Làm sao để tháo gỡ nút thắt trong quản lý chung cư hiện nay?

Chưa đồng nhất trong khâu quản lý

Từ ngày 10/12/2015, Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở có hiệu lực với nội dung kinh phí bảo trì nhà chung cư buộc phải giao cho BQT tòa nhà và nếu dự án nào không thực hiện sẽ phải cưỡng chế, nhưng đến thời điểm này vẫn còn nhiều chủ đầu tư chưa thực hiện.

Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây bất đồng, tranh cãi quyết liệt giữa khách hàng với chủ đầu tư, giữa BQT và cư dân nhất là tại một số dự án người dân đã ở được vài năm và công trình có những hạng mục xuống cấp cần sửa chữa. Khi được hỏi, hầu hết cư dân sống trong các chung cư đang có tranh chấp đều bày tỏ quan điểm muốn minh bạch việc quản lý và sử dụng nguồn kinh phí bảo trì.

Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, hiện nay trên địa bàn Tp.HCM có khoảng 935 nhà chung cư với 1.249 block chung cư, gần 142.000 căn hộ với tổng diện tích gần 10,65 triệu m², diện tích bình quân 75m²/căn. Tỷ lệ căn hộ nhà chung cư chiếm tỷ lệ 8,45% trong tổng số nhà ở trên toàn thành phố và đang có xu hướng chiếm tỷ lệ ngày càng cao trong quá trình phát triển nhà ở. Trong khoảng 5 năm trở lại đây, căn hộ nhà chung cư chiếm tỷ lệ 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới.

Chung cư là lựa chọn của nhiều gia đình hiện nay, tuy nhiên cư dân sinh sống cũng gặp nhiều khó khăn trong khâu quản lý tòa nhà

Tuy nhiên, qua các đợt kiểm tra và xử lý các vấn đề liên quan, ông Tuấn cho biết, mâu thuẫn, tranh chấp liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, riêng; việc đóng góp; quản lý và sử dụng kinh phí vận hành, bảo trì nhà chung cư là có nhiều phản ánh nhất. Tiếp đó là các mâu thuẫn, tranh chấp liên quan BQT, đơn vị quản lý, vận hành, vận hành nhà chung cư; tranh chấp liên quan đến Hợp đồng mua bán căn hộ và một số tranh chấp dân sự…

Ngoài ra, tranh chấp xảy ra còn do Ban quản trị lạm dụng quyền hạn, chi sai nguyên tắc, chi tiêu vượt hạn mức quy định, Ban quản trị tùy tiện nâng phí dịch vụ hoặc mâu thuẫn trong chính nội bộ Ban quản trị. Là điều nhức nhối hiện nay cần được giải quyết ông Tuấn nhấn mạnh.

ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM nhìn nhận công tác quản lý chung cư trên địa bàn TP.HCM thời gian qua còn nhiều bất cập. Chung cư cũ thì xảy ra các tình trạng cơi nới, kiểm kê đánh giá diện tích còn nhiều sai sót nên công tác đền bù giải toả gặp nhiều khó khăn. Các chung cư mới thì tình trạng vi phạm xây dựng vẫn còn nhiều.

Cần minh bạch về nguồn kinh phí bảo trì

Theo quy định hiện hành, hội nghị nhà chung cư phải tập hợp ít nhất 50% phiếu bầu của cư dân mới đủ điều kiện thành lập BQT. Song, hội nghị nhà chung cư thường chỉ có 20-40% cư dân tham gia. Nguyên nhân là nhiều cư dân không quan tâm đến hoạt động này, thông tin không được thông báo rộng rãi đến từng cư dân, hoặc nhiều căn hộ được mua theo dạng “đầu cơ”, cho thuê… nên số cư dân thực sự là hạn chế. Nhưng khi chung cư đã có BQT thì không hẳn đã hết tranh chấp, nhất là những lo ngại của của cư dân với những quyền hạn quá đà của BQT.

Qua ghi nhận thực tế, hiện nay nhiều chung cư ở các đô thị lớn không có BQT, mọi hoạt động quản lý chung cư đều do chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành chung cư (do chủ đầu tư thành lập) quản lý và thường xảy ra tranh chấp; đa phần là tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư hay đơn vị vận hành do chủ đầu tư chỉ định. Có không ít chủ đầu tư trì hoãn việc bầu BQT nhằm giữ lại kinh phí bảo trì chung cư mà lẽ ra họ phải giao cho BQT nếu có. Thế nhưng, ngay cả khi chủ đầu tư muốn bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT cũng không dễ, vì không phải chung cư nào cũng có BQT.

Theo điểm e Điều 66 “Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư” của Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định phạt tiền 10 tới 20 triệu đồng nếu chung cư không thành lập BQT nhà theo quy định. Vậy là từ nay, các chủ đầu tư, đơn vị vận hành và cư dân trong chung cư phải ngồi lại với nhau để xây dựng quy chế và bầu BQT. Điều 66 của Nghị định này có quy định cụ thể nhiều chế tài xử phạt nặng chủ đầu tư và BQT. Cụ thể, BQT sẽ bị phạt tiền 50-60 triệu đồng nếu vi phạm lỗi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung; tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư hoặc tự quyết định lựa chọn đơn vị để ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư.

 Nhiều chung cư sai phạm về nguồn kinh phí bảo trì hiện nay

Trường hợp chủ đầu tư tự ý bán, cho thuê chỗ để ôtô trong nhà chung cư không đúng quy định sẽ bị phạt tiền từ 80-90 triệu đồng. Còn nếu không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định sẽ bị phạt 100-150 triệu đồng. Đặc biệt, nếu chủ đầu tư không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định cũng bị phạt từ 100-150 triệu đồng. Chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung; không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng; tính sai diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng sẽ bị phạt tiền 250-300 triệu đồng.

Tuy nhiên, thực tế hiện này nhiều chung cư trên địa bàn Tp.HCM sau khi bàn giao căn hộ cho người dân từ 2-3 năm nhưng vẫn chưa có sổ hồng với lý do công trình chưa được nghiệm thu. Rồi liên tiếp nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan sau khi bàn giao căn hộ hơn 2 năm trời nhưng vẫn chưa có BQT. Đây là vấn nạn nhức nhối hiện nay mà đa số người bị chịu thiệt là cư dân còn chủ đầu tư vẫn ung dung không bị cơ quan chức năng xử lý.

Theo thống kê của Sở Xây dựng, trên địa bàn TP.HCM có tới 96 trên tổng số 2.148 chung cư trên địa bàn phát sinh tranh chấp thời gian qua. Thực tế, số tiền bảo trì của một chung cư có thể lên tới vài chục tỉ đồng hay việc chuyển đổi một diện tích nhỏ phần sở hữu chung, chẳng hạn bãi giữ xe, thành sở hữu riêng có thể đem về lợi nhuận bạc tỉ. Khoản thu khổng lồ này khiến các chủ đầu tư hoặc BQT luôn tìm cách tận dụng, không đem vào sử dụng theo đúng quy định.

Nhìn chung, những khó khăn từ phản ánh của người dân hiện nay là: Chung cư thường được quản lý chặt chẽ. Muốn xây dựng, sửa sang gì đều phải được sự đồng ý của Ban Quản lý tòa nhà. Nhiều lúc muốn sửa ngay nhưng chưa được sự đồng ý sẽ gây ra sự bức xúc, khó chịu.

Vì ở chung với nhiều hộ gia đình khác trong một tòa nhà nên đôi khi phải nhường nhịn, tạo điều kiện cho nhau. Chẳng may mà nhà dưới bị dột, họ suốt ngày đòi vào nhà bạn để tìm hiểu nguyên nhân thì cũng phải thông cảm mà tạo điều kiện cho họ. Điện nước chung nên khi muốn sửa chữa sẽ khá phức tạp.Về vấn đề gửi xe, bạn phải phụ thuộc vào bảo vệ. Nếu bạn đi về khuya, trong khi bảo vệ lại chạy đi đâu mất thì bạn sẽ không thể tìm được chỗ gửi xe. Xe cộ để trong nhà xe chung nên trầy xước là không tránh khỏi. Sổ đỏ, sổ hồng thường nhận sau 1 thời gian khá lâu, đôi khi hơi dài vài năm mới có. Nhà xuống cấp