Thị trường bất động sản: Mất cân đối cung - cầu

Chưa đáp ứng nhu cầu thực

Theo Tập đoàn đa quốc gia Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL), dân số Việt Nam đã tăng từ 66 triệu người vào năm 1990 lên đến 96 triệu người năm 2019, đưa Việt Nam trở thành quốc gia đông dân thứ ba trong khu vực chỉ sau Indonesia và Philippines. Người dân tại các tỉnh bị thu hút vào đô thị với mong muốn có nhiều cơ hội việc làm; mức sống tốt hơn, cơ sở giáo dục, cơ sở hạ tầng, nhu cầu cơ bản được cải thiện.

Tuy nhiên, giống như các quốc gia đang phát triển khác, các đô thị tại Việt Nam hiện đang đối mặt với tình trạng mất cân bằng giữa nguồn cung nhà ở sẵn có với việc đáp ứng nhu cầu thực tế. Đây là điểm thay đổi rõ rệt so với mười năm trước, khi quy mô trung bình của một hộ gia đình tại đô thị Việt Nam từ hai đến ba thế hệ ngày càng chia nhỏ hơn. Để phục vụ nhu cầu của người dân, một thành phố đang phát triển được kỳ vọng sẽ đáp ứng đầy đủ các nhu cầu cơ bản, bắt đầu từ nhà ở giá rẻ.

Số liệu khảo sát của JLL cho thấy, tổng nguồn cung căn hộ đã hoàn thành tại TP.HCM và Hà Nội tính đến quý 4/2019 đạt lần lượt 201.707 căn và 224.179 căn ở tất cả các phân khúc, tương đương với tỉ lệ 17 căn hộ/1.000 người. Tuy nhiên, thực tế nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng hiện đang khá cao, đặc biệt là sau khi các dự án đang xây dựng được hoàn thành. Ước tính mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại TP.HCM sẽ đạt mức 3 căn trên mỗi 1000 dân, gần tương đương mức ở BangKok, Kuala Lumpur và Manila, nhưng vẫn cao hơn Jakarta.

Theo số liệu từ ông Phạm Văn Thường- Trưởng phòng Quản lý Bất động sản (Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng), chỉ có 70% trong số 60.000 - 80.000 căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội là bán được, còn lại chưa thể tiêu thụ. Nguyên nhân là do giá bán các căn hộ đang ở mức khá cao, vượt quá sức mua của người dân.

Thống kê trên một website rao bán bất động sản mới đây cũng cho thấy, tại TPHCM và Hà Nội, lượng tin đăng chào bán bất động sản phần lớn đến từ phân khúc trung – cao cấp, chiếm gần 60% tổng cung chào bán của thị trường. Phân khúc chung cư bình dân ghi nhận sự quan tâm lớn nhất thị trường với 69% nhu cầu tìm kiếm. Tuy nhiên, lượng tin đăng rao bán dòng sản phẩm này lại thấp nhất trong các phân khúc, chỉ chiếm tầm 20% tổng cung. Điều này cho thấy thị trường đang mất cân đối giữa nhu cầu mua và nguồn hàng thực tế.

Nhu cầu nhà giá rẻ lớn

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, năm 2020, cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở này, cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ.

Riêng tại địa bàn TP.HCM, theo Sở Xây dựng TP.HCM, có khoảng 476.158 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân (chiếm tỷ lệ 23,46% tổng số hộ). Còn theo một khảo sát khác của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, có khoảng 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội giai đoạn 2016 - 2020. Trong các đối tượng khảo sát, có đến 65 - 94% có nhu cầu thuê mua (mua trả góp dài hạn) nhà ở xã hội.

Tại Hà Nội, nhu cầu nhà ở lao động trẻ rất cao. Đầu năm 2018, số lượng công nhân khu công nghiệp có nhu cầu về chỗ ở khoảng 1,2 triệu người; đến năm 2020, khoảng 3 triệu người. Để giải quyết nhu cầu về nhà ở của người thu nhập thấp năm 2014, UBND thành phố đã phê duyệt Kế hoạch Phát triển nhà ở thành phố năm 2015 và các năm tiếp theo (giai đoạn 2016 - 2020), thành phố đặt mục tiêu đến năm 2020 hoàn thành đầu tư xây dựng gần 6,4 triệu m2 sàn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng Hà Nội, với tổng cộng 6 dự án đã hoàn thành, 43 dự án đang triển khai và 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội của 58 dự án nhà ở thương, Hà Nội còn thiếu hơn 2,1 triệu m2 sàn nhà ở xã hội.

Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn 2030 là diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 24 m2 sàn/người, trong đó tại đô thị đạt 26 m2/sàn và tại nông thôn đạt 19 m2 sàn/người; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6 m2 sàn/người. Nhưng hiện nay, thị trường nhà ở tại Việt Nam cho thấy vẫn chưa bắt kịp với mức thu nhập của người lao động. Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội (NƠXH) trên toàn quốc giai đoạn 2011 - 2020 là khoảng 440 nghìn căn hộ, nhưng đến nay mới chỉ thực hiện được trên 30% kế hoạch.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, thời gian qua đã có một loạt các hành lang pháp lý từ Luật Nhà ở, dẫn chiếu tới các nghị định, thông tư, các chương trình mục tiêu. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng có các gói tín dụng để hỗ trợ cho việc đầu tư xây dựng NƠXH, cũng như hỗ trợ cho người mua, thuê mua NƠXH với lãi suất thấp. Tuy nhiên, từ khi gói hỗ trợ tín dụng 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ mua nhà dành cho người thu nhập thấp kết thúc thời hạn giải ngân vào năm 2016, các doanh nghiệp bất động sản không còn mặn mà đầu tư NƠXH, còn người thu nhập thấp không được tiếp cận với nguồn vốn vay lãi suất thấp. Trong khi đó, với dân số đô thị chiếm hơn 30 triệu người và tăng trưởng dân số đô thị dự kiến hàng năm khoảng 900 nghìn người, vấn đề nhà ở cho người dân tại các đô thị đang ngày càng cấp bách.