Phí bảo trì chung cư: “Miếng bánh ngon” tranh nhau giành phần

Đóng dễ, đòi khó

Giữa tháng 2/2019, Sở Xây dựng Hà Nội đã bêu tên các chủ đầu tư chây ỳ bàn giao kinh phí bảo trì 2% và bàn giao diện tích sở hữu chung nhà chung cư cho ban quản trị gồm: Công ty cổ phần May Thăng Long, chủ đầu tư Dự án xây dựng nhà chung cư số 250 Minh Khai (phường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng); Công ty sản xuất thương mại BMM, chủ đầu tư Dự án xây dựng nhà chung cư BMM (phường Phúc La, quận Hà Đông); Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại VNECO Hà Nội, chủ đầu tư chung cư Starcity (số 81 Lê Văn Lương, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân); Công ty cổ phần Xây dựng số 2 (Vinaconex 2) - Vinaconex, chủ đầu tư chung cư nhà B Xuân Đỉnh (phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm).

Với nguồn kinh phí lớn, Quỹ bảo trì chung cư đã trở thành “miếng bánh ngon” cho các bênh giành quyền sở hữu.

Trước đó, tháng 11.2018, lần đầu tiên Sở Xây dựng Hà Nội đã công khai danh sách 9 dự án và chủ đầu tư của các dự án này chây ì bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị chung cư năm 2018. Trong đó, có 5 dự án tại quận Hà Đông, 3 dự án tại quận Nam Từ Liêm, 1 dự án tại quận Hoàng Mai. Các chủ đầu tư bị "bêu" tên gồm: Liên doanh Công ty cổ phần Sông Đà - Thăng Long và Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Ba Đình số 1; Công ty cổ phần Sông Đà 1; Công ty cổ phần Cơ khí xây dựng số 18 (COMA 18); Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng Việt Nam (Vinaconi); Công ty cổ phần Sông Đà 1.01; Công ty cổ phần Xây dựng số 3 Vinaconex 3; Công ty cổ phần tập đoàn Bắc Hà; Liên doanh Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh và phát triển hạ tầng Phúc Hà và Công ty cổ phần Xây dựng số 1 Sông Hồng; Công ty cổ phần Xây dựng số 2 - Vinaconex.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có hơn 3.000 nhà chung cư, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tranh chấp giữa cư dân các tòa nhà và chủ đầu tư đã bùng phát nhiều năm nay, và một trong những điểm nóng chính là tranh chấp về khoản phí bảo trì. Cụ thể, tại Hà Nội có 507 tòa chung cư thương mại vẫn chưa bàn giao phí bảo trì cho cư dân dù đã đưa vào sử dụng nhiều năm. Tranh chấp liên quan đến phí bảo trì chung cư xảy ra tại 108 dự án, chiếm 36% các vụ tranh chấp tại các chung cư. Còn tại Tp HCM, trong số 44 nhà chung cư có tranh chấp do Sở Xây dựng TPHCM đang thụ lý, giải quyết, đã có đến 34 vụ việc liên quan đến kinh phí bảo trì chung cư.

Vào Ban quản trị để trục lợi

Trong tình huống khác, nhiều tòa nhà thành lập ban quản trị tòa nhà nhưng lại bị nghi ngờ thành lập không đúng quy định, hoạt động mập mờ nhằm chiếm dụng quỹ bảo trì, trong đó nổi bật là tại chung cư Văn Phú Victoria (Hà Đông) đã xảy ra tranh chấp chung cư do cư dân phản đối ban quản trị tòa nhà sử dụng quỹ bảo trì không công khai, minh bạch. Bên cạnh đó người dân tại đây còn phản ánh việc ban quản trị tự ý quyết định chọn đơn vị quản lý vận hành tòa nhà mà không lấy ý kiến cư dân, các chứng từ thu chi cũng không được minh bạch, công khai gây bất mãn và tranh chấp chung cư.Việc mập mờ về quỹ bảo trì chung cư khiến toàn bộ chi phí bảo trì của tòa nhà không được sử dụng đúng mục đích, hoặc không được rõ ràng dẫn tới việc bảo trì, bảo dưỡng các hạng mục tòa nhà không thực hiện được và gây ảnh hưởng không nhỏ tới đời sống của cư dân, khách hàng tại tòa nhà.

Cách đây không lâu, hàng trăm hộ dân tại chung cư An Lạc (quận Bình Tân) đã tố cáo ông Phạm Công Dũng, Trưởng Ban Quản trị (BQT) nhiệm kỳ 2011-2013 và nhiệm kỳ 2014-2016, có dấu hiệu biển thủ hàng tỷ đồng. Theo kết luận thanh tra của Thanh tra Sở Xây dựng, cơ quan này xác định từ tháng 1-2011 đến 31-3-2016, BQT không lưu trữ đầy đủ hồ sơ quản lý, sổ sách thu chi tài chính, sổ sách kỹ thuật lưu trữ chứng từ thu chi thanh toán; không cung cấp được quy trình bảo trì, bảo dưỡng sửa chữa chung cư, nên chưa có cơ sở kết luận việc sửa chữa bảo trì công trình của các đơn vị quản lý vận hành và bảo trì chung cư.

Những cuộc tranh chấp phí bảo trì chung cư diễn ra dai dẳng.

Kết luận cũng nêu rõ, từ tháng 10-2010 đến 11-2012, chủ đầu tư là CTCP Địa ốc Sài Gòn đã chuyển kinh phí bảo trì 2% cho BQT nhà chung cư theo các chứng từ ủy nhiệm chi với tổng số tiền 1,9 tỷ đồng. Trong thời gian này, BQT chung cư đã chi cho công tác bảo trì tòa nhà từ tháng 4-2011 đến 10-2016 hơn 1,6 tỷ đồng, trong đó có gần 1,1 tỷ đồng không có hóa đơn chứng từ kèm theo (chỉ có trên 517 triệu đồng có hóa đơn chứng từ).

Hiện nay, Luật Nhà ở 2014 quy định người mua căn hộ chung cư phải nộp phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà (trước thuế VAT) tại thời điểm nhận bàn giao nhà; Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho ban quản trị - những người đại diện do cư dân bầu lên - để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật. Vì vậy, quỹ bảo trì nhà chung cư có giá trị rất lớn. Ở những nhà chung cư trên 20 tầng thường quỹ bảo trì đã có giá trị khoảng 20 tỷ đồng trở lên. Có những chung cư, quỹ bảo trì lên đến 160 tỷ đồng, tức gấp nhiều lần vốn điều lệ của một doanh nghiệp trung bình.

Trong văn bản mới được gửi tới Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng phương thức thu và quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư như cách làm trên đang gây ra nhiều bất cập, không chỉ làm tăng gánh nặng của người mua nhà mà còn là nguyên nhân dẫn tới những tranh chấp lợi ích gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ. Không chỉ thế, số tiền lớn còn khiến “quỹ bảo trì trở thành miếng mồi ngon thu hút một số phần tử xấu trong xã hội tìm cách chui vào ban quản trị nhà chung cư để trục lợi”.

Bên cạnh đó, HoREA cũng tin rằng, với quy định của Luật Xây dựng, nhà thầu thi công phải chịu trách nhiệm bảo hành nhà chung cư cao tầng trong ít nhất 5 năm kể từ ngày đưa vào sử dụng, nên trong những năm đầu, nhu cầu sử dụng quỹ bảo trì chung cư không lớn. Ngoài ra, dù có thu đủ phí bảo trì 2% ngay khi bàn giao nhà cho bên mua thì số tiền này cũng không đủ để thực hiện bảo trì trong suốt vòng đời chung cư. Sau khoảng chục năm, khi quỹ bảo trì đã cạn thì vẫn cần các chủ sở hữu chung cư đóng góp thêm. Vì vậy, HoREA kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng quỹ bảo trì (2% giá trị hợp đồng mua bán nhà) tại thời điểm nhận nhà. Thay vào đó, số tiền này sẽ được chia nhỏ để người mua nhà đóng dần hàng tháng trong liên tục 5 năm sau đó (thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư). Bên cạnh đó, HoREA cũng đề xuất xây dựng cơ chế để trao quyền cho Ban quản trị nhà chung cư được phép thu phí bảo trì, thay vì để các chủ đầu tư “thu hộ” 2% như hiện nay dẫn tới không ít trường hợp “chây ì”, đến nhiều năm sau đó vẫn có không ít chủ đầu tư “tham quyền cố vị”, không chịu bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân.