vực này. Nhìn chung, Quý 3 là một quý sôi động, đánh dấu sự mở cửa cho các nhà bán lẻ nước ngoài như Auchan, Miniso. Một số đơn vị bán lẻ trong nước đã có kinh nghiệm hoạt động tại Tp. HCM hiện đang mở rộng ra thị trường Hà Nội. Galaxy Cinema đã mở rạp chiếu phim đầu tiên vào cuối tháng 7 trong khi Circle K đã mở được 35 cửa hàng chỉ sau một năm hoạt động tại Hà Nội.

Thị trường Căn hộ dịch vụ cho thuê quý 3/2016 không ghi nhận nguồn cung mới căn hộ dịch vụ cho thuê tại thị trường Hà Nội. Tổng nguồn cung toàn thị trường vẫn ở mức 3.239 căn với hơn 30% thuộc về loại căn hộ 2 phòng ngủ. Nguồn cung căn hộ dịch vụ hạng A chiếm 71% tổng nguồn cung trên thị trường, trong đó các quận Tây Hồ, Ba Đình và Từ Liêm chiếm thị phần lớn nhất. Thị trường được kì vọng sẽ trở nên sôi động hơn khi hàng loạt dự án căn hộ dịch vụ lớn dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong năm 2017. Giá chào thuê trung bình hầu như ổn định đối với cả hạng A và B lần lượt là 31,6 USD/m²/tháng và 22,6 USD/m²/tháng. Giá thuê đã trở nên ổn định, ít có sự biến động đáng kể trong vòng một năm qua. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các dự án mới đưa ra được mức giá thuê cạnh tranh phù hợp nhất để thu hút được khách thuê. Quận Tây Hồ vẫn ghi nhận mức giá chào thuê cao nhất, tiếp đó là các quận Cầu Giấy, Ba Đình và Từ Liêm. Giá trung bình của các căn hộ hạng A có mức chênh lệch tại các quận nhỏ hơn so với hạng B, cho thấy mức độ cạnh tranh về giá khá gay gắt giữa các dự án này. Nguồn cung căn hộ dịch vụ được kì vọng sẽ đạt hơn 4.000 căn vào năm 2018 với các dự án tiêu biểu như Dream Apart-Hotel, Somerset West Point, Trang An Complex, VietinBank Tower, Vinata Tower and Somerset West Central. Đây đều là những dự án căn hộ dịch vụ cao cấp, nằm tại các khu vực tập trung văn phòng của thủ đô, được kì vọng sẽ là điểm đến lâu dài của nhiều khách thuê, đặc biệt là khách thuê nước ngoài.