Thị trường BĐS “đóng băng” vì cơ quan thuế từ chối… tính thuế

Việc bắt đầu từ công văn số 66508/CT-QLĐ, ngày 23/8/2019 của Cục Thuế Hà Nội xin ý kiến của Tổng cục Thuế về việc hướng dẫn cách tính thuế TNCN đối với việc mua, bán, chuyển nhượng đối căn hộ, nhà đã bàn giao nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất.

Theo Cục thuế Hà Nội, ngày 29/7/2019, Cục thuế huyện Thanh trì có công văn số 7777/CCT-TTHT-TBTK gửi Cục thuế Hà Nội hỏi về vướng mắc việc tiếp nhận  và giải quyết hồ sơ kê khai nộp thuế chuyển nhượng, mua bán căn hộ tại dự án công trình có chức năng hôn hợp Đại Thanh tại xã Tả Thanh Oai, huyện Thanh Trì, do DN tư nhân số 1 Điện Biên làm chủ đầu tư.

Cụ thể, Chi cục thuế huyện Thanh Trì nhận được tờ khai thuế TNCN của ông Hà Đình Chung kèm thèm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mau bán căn hộ chung cư số 12A04-CT8C của dự án công trình có chức năng hỗn hợp Đại Thanh lập tại văn phòng Công chứng Đông Đô. Tuy nhiên, căn hộ này chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất nhưng đã đi vào sử dụng  được nhiều năm.

Theo quy định tại tiết c, Điểm 3, Điều 16, Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6/11/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn nơi nộp hồ sơ khai thuế, nếu chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai thì người nộp thuế thực hiện kê khai nộp thuế TNCN và nộp trực tiếp tại Chi cục thuế địa phương nơi có nhà ở hình thành trong tương lai; trường hợp chuyển nhượng nhà, đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người nộp thuế phải nộp hồ sơ kê khai thuế TNCN, lệ phí trước bạ tại Chi nhánh Văn phòng  đăng ký đất đai quận, huyện.

Tuy nhiên, căn hộ của ông Hà Đình Chung đã được bàn giao, sử dụng nhiều năm nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất dẫn đến vướng mắc trong việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ khai thuế khi chuyển nhượng BĐS.

Từ công văn số 66508/CT –QLĐ, ngày 23/8/2019 của Cục thuế Hà Nội, không chỉ riêng Chi cục thuế huyện Thanh Trì mà các Chi cục thuế khác  đã từ chối tiếp nhận hồ sơ kê khai thuế TNCN đối với các giao dịch BĐS là căn hộ, nhà đất đã được bàn giao nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc này đã làm cho các giao dịch về nhà ở thuộc đối tượng nói trên bị đình trệ, gây bức xúc cho người dân, ảnh hưởng đến quyền thực hiện các giao dịch dân sự của người dân.

Điều 123, Luật nhà ở năm 2014 quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau: "Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư".

Điều 10, Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi thành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định  về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng quy định: "Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền"

Từ các quy định pháp luật nêu trên, thì với các nhà ở đã được chủ đầu tư bàn giao cho người mua nhưng chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì hoàn toàn được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở như nêu ở trên hoàn toàn được phép công chứng. Sau đó các bên có nghĩa vụ thực hiện tiếp các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Việc Cục thuế Hà Nội tạm dùng thu thuế đối với trường hợp các bên giao dịch thông qua hình thức "văn bản chuyển nhượng hợp đồng" là không thỏa đáng, không thực hiện đúng quy định của pháp luật hiện hành, cản trở những giao dịch hợp pháp của người dân. Mặt khác, nguồn thu ngân sách cũng bị ảnh hưởng.

 Tổng Cục Thuế cần sớm có trả lời đối với Cục thuế Hà Nội về việc nhận hồ sơ kê khai thuế đối với trường hợp trên nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân cũng đảm bảo nguồn thu ngân sách của Nhà Nước.