Vụ kiện đòi nhà sinh hoạt cộng đồng ở Quảng Ninh: Cần một bản án khách quan

Một trong những nguyên đơn trong vụ án này là bà Hà Thị Vượng (trú tại phường Cao Xanh, TP Hạ Long), thửa đất nêu trên tại khu 22A - khu 2A, phường Cao Xanh. Theo bà Vượng, thửa đất trên được hình thành từ lòng hảo tâm của nhiều người. Ngôi nhà này được sử dụng với mục đích là sinh hoạt cộng đồng, sinh hoạt văn hoá, từ khi mua nhà, mọi người đã thống nhất giao cho bà Nguyễn Thị Là đứng tên. Tuy nhiên, quá trình sử dụng đã xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp giữa bà Là và những người còn lại.

Từ năm 2007 đến nay, bà Vượng đã nhiều lần gửi đơn khiếu nại đến các cơ quan chính quyền, toà án yêu cầu giải quyết tranh chấp nhà đất. Vào năm 2010, trong lúc tranh chấp chưa được giải quyết, bà Nguyễn Thị Là đã tự ý làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Trịnh Thị Phụng.

Theo các nguyên đơn, hành vi của bà Là có sự tiếp tay của Văn phòng công chứng TP Hạ Long, bởi: “Văn phòng này đã công chứng việc mua bán, chuyển nhượng giữa hai bên, dù rằng có biết thửa đất nêu trên đang có tranh chấp. Bên cạnh đó là sự tiếp tay của các cấp chính quyền TP Hạ Long, bởi hợp đồng chuyển nhượng không có giá trị pháp lý, nhà đất có tranh chấp, nhưng UBND TP. Hạ Long vẫn tạo điều kiện và đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Phụng. Như vậy là trái Luật Đất đai, xâm phạm nghiêm trọng quyền sở hữu tài sản của các đương sự”.

Dựa vào những căn cứ vừa nêu, các nguyên đơn yêu cầu “hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Phụng”.  Cơ sở pháp lý đã rõ, thế nhưng ngày 30/10/2015, TAND TP Hạ Long đã ra bản án dân sự số 33/2015/DSST và tại phiên toà phúc thẩm ngày 16/3/2016, Hội đồng xét xử vẫn giữ nguyên quan điểm “thừa nhận” việc làm của bà Là. Đồng thời, bác đơn khởi kiện đòi nhà đất của bà Vượng cùng các nguyên đơn. Việc một thành viên sinh hoạt trong nhà cộng đồng được giao trọng trách trông nom nhà đất bỗng dưng chiếm đoạt thành sở hữu riêng đang khiến dư luận xôn xao. Nhưng trách nhiệm của Văn phòng công chứng trong vụ án này như thế nào? Phán quyết của TAND tỉnh Quảng Ninh có thực sự khách quan hay vì một lý do nào khác?

Sau khi nghiên cứu hồ sơ, luật sư Nguyễn Văn Tú, Giám đốc Cty luật TNHH FANCI nhận định: Căn cứ Điều 220 Bộ luật Dân sự năm 2005, nhà đất nêu trên là “sở hữu chung của cộng đồng”. Việc định đoạt tài sản này phải tuân thủ Điều 223 Bộ luật Dân sự 2005, tức mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận, hoặc theo quy định của pháp luật. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình, thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua, thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung, có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

Trong vụ việc này, bà Là chuyển nhượng nhà đất trên cho bà Phụng đã vi phạm nguyên tắc định đoạt tài sản cộng đồng. Như vậy, muốn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,… khối tài sản này phải được sự đồng ý, đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu, trong đó có bà Vượng và các đồng nguyên đơn khác. Vậy, căn cứ Điều 122 Bộ luật Dân sự, Điều 106 Luật Đất đai năm 2003, hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Là, bà Phụng vô hiệu do vi phạm điều cấm (đất có tranh chấp) và bà Là không có quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung của cộng đồng. Vì vậy, HĐXX cần áp dụng Điều 275, Điều 277 Bộ luật Tố tụng Dân sự, chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Hà Thị Vượng và các đồng nguyên đơn khác.