Thừa căn hộ cao cấp, thiếu nhà bình dân

Bùng nổ nhà cao cấp

Theo báo cáo thị trường bất động sản trong các tháng 7, 8 và 9 vừa qua của Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, nguồn cung ở cả thị trường Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đều rất dồi dào.

Tại TP.Hồ Chí Minh, căn hộ mở bán mới đạt 8.438 căn. Trong đó, phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp chiếm lần lượt 44% và 37%. Đối với biệt thự, nhà phố thì lượng mở bán mới đạt 820 căn, với số căn có giá bán trong khoảng từ 225.000 - 450.000 USD/căn chiếm đến hơn 70%. Ở thị trường thứ cấp, căn hộ có giá bán tăng chậm so với các quý gần đây.

Tại thị trường Hà Nội, JLL cho biết, nguồn cung tiếp tục đạt cao với lượng mở bán đạt 7.854 căn, giảm 6% theo quý và tăng 5% theo năm, với gần một nửa trong số đó có giá bán trên 1.200 USD/m2. Số căn hộ mở bán dẫn đầu ở quận Thanh Xuân và Nam Từ Liêm, với khoảng 2.000 căn từ mỗi quận.

Lượng bán thành công chạm con số 8.015 căn, tăng nhẹ so với quý 2/2016. Tỷ trọng căn hộ trung cấp và bình dân trong tổng lượng bán đạt lần lượt 52% và 37%. Quận Nam Từ Liêm dẫn dắt thị trường khi bán được gần 1.800 căn, theo sau là quận Thanh Xuân và Hoàng Mai với 1.500 căn mỗi quận.

Về giá bán cũng tiếp tục tăng, trong đó thị trường sơ cấp có giá bán duy trì xu hướng tăng, với phần lớn các dự án thuộc nguồn cung sơ cấp ghi nhận tăng ở mức 1-5% theo quý. Mức tăng cao nhất trong quý 3 được ghi nhận ở phân khúc cao cấp, với mức tăng đạt 3,6% theo quý. Ở thị trường thứ cấp, xu hướng tăng giá theo quý có phần chậm lại, mức 1,1% trong quý so với mức trung bình 1,5% ghi nhận từ quý 1/2015.  Trong khi đó, một số dự án đã hoàn thiện, đặc biệt là các dự án cao cấp và sang trọng, ghi nhận giá giảm do áp lực cạnh tranh.

“Lượng cầu dự kiến sẽ tiếp tục đạt cao nên lượng bán dự báo sẽ tiếp tục tăng, đến từ cả các những người mua để đầu tư và mua để ở nhưng sẽ tiếp tục phụ thuộc mật thiết vào nguồn cung mới. Giá bán sẽ còn tăng thêm”, JLL dự báo.

Công ty tư vấn, nghiên cứu thị trường bất động sản CBRE nhận xét, về cơ cấu căn hộ bán, phân khúc căn hộ cao cấp hiện đang chiếm tỷ trọng cao nhất (41%), tiếp theo là phân khúc trung cấp (39%). CBRE ước tính sẽ có hơn 18.200 căn hộ hạng sang và cao cấp được chào bán trong năm 2016, và khoảng 41.000 căn ở những năm kế tiếp. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở hợp túi tiền (600 triệu - 1,2 tỷ đồng) lại đang khan hiếm so với nhu cầu thực.

Người dân ngại mua - Doanh nghiệp vẫn cứ xây bán

 Theo Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, hiện nguồn cung nhà ở cao cấp đang nhiều hơn nguồn cung nhà bình dân, trong khi đó đại bộ phận người dân có nhu cầu mua nhà giá trung bình, diện tích trung bình và nhỏ. Do vậy, dự báo thị trường từ nay đến cuối năm khả năng sẽ dư thừa nguồn cung căn hộ cao cấp, thiếu nguồn cung nhà bình dân. Cùng đó, số lượng nhà đầu tư thứ cấp có xu hướng tăng, nhiều người dân đầu tư mua nhà cho thuê nên dự báo thời gian tới có thể xuất hiện làn sóng đầu cơ gây bất ổn thị trường.

Mới đây, trong buối gặp gỡ các doanh nghiệp BĐS, người đứng đầu ngành Xây dựng, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà cũng cảnh báo, đến cuối năm 2016 đến giữa năm 2017 sẽ dư thừa nhà ở phân khúc cao cấp.

“Nếu thực hiện hết các dự án BĐS thì có khả năng cuối năm 2016 và đầu năm 2017, sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp nhưng thiếu nhà cho người thu nhập thấp. Ngoài ra, phần lớn tín dụng BĐS chỉ tập chung vào sản phẩm cao cấp hoặc chỉ tập trung 1 số nhà đầu tư, do đó sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu như các chủ đầu tư, cơ quan quản lý không kiểm soát tốt tài chính”, Bộ trưởng Xây dựng nhận định.

Theo các chuyên gia, số lượng căn hộ cao cấp tung ra thị trường đã vượt quá nhu cầu nhà ở thực tế cũng như khả năng chi trả của người Việt Nam, có nguy cơ tạo ra áp lực dư cung đối với phân khúc này trong những năm tới. Đa số người dân ưa chuộng nhà phân khúc giá rẻ và trung bình hơn vì hợp túi tiền mà vẫn đảm bảo chất lượng cuộc sống. Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam vẫn chỉ chiếm từ 5-10% tổng số giao dịch. Sự phát triển mạnh mẽ nguồn cung căn hộ cao cấp hiện nay sẽ tạo rủi ro lớn cho các nhà đầu tư cũng như thị trường bất động sản, nhất là đối với nhà đầu tư trong lĩnh vực căn hộ cao cấp.

Theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Jones Lang LaSalle Việt Nam nhìn nhận, khách hàng mua căn hộ cao cấp thường phải có mức thu nhập cao. Nhưng thực tế hiện nay cho thấy,  mức thu nhập của đa phần người dân Việt Nam mặc dù đã được cải thiện song vẫn chưa thực sự cao. Do vậy, nếu nguồn cung của phân khúc này lớn hơn so với nhu cầu sẽ gây khó khăn lớn cho chủ đầu tư. Vì thế, doanh nghiệp và nhà đầu tư cần phải tính toán kỹ càng khi đầu tư vào phân khúc này. Khách hàng đang ngần ngại trong việc mua căn hộ cao cấp do lợi suất từ cho thuê căn hộ giảm, và các nhà đầu tư ít hào hứng hơn do lãi suất tăng. Từ đó cho thấy việc làm cần thiết hiện nay là các doanh nghiệp bất động sản cần xem xét lại đâu là nhu cầu thiết yếu của khách hàng để điều chỉnh mục tiêu xây dựng cho phù hợp.