Những dấu hiệu đáng quan ngại về thị trường bất động sản TP.HCM năm 2019

Những gam màu sáng tối của thị trường BĐS

Sau giai đoạn đóng băng từ 2009 - 2013, thị trường bất động sản cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng đã phục hồi và tăng trưởng sôi động trong các năm tiếp theo. Nhìn lại chặng đường vừa qua, đặc biệt trong năm 2017 - 2018, DKRA Vietnam ghi nhận thị trường đã có nhiều thay đổi đáng kể, bao gồm cả hai mặt tích cực và hạn chế song hành lẫn nhau.

Trong năm 2018, toàn thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM giảm nhiệt nhẹ ở nguồn cung mới và cầu. Với tình hình giao dịch ổn định, phân khúc đất nền vẫn là kênh đầu tư được lựa chọn hàng đầu .

Ở mặt tích cực, thị trường có những điểm nổi bật như vai trò quản lý của Nhà nước ngày càng phát huy hiệu quả và giúp thị trường minh bạch, phát triển đúng hướng và giảm thiểu rủi ro cho tất cả các bên.

Cơ sở hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh và đồng bộ, mở đường cho thị trường bất động sản phát triển rầm rộ, đơn cử như ở khu vực phía Đông Sài Gòn. Nguồn cung sản phẩm gia tăng và đa dạng ở tất cả các phân khúc. Đồng thời, sức tiêu thụ cũng rất tích cực, thúc đẩy giao dịch sôi động trên thị trường bất động sản, tạo ra nhiều giá trị đóng góp trong nền kinh tế chung.

Ông Nguyên Hoàng GĐ bộ phận R&D DKRA Vietnam nhận định về thị trường BĐS

Bên cạnh đó, thị trường vẫn còn tồn tại nhiều mặt hạn chế như sự chênh lệch cung cầu và tỷ trọng nguồn cung bất hợp lý giữa các phân khúc căn hộ hạng A, hạng B và hạng C.

Từ năm 2018, sức hấp thụ của thị trường bắt đầu giảm nhiệt, giao dịch thứ cấp cũng không còn sôi nổi như những năm trước. Ngoải ra, những cơn sốt đất nền vùng ven đẩy thị trường vào tình trạng nóng sốt quá mức, đỉnh điểm từ năm 2017 đến nửa đầu năm 2018, tuy đã được điều chỉnh kịp thời, song vẫn gây ra nhiều lo ngại.

Theo thống kê, khách đầu tư chiếm tỷ trọng lớn và qua mỗi lần giao dịch, mức giá sản phẩm bị đẩy cao vượt thị giá thực. Lượng khách nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam tăng nhanh trong khi chưa có những quy định quản lý về lâu dài, tiềm ẩn nhiều rủi ro liên đới về xã hội, chính trị, kinh tế,…

Nhiều cuộc xung đột lợi ích giữa khách hàng, cư dân và chủ đầu tư, bắt nguồn từ những nguyên nhân như chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, quy định pháp lý chưa chặt chẽ, dẫn đến nhiều kẽ hở khi triển khai dự án,…

Bên cạnh đó, chương trình bố trí nguồn vốn vào bất động sản chưa hợp lý. Do đó, khi thị trường có những dấu hiệu đáng quan ngại, giải pháp hiện thời là siết tín dụng vốn và về lâu dài sẽ phá vỡ, ảnh hưởng đến môi trường và chất lượng sống của con người.

Đồng thời, quy hoạch kém bền vững dẫn đến mặt trái khi thị trường phát triển là cảnh quan đô thị bị phá vỡ, ảnh hưởng môi trường và chất lượng sống của con người.

Những dấu hiệu đáng quan ngại của thị trường

 Năm 2018, tổng thu ngân sách nội địa thành phố Hồ Chí Minh 268.780 tỷ đồng đạt 100,03%, thu vượt hơn 7.000 tỷ đồng so với chỉ tiêu được giao. Trong đó, ước thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. Trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án là 13.868 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 61,3% tổng nguồn thu về đất.

Đất nền là kênh đầu từ được nhiều người lựa chọn

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM ( HoREA), điều cần đặc biệt quan tâm là nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản đã có dấu hiệu chững lại và có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Điểm nghẽn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án, là một trong những nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở trong thời gian qua và cả trong năm 2019.

