“Siết” tín dụng bất động sản: Tác động trực tiếp đến người mua nhà

Chính sách chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà góp phần làm giảm áp lực tài chính cho khách hàng. Tuy nhiên, sau khi hết ưu đãi, lãi suất cho vay mua nhà thật sự sẽ được tính theo công thức "lãi suất tiết kiệm cộng với biên độ 3,5 - 4%". Lúc này, lãi suất được cộng thêm 3,4 - 5%, sẽ là áp lực lớn đối với khách hàng. Đơn cử, ngân hàng đang có lãi suất huy động là 7%/năm thì lãi suất cho vay để mua nhà sẽ là 10,5 - 11%/năm. Nghĩa là, chỉ sau 1 - 2 năm nữa, chính sách "siết" tín dụng bất động sản sẽ tác động đến người dân.

Các ngân hàng thương mại đang có cuộc đua tăng lãi suất cho vay bất động sản. Bảng thống kê lãi suất tháng 10 cho thấy, mức lãi suất cho vay mua nhà với thời hạn 1 năm đang được BIDV duy trì ở mức 7,8% năm; Techcombank là 8,29%, ACB: 9,5%, VIB: 9,9%, VietinBank: 9,5%. Với kỳ hạn 2 năm, BIDV cho vay với lãi suất 8,8%, VietinBank là 10,5%, Vietcombank: 8,9%…

Giới chuyên gia cho rằng, việc ngân hàng thương mại đua tăng lãi suất là do Ngân hàng Nhà nước công bố dự thảo Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng (Thông tư 36). Theo dự thảo mới, hệ số rủi ro mà ngân hàng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150%, gấp 3 lần so với trước. Điều này đồng nghĩa với việc ngân hàng phải dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro. Đồng thời, kiểm soát cho vay cá nhân liên quan đến bất động sản để mua nhà.

Mặc dù các ngân hàng thương mại công khai nâng lãi suất nhưng qua khảo sát thực tế, nhóm khách hàng mua nhà để ở chưa chịu tác động nhiều từ chính sách này. Nguyên nhân là do chủ đầu tư đều đưa ra chính sách hỗ trợ lãi suất 0% cho người mua. Bởi nếu không áp dụng hỗ trợ chính sách lãi suất 0% thì doanh nghiệp không thể bán được hàng.

Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản từ đầu năm 2019 đến nay, việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn.

Theo các chuyên gia kinh tế, việc lãi suất huy động đang tăng lên sẽ tiếp tục là trở ngại lớn cho người mua nhà cũng như doanh nghiệp. Đồng thời, các kênh huy động vốn khác như: Phát hành trái phiếu, bảo lãnh tín dụng… đang gặp rào cản. Do vậy, khả năng những năm tới, các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến tháng 8/2019, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng 14,58%, cao gấp đôi tăng trưởng tín dụng chung của toàn ngành và chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế.

Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ khẳng định, tín dụng bất động sản mấy năm nay được kiểm soát rất chặt chẽ. Cơ cấu tín dụng đã tập trung cho lĩnh vực ưu tiên, lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro được kiểm soát chặt. Phó Thủ tướng cũng cho rằng, chỉ kiểm soát tín dụng bất động sản chứ không ngăn chặn. Bởi, khi một căn chung cư đi vào hoạt động thì kéo tiêu dùng tăng theo, từ vật liệu đến ngành tiêu dùng: Chăn, ga, gối, đệm... Sở dĩ tăng trưởng tín dụng bất động sản có sự đột biến là do các năm trước thống kê dư nợ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản riêng, hai là tín dụng tiêu dùng cho nhu cầu nhà ở riêng. Chính phủ đã chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản.

TS Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho biết: "Tín dụng bất động sản tăng cao, song dư nợ cho vay các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản trực tiếp tăng chậm và chỉ chiếm phần nhỏ. Dư nợ tín dụng bất động sản lớn là do tính cả dư nợ cho vay tiêu dùng (cho người dân vay mua nhà, sửa chữa nhà ở)".

Theo ông Hùng, sự chuyển đổi cơ cấu tín dụng bất động sản từ cho vay các chủ đầu tư sang người dân vay tiêu dùng là tích cực, hạn chế rủi ro cho ngân hàng, giảm nguy cơ bong bóng của thị trường bất động sản. Rủi ro từ cho vay cá nhân vẫn có, nếu có những khách hàng vay tiền ngân hàng để "ôm" hàng chục bất động sản. Tuy nhiên, rủi ro cho vay cá nhân sẽ ít hơn rủi ro cho vay chủ đầu tư bất động sản, phía ngân hàng cũng đã lường trước tình huống này để tính tới biện pháp đề phòng.

Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, con số báo cáo của Ngân hàng Nhà nước không phản ánh hết thực chất tín dụng bất động sản hiện nay. Thực tế, tín dụng bất động sản ngày càng lành mạnh. Về lâu dài, cơ quan quản lý nên tách tín dụng đầu tư, kinh doanh bất động sản với tín dụng tiêu dùng (chủ yếu cho vay mua nhà) để nhìn nhận và quản lý đúng về thị trường.