Bất động sản nghỉ dưỡng và những “lỗ” hổng pháp lý

Tiềm năng lớn

Theo số liệu thống kê của Tổng cục Du lịch, nếu như năm 1994, Việt Nam lần đầu tiên đón 1 triệu lượt khách quốc tế; năm 2015 đón 7,9 triệu lượt khách quốc tế, thì đến năm 2018, con số này đã lên đến 15,5 triệu lượt. Dự báo đến năm 2020, Việt Nam đón 21 triệu lượt khách quốc tế, đến năm 2025 đón 32 triệu lượt khách và đến năm 2030 sẽ đón 47 triệu lượt, tăng trưởng bình quân 9-11%/năm.

Sự tăng trưởng mạnh lượng khách du lịch quốc tế và nội địa thời gian qua đã tạo ra làn sóng đầu tư ồ ạt vào lĩnh vực bất động sản lưu trú du lịch. Báo cáo của CBRE, đến năm 2020, Việt Nam cần khoảng 300.000 phòng lưu trú (loại 3 sao trở lên). Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, tổng lượng phòng khách sạn từ 3 sao trở lên tại các thành phố Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long, Phú Quốc, Đà Lạt… mới có khoảng 102.758 phòng. Các thành phố du lịch lớn tại Việt Nam cần thêm khoảng gần 78.000 phòng khách sạn lưu trú. Đây là những con số hết sức ấn tượng và "màu mỡ" cho giới đầu tư địa ốc.

Hệ số sử dụng phòng khách sạn tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các khu du lịch nghỉ dưỡng đạt mức cao (trên 90%), việc đặt phòng vào các dịp nghỉ lễ rất khó khăn. Nhu cầu về phòng nghỉ tại các khu du lịch rất lớn sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư hướng tới phân khúc này.

Condotel (căn hộ khách sạn), vila resort (biệt thự du lịch) là loại hình bất động sản mới xuất hiện tại Việt Nam vài năm gần đây. Sự xuất hiện của mô hình condotel/resort tại Việt Nam đã tạo nên một xu hướng đầu tư mới. Năm 2017 thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Thuận, Quảng Ninh… đã có tới hơn 22.800 căn hộ du lịch được chào bán, với số giao dịch thành công là hơn 12.500.

Bên cạnh đó, có rất nhiều dự án đầu tư trên quy mô lớn ở những nơi mà có tiềm năng du lịch ví dụ như: Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng… Đặc biệt thời gian tới lại có 3 đặc khu hành chính - kinh tế thì khả năng phát triển du lịch nghỉ dưỡng còn mạnh hơn nữa. Đây là điều kiện cần để kinh tế du lịch Việt Nam hướng tới trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, từ năm 2015 đến nay, Bộ Xây dựng đã thẩm định sơ bộ 25.000 căn condotel, officetel... chưa kể hàng chục nghìn căn do địa phương thẩm định, tập trung tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành phố ven biển như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa...

Giám đốc cấp cao Công ty CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung dẫn một khảo sát cho thấy từ năm 2016 đến 2018, thị trường officetel tăng trưởng cao hơn rất nhiều so với condotel, tỉ lệ hấp thụ lên đến 98%. Tuy nhiên, từ đầu năm 2019 đến nay không có sản phẩm officetel để bán do Thành phố Hồ Chí Minh tạm thời không cấp giấy phép xây dựng cho các dự án có officetel để chờ hướng dẫn của bộ, ngành và Chính phủ từ năm 2018. Điều này khiến dòng sản phẩm officetel trên thị trường ngày càng khan hiếm dù nhu cầu của khách hàng vẫn rất lớn. Trong khi đó, những dự án có kèm officetel lại không thể triển khai được vì vướng lệnh cấm, chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần sớm có các quy định pháp lý cụ thể về loại hình căn hộ condotel, giúp thị trường phát triển cũng như quản lý nhà nước một cách hiệu quả.

Nếu muốn kinh tế du lịch là một trong những mũi nhọn trong tương lai của kinh tế đất nước, thì những quy định về bất động sản du lịch phải vừa chặt chẽ vừa thông thoáng để thu hút vốn đầu tư, ông Hà nêu ý kiến.

Lúng túng trong quản lý

Từ năm 2015 đến nay, Bộ Xây dựng đã thực hiện thẩm định thiết kế cơ sở trên 120 dự án căn hộ khách sạn (condotel) và căn hộ văn phòng (officetel), với quy mô hơn 55.000 căn. Về cấp giấy chứng nhận đối với các loại hình bất động sản này, đa số trường hợp tổ chức, cá nhân mua condotel, officetel, resort villa (biệt thự du lịch), đều được cấp giấy chứng nhận sở hữu có thời hạn. Tuy nhiên, tại một số địa phương đã cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài đối với condotel, resort villa không đúng quy định của pháp luật về đất đai.

Thực tế, pháp luật về đất đai chỉ quy định chung về chế độ, thời hạn sử dụng đất đối với công trình thương mại, dịch vụ, mà chưa có quy định riêng đối với condotel, resort villa và officetel. Do đó, trong thực tế đã xảy ra những khó khăn, vướng mắc liên quan đến chế độ sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận loại hình bất động sản này.

Trong khi đó, các chế tài xử lý hành vi vi phạm cũng chưa có quy định cụ thể. Ngoài ra, pháp luật hiện hành chưa có quy định về quản lý sử dụng, vận hành các tòa nhà officetel (trừ các tòa nhà hỗn hợp có officetel và nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở).

Tháng 8 vừa qua, Bộ Xây dựng có văn bản gửi Thủ tướng báo cáo việc cơ quan này gặp nhiều khó khăn khi nghiên cứu, xây dựng ban hành thông tư về quy chế quản lý vận hành loại hình công trình văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn - căn hộ văn phòng (officetel) và đề nghị cần có nghị định quản lý rõ ràng.

Tại công văn này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết về cơ sở pháp lý và thẩm quyền ban hành, hệ thống pháp luật hiện hành như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đều chưa có khái niệm, quy định về officetel. Nghị định số 81/2017 về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Bộ Xây dựng cũng không quy định nội dung quản lý vận hành officetel. Ngoài ra, cơ quan này cũng cho rằng việc quản lý lưu trú thuộc thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ của ngành công an, không phải của Bộ Xây dựng.

Công văn cũng cho biết Bộ Xây dựng đã xin ý kiến Bộ Tư pháp và Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch về vấn đề này và cho rằng officetel cần được quản lý bằng nghị định chứ quản lý vận hành theo thông tư là chưa bảo đảm cơ sở pháp lý. Vì vậy, Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng cho phép bộ đứng ra chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành, cơ quan, tổ chức liên quan nghiên cứu, xây dựng trình Chính phủ ban hành nghị định quy định về quản lý vận hành officetel.

Tại Chỉ thị 11 của Thủ tướng về giải pháp phát triển thị trường bất động sản ổn định, bền vững đưa ra một số yêu cầu cho các bộ, ngành đối với loại hình bất động sản mới là công trình căn hộ du lịch (conndotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel) bên cạnh những loại truyền thống như chung cư, nhà trọ…

Bộ Xây dựng cũng cần ban hành sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà chung cư, condotel, resort villa, officetel. Trong quý III năm nay, Bộ Xây dựng cần ban hành quy chế quản lý, vận hành officetel.

Cũng trong quý III, Bộ Tài nguyên & Môi trường cần ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất với một số loại hình bất động sản mới như condotel, resort villa, officetel… theo đúng quy định. Với các loại hình bất động sản trên, Bộ Tài nguyên & Môi trường cũng cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất trong Dự án Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.

Cũng liên quan đến các loại hình bất động sản mới gồm condotel, resort villa, Bộ Văn hoá, Thể thao & Du lịch có nhiệm vụ ban hành quy chế quản lý, kinh doanh các loại hình này theo đúng quy định pháp luật về du lịch, hoàn thành trong quý III.