Xếp hạng chung cư như khách sạn: Kẽ hở của lợi ích nhóm

Xếp hạng thế nào?

Nói về nội dung Dự thảo Thông tư phân hạng nhà chung cư của Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Ngọc Vinh, bộ môn thẩm định giá cho biết, tiêu chí, quy định là vậy nhưng để cụ thể, chi tiết hóa các tiêu chí, tiêu chuẩn là vô cùng khó. Ngay cả trên thế giới cũng vậy, việc phân hạng chung cư cũng đã được áp dụng, tuy nhiên việc xác định tiêu chí, tiêu chuẩn thế nào phải tùy thuộc vào những tình huống thực tế, vì vậy chi tiết là có thể nhưng để rạch ròi như với toán học thì không thể.

Chung cư Hồ Gươm Plaza- Hà Đông Center liên tục xảy ra cháy và bị cư dân phản đối về dịch vụ kém chất lượng

Mặc dù vậy, phải thừa nhận thế giới họ đã thực hiện và quản lý rất tốt còn tại Việt Nam, quy định có, tiêu chí cũng đủ nhưng quản lý, giám sát còn nhiều vấn đề. Rất nhiều vấn đề về chất lượng, dịch vụ vẫn còn khiến dân than phiền kể cả tại những chung cư hạng sang hay hạng trung chưa nói tới những tòa nhà xã hội bình thường. 

Ông Vinh đặt câu hỏi: ''Tại sao lại có chuyện tiêu chí, tiêu chuẩn đều đạt nhưng chất lượng vẫn bị phàn nàn? Theo phân tích của ông Vinh: Ở đây có hai khả năng: một là, đánh giá, thẩm định chưa tốt nên báo cáo thì đẹp, nhưng chất lượng lại rất tệ. Hai là, tiêu chí, tiêu chuẩn chưa rõ ràng''.

Trở lại nội dung dự thảo, ông Vinh chỉ ra các vấn đề về tiêu chí để chấm điểm. Theo đó, ông Vinh chia các tiêu chí thành hai nhóm: một nhóm là định tính; một nhóm là định lượng.

Phân tích nhóm định tính, ông Vinh cho hay nhóm này mang tính chất cảm tính nhiều hơn, các tiêu chí xấu, tốt đều rất mơ hồ, chung chung. Ví dụ, nếu chỉ quy định dựa vào tiêu chuẩn quy hoạch, hay tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chung chung như vậy sẽ tạo điều kiện để chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở để luồn lỏi, chạy chọt nâng hạng nào cũng được. Về phía quản lý, thì có thể chấm bao nhiêu điểm cũng vừa, chấm thế nào cũng xong.

Vì thế, ông Vinh cho biết, mới cần có nhóm thứ hai là nhóm định lượng. Ông cho rằgg, định lượng nghĩa là lượng hóa những tiêu chí, tiêu chuẩn một cách chi tiết, cụ thể. Văn bản càng thể hiện được cụ thể bao nhiêu, quản lý càng hiệu quả bấy nhiêu.

"Cụ thế như quy định chi tiết về diện tích sàn bao nhiêu? Khoảng lùi bao nhiêu? Diện tích nhà vệ sinh rộng bao nhiêu...? Càng tăng tính định lượng càng đảm bảo tính chính xác cao, như vậy, cũng giảm khả năng xảy ra tranh chấp đồng thời có thể bảo đảm được quyền lợi của người mua.

Quy mô Căn hộ Masteri Thảo Điền Quận 2 (Ảnh mang tính chất minh họa)

Làm được như vậy cần có 3 yếu tố:

Thứ nhất, Việt Nam có thể tham khảo, điều chỉnh việc xếp hạng chung cư như xếp hạng khách sạn của nhiều nước trên thế giới. Ví dụ, ở các nước xứ lạnh họ quy định làm trần thấp hơn,Việt Nam khí hậu ôn hòa hơn, làm trần phải cao hơn.

Thứ hai, nếu muốn đảm bảo một cách chính xác nhất, cần phải xây dựng các đề tài nghiên cứu khoa học để đánh giá, phân tích chi tiết các tiêu chí.

Thứ ba, không nên quá cầu toàn, cần phải dựa trên tiêu chí chung sau đó điều chỉnh dần cho phù hợp", ông Vinh cho biết.

Bàn thêm về vấn đề này, GS.TSKH. Phạm Ngọc Đăng, Chủ tịch Hội Môi trường Xây dựng Việt Nam lại đi sâu vào phân tích vật liệu xây dựng, nội thất, trang thiết bị trong nhà là rất quan trọng... "nhà đẹp nhưng thiết bị, nội thất không tốt thì ở làm sao được", ông Đăng nói. Vì thế, yếu tố này cũng phải được lượng hóa chi tiết trong tiêu chí đánh giá.

Đối với hạ tầng kỹ thuật, ông Đăng lưu ý tới chất lượng của hạ tầng, chất lượng công trình.

Đối với hạ tầng xã hội, bao gồm từ hạ tầng xã hội phải yêu cầu về khoảng cách, mật độ, trường học, bệnh viện, các hệ thống PCCC... ông Đăng cho rằng, phải được nhấn mạnh và cụ thể hóa trong tiêu chí chấm điểm.

"Về nguyên tắc khi duyệt dự án xây dựng, các sở ngành phải dựa trên quy hoạch chung để quản lý. Ví dụ, quy hoạch một khu đô thị thì yêu cầu phải đảm bảo cơ sở hạ tầng thế nào, trường học, bệnh viện ra sao… Quy định rất rõ ràng, xong lâu nay vẫn xảy ra tình trạng báo cáo thẩm định đều tốt, sống rồi mới phải kêu trời.