Thị trường bất động sản năm 2019, liệu có những biến động?

Bất động sản xanh chiếm ưu thế

Nhìn chung thị trường bất động sản cả nước và thành phố Hồ Chí Minh năm 2018 vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị “ bong bóng”; và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng, nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch. Phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê tăng trưởng tốt.

Tuy nhiên, phân khúc căn hộ du lịch (condotel) có dấu hiệu chững lại. Phát triển bất động sản xanh, bất động sản thông minh, an toàn, tích hợp nhiều tiện ích và dịch vụ đang dần trở thành xu thế lựa chọn của chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng.

Bên cạnh đó, tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố tác động đến ổn định an sinh xã hội.

Các cơn sốt đất ảo đã được khống chế kịp thời

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM : Trong năm 2018, đã xảy ra hai đợt sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp nhưng đã được chính quyền các địa phương quyết liệt vào cuộc xử lý và đã được kiểm soát.

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho biết: Năm 2018, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án là 23.759 căn (trong đó, có 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng.

Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp 11.731 căn, chiếm 49,4%; phân khúc bình dân  4.584 căn, chiếm 19,3%. So sánh tình hình thị trường BĐS thành phố 9 tháng đầu năm 2018 với cùng kỳ năm 2017 thì đều thể hiện sự sụt giảm: Số lượng dự án giảm 11,1%; tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%; phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%; phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%.

Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường BĐS và đảm bảo an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%, chiếm tỷ lệ quá thấp. Trong lúc, phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường (31,3%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung.

Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường BĐS phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Phân khúc căn hộ bình dân giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất

Giải pháp tháo nhiều điểm nghẽn cho thị trường BĐS

Hiện, nền kinh tế đang vướng 3 điểm nghẽn: Thể chế; Cơ sở hạ tầng; Chất lượng nguồn nhân lực và thị trường bất động sản đang vướng 7 điểm nghẽn.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho biết, theo các danh nghiệp (DN) thì từ lúc Luật Đất đai 2013 có hiệu lực và đưa vào thực tiễn có 109 điểm vướng, thành phố đã kiên trì phản ánh với các bộ ngành tháo gỡ, nay giảm xuống còn 29 điểm vướng. Hiệp hội BĐS TPHCM vừa “bổ sung” 7 điểm vướng nữa.

Theo Phó Chủ tịch UBND TPHCM Trần Vĩnh Tuyến, trong số những khó khăn mà DN phản ánh, những vấn đề nào thuộc thẩm quyền của thành phố thì sẽ giải quyết ngay.

Cụ thể, về khó khăn “để được công nhận chủ đầu tư dự án” DN phải có 100% đất ở hợp pháp, thành phố sẽ phân loại ra các loại đất, như dự án đã có 100% “đất ở” mà do DN đầu tư ngoài ngân sách nhà nước thì Sở Xây dựng sẽ thụ lý, xem xét công nhận chủ đầu tư cho DN; các dự án chưa phải là 100% “đất ở” thì Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ thụ lý xem xét công nhận chủ đầu tư; nếu dự án thực hiện bằng ngân sách nhà nước thì thực hiện theo quy định đầu tư công.

Ông Trần Vĩnh Tuyến cũng cho biết thêm, theo hướng tháo gỡ của Chính phủ, trong thời gian tới sẽ không sử dụng “đất ở” để xem xét việc chấp thuận chủ đầu tư dự án cho DN, mà chỉ dùng từ “đất” như kiến nghị của Hiệp hội BĐS TPHCM trước đó.

Việc chấp thuận chủ đầu tư được căn cứ vào các điều kiện như quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, dân số, năng lực DN…

Tháo gỡ các điểm nghẽn góp phần giúp thị trường BĐS phát triển bền vững

Đối với điểm nghẽn về giải phóng mặt bằng, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, các dự án đã lựa chọn chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư “đã được UBND cấp có thẩm quyền cho phép thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trước ngày 1/7/2014 mà chủ đầu tư chưa thỏa thuận hết được toàn bộ diện tích đất của người sử dụng đất trong phạm vi dự án, thì UBND cấp tỉnh tổng hợp vào danh mục dự án cần thu hồi đất trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất đối với diện tích đất chưa thỏa thuận được để giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư”.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, các DN BĐS rất hoan nghênh và đề nghị UBND TPHCM chỉ đạo thực hiện quy định này để tháo gỡ điểm nghẽn giải phóng mặt bằng của các dự án bồi thường dở dang, “da beo” hiện nay, trước hết là đối với các dự án đã giải phóng mặt bằng được từ 80% diện tích trở lên.

Ngoài ra, để DN “hanh thông” trong đầu tư, nhiều ý kiến cho rằng các sở ngành cần phải cải tiến thủ tục hành chính nhiều hơn nữa.

Năm 2019, thị trường sẽ có nhiều thách thức

Theo HoREA thị trường bất động sản năm 2019 sẽ đứng trước nhiều thách thức

cũng như cơ hội: Trước hết là thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, phân khúc nhà ở bình dân và thiếu hụt nguồn cung căn hộ vừa túi tiền có giá bán trên dưới 01 tỷ đồng/căn. Phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững và có tính thanh khoản cao nhất.

 Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức trong năm 2019. Do vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường. Sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt. Ưu thế thuộc về các dự án có vị trí đắc địa, phát triển theo hướng bất động sản xanh, thông minh, tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp đồng bộ nhiều tiện ích, dịch vụ, an toàn.

Trong đó, các dự án căn hộ cao cấp tại khu trung tâm thành phố lại được hưởng lợi thế “ độc quyền”  vì thành phố đã quyết định không chấp thuận thêm dự án chung cư cao tầng từ nay đến năm 2020 theo Kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016-2020.

Hiệp hội đề nghị không cấm hẳn mà thành phố cần chọn lọc kỹ dự án của nhà đầu tư có năng lực, có giải pháp góp phần xử lý vấn đề kẹt xe, ngập nước, quá tải hạ tầng đô thị.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, thiết chế Công đoàn sẽ có nguồn vốn và quỹ đất để phát triển mạnh hơn trong năm 2019. Thành phố sẽ đấu thầu 09 dự án nhà ở xã hội với diện tích khoảng 6 ha để lựa chọn nhà đầu tư. Dự kiến Bộ Xây dựng sẽ ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (mới) cho phép xây dựng căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích dưới 45 m 2 với tỷ lệ nhất định ở những khu vực phù hợp sẽ tạo điều kiện phát triển căn hộ giá rẻ, trong đó, có loại căn hộ cho thuê giá rẻ.

Dự kiến tăng trưởng tín dụng năm 2019 - 2020 chỉ vào khoảng trên dưới 16%/năm, đi đôi với việc các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng không quá 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn nên các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn này.

Khó thể xảy ra “ bong bóng” bất động sản trong năm 2019 do các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu “bong bóng” và các doanh nghiệp bất động sản, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư và người tiêu dùng đều đã trải nghiệm và có giải pháp ứng xử phù hợp.