Nhận diện bất động sản đa cấp lừa đảo

Hơn 6.700 khách hàng sập bẫy, cơ quan điều tra xác định Công ty CP Địa ốc Alibaba hoạt động với phương thức, thủ đoạn tinh vi, núp bóng hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) nhưng thực chất là lừa đảo theo phương thức đa cấp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho biết không chỉ mỗi Công ty Alibaba mà trên thị trường cũng đang có nhiều công ty hoạt động kinh doanh kiểu đa cấp bất chính như vậy chưa bị phát hiện. Cần nhìn ra những dấu hiệu bất ổn để nhận diện kiểu đầu tư BĐS đa cấp.

Cảnh giác cam kết lợi nhuận cao

Chuyên gia tài chính kinh tế Nguyễn Trí Hiếu chỉ ra thủ đoạn kinh doanh đa cấp BĐS là dùng mồi cam kết lợi nhuận cao ngất ngưởng để thu hút nhà đầu tư bỏ tiền. Nguy hiểm hơn là các công ty này bán sản phẩm không có thật, trái với quy định của pháp luật.

Hình thức kinh doanh đa cấp là lấy tiền người này để trả cho người khác, lấy tiền của nhà đầu tư trước trả cho người sau. Bên bán sẽ quảng cáo dự án với lợi nhuận khủng, đánh vào lòng tham của nhà đầu tư bằng thủ thuật bánh vẽ dự án, bánh vẽ quy hoạch, viễn cảnh hạ tầng hoàn thiện. Nhiều người mua bị những thông tin như vậy gây nhiễu, quên mất phải xem xét giấy tờ pháp lý của dự án. Hơn nữa, vì ham lợi nhuận, chiết khấu cao nên họ càng nhiệt tình giới thiệu thêm nhiều khách hàng đến mua qua bán lại, làm cái loa quảng cáo thay cho chủ đầu tư.

“Sản phẩm chủ yếu các đơn vị này chào bán là đất nền nhưng nằm ở những địa bàn chưa có hạ tầng và tiện ích đầy đủ, giá còn thấp. Những dự án nào cam kết lợi nhuận cao bất thường thì đều phải xem lại. Khi mua BĐS bắt buộc phải nhìn thấy BĐS và liên hệ với chính quyền để kiểm tra pháp lý, quy hoạch…” - ông Hiếu nhắc nhở.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa, BĐS là kênh đầu tư đầy hấp dẫn nhưng không phải dành cho mọi đối tượng. Nhà đầu tư phải có kiến thức vì giá trị BĐS rất lớn. Đích thân người mua phải khảo sát được khu vực xung quanh BĐS muốn mua. Tiếp đó là phải định giá được tài sản trong tương lai dựa vào uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư, các công trình tiện ích đi kèm theo dự án…

“Phải lưu ý mức độ tăng trưởng lợi nhuận của BĐS đó. Trung bình mức tăng trưởng là 8%/năm, cao nhất là 12%-13%/năm. Những cam kết lợi nhuận trên 18%/năm hầu như đều có vấn đề. Nếu thực sự dễ dàng như vậy, có lẽ ai ai cũng lao theo BĐS rồi” - ông Quang lưu ý.

Giấy tờ pháp lý là căn cứ chắc chắn nhất

Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh khách hàng để tránh rơi vào bẫy của kinh doanh BĐS đa cấp phải xem xét cơ sở pháp lý của dự án thật rõ ràng. Một dự án phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được cho phép làm nhà ở như chung cư, nhà phố, biệt thự hoặc dự án nhà ở nhưng ở dạng phân lô, bán nền. Thứ hai là dự án phải có giấy phép xây dựng. Thứ ba là dự án phải đủ điều kiện huy động vốn theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS.

Ngoài yếu tố pháp lý ở trên, đối với dự án phân lô, bán nền phải xây dựng xong cơ sở hạ tầng, bao gồm đường giao thông, hệ thống cấp nước, thoát nước, điện, chiếu sáng công cộng. Dự án đó phải có ngân hàng bảo lãnh, nếu có thế chấp thì phải giải chấp, nếu chưa giải chấp thì phải có văn bản đồng ý của ngân hàng nhận thế chấp cho phép huy động vốn. 

“Văn bản quan trọng cuối cùng là dự án phải có quyết định của Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện được phép bán nền nhà hình thành trong tương lai. Đối với chung cư thì thêm điều kiện phải xây dựng xong phần móng” - ông Châu nhắc nhở.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu bổ sung để một sản phẩm BĐS được giao dịch trên thị trường, chủ đầu tư cần phải đáp ứng hàng loạt điều kiện theo Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở… Điều quan trọng nhất là theo quy định của pháp luật hiện hành về bán hàng đa cấp, BĐS không thuộc diện được phân phối theo hình thức đa cấp, việc kinh doanh BĐS phải tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh BĐS. Vì vậy, việc áp dụng mô hình đa cấp để phân phối dự án BĐS là vi phạm quy định pháp luật, ẩn chứa nhiều rủi ro, thiệt hại cho nhà đầu tư.

Không chỉ kinh doanh BĐS theo hình thức đa cấp, một số doanh nghiệp còn tổ chức những khóa đào tạo môi giới đầu tư BĐS theo kiểu bán hàng đa cấp biến tướng, vẽ ra những chuyên gia hàng đầu để dễ dàng dẫn dụ người mua cả tin tham gia vào đường dây của mình