Ông Michael Kelly - Chủ tịch AmCham Việt Nam khi nhận xét: Nhà đầu tư nước ngoài rất e ngại những thay đổi thường xuyên và hồi tố của các quy định, cả thuế suất lẫn chính sách" và kiến nghị;Các thủ tục hành chính ràng buộc không hiệu quả phải được kiểm soát, khung pháp lý và thuế của quốc gia phải được ổn định và có thể dự đoán được.

Lệch pha cung - cầu: Năm 2018, tại thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30%; Phân khúc trung cấp chiếm 45,3%; Phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%. Theo thống kê của Sở Xây dựng thì phân khúc cao cấp chỉ tính từ mức giá trên 40 triệu

đồng/m 2 . Trong lúc trên thị trường, loại căn hộ có giá từ 30 - 40 triệu đồng/m 2 thì đã được xếp vào căn hộ cao cấp.

Theo số liệu thống kê của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán của cả nước thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng.  Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho do đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

Tranh chấp chung cư có xu hướng gia tăng và tính chất ngày càng phức tạp, gay gắt hơn do tốc độ đô thị hóa ngày càng cao càng đòi hỏi phát triển nhiều chung cư cao tầng và một bộ phận lớn cư dân lựa chọn sống trong chung cư. Bên cạnh đó, có những phần tử xấu trong xã hội tìm cách chui vào các Ban quản trị chung cư nhằm mục đích trục lợi.

Tình trạng tranh chấp ở các chung cư ngày càng gay gắt hơn

Giải pháp để thị trường BĐS phát triển lành mạnh bền vững

Theo dự báo của DKRA Vietnam, năm 2019, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu. Tuy nhiên, do thị trường giảm nhiệt trong thời gian qua, nguồn cung mới có thể sẽ không tăng và khách hàng cũng thận trọng hơn khi quyết định đầu tư.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dao động ở mức 30,000 - 35,000 căn. Khu Đông và khu Nam chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Căn hộ hạng A và B tiếp tục dẫn dắt thị trường trong khi căn hộ hạng C vẫn khan hiếm khi chưa có nhiều dự án sẵn sàng tung ra thị trường.

Có thể là một năm thách thức của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khi hàng loạt dự án được đưa vào vận hành. Nguồn cung mới vẫn tập trung chủ yếu ở những địa phương quen thuộc như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Thuận.

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, giải pháp xử lý điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư để khắc phục tình trạng sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung nhà ở và để đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước; Khắc phục lệch pha cung - cầu trên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh.

Tháo gỡ khó khăn đối với các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở và các loại đất khác cần phải chuyển mục đích sử dụng đất.

Để khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu, giảm lượng hàng tồn kho và tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng bền vững, Hiệp hội đã khuyến nghị các doanh nghiệp chuyển hướng mạnh sang đầu tư, phát triển các dự án xanh, các dự án nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền, nhà ở xã hội và tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ và chương trình chỉnh trang, di dời nhà trên và ven kênh rạch của thành phố. Hiệp hội cũng đã khuyến nghị các doanh nghiệp hết sức quan tâm xử lý hàng tồn kho đi đôi với xử lý các khoản nợ xấu.

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng đương đầu với nhiều thách thức

Trong thời gian qua, Nhà nước đã sử dụng hiệu quả công cụ tín dụng để điều tiết thị trường bất động sản. Hiệp hội đề nghị Nhà nước tiếp tục sử dụng công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, nhà ở, đặc biệt là công cụ về thuế để điều tiết thị trường bất động sản, phòng chống đầu cơ, sốt giá ảo và kiểm soát hiệu quả hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp.

 Giải quyết tranh chấp tại chung cư và đảm bảo an toàn PCCC. Cần coi trọng huấn luyện, diễn tập các thao tác, kỹ năng thoát hiểm, cứu hộ, sử dụng các trang thiết bị PCCC cho cư dân chung cư, có sự hướng dẫn của Cơ quan PCCC và sự tham gia của Ủy ban nhân dân cấp Phường. Đồng thời, cần triển khai giáo dục kỹ năng thoát hiểm, cứu hộ trong các chương trình ngoại khóa ở các cấp học.