Năm 2019: Bất động sản khó xảy ra ‘bong bóng’ theo chu kỳ 10 năm

Theo HoREA, nghiên cứu hai cuộc khủng hoảng “bong bóng” BĐS năm 2007 đến đầu năm 2008, và từ cuối năm 2009 đến đầu năm 2011 cho thấy, “bong bóng” BĐS đã bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất, tăng trưởng GDP ở mức rất cao (ví dụ năm 2007 tăng trưởng GDP đạt 8,48%), dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và BĐS là kênh đầu tư, tài sản được lựa chọn để cất trữ, kinh doanh, kể cả đầu cơ…

Thứ hai, nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, các ngân hàng thương mại (NHTM) đã cho vay dưới chuẩn (đơn cử, tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%). Trong đó, một phần rất lớn nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh BĐS. Đồng thời, đã có tình trạng các NHTM buông lỏng việc kiểm soát nguồn vốn vay tín dụng được sử dụng sai mục đích.

Thứ ba, có sự phát triển lệch pha cung - cầu sản phẩm trên thị trường BĐS, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc BĐS cao cấp.

Thứ tư, xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp, môi giới, “cò nhà đất”, giới đầu cơ chuyên nghiệp “cầm trịch” làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của BĐS để trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lý đầu tư “lướt sóng”.

Ngoài ra, các cơ quan quản lý nhà nước chưa sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, công cụ về tín dụng… để điều tiết hiệu quả thị trường BĐS khi vừa xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”...

Đối chiếu các nguyên nhân dẫn đến “bong bóng” BĐS nêu trên với tình hình thực tiễn của thị trường hiện nay, HoREA nhận định chưa có những dấu hiệu tạo “bong bóng” BĐS.

Cụ thể, tăng trưởng GDP năm 2018 dự kiến ở mức khoảng 6,5 – 6,7%, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Hiện nay, nền kinh tế không có biểu hiện tăng trưởng nóng.

Bên cạnh đó, tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2018 dự kiến đạt khoảng 17% cũng là mức tăng tích cực và hợp lý. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước vừa công bố chủ trương không nới “room” tín dụng trong những tháng cuối năm 2018. Mặt khác, tiếp tục thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt và lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực BĐS. Năm 2018, các NHTM chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, chủ yếu là lĩnh vực BĐS. Theo lộ trình, tỷ lệ này sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 1/1/2019...

Từ những phân tích trên, HoREA nhận định sẽ không xảy ra “bong bóng” BĐS trong những tháng cuối năm 2018 và cũng khó xảy ra “bong bóng” BĐS trong năm 2019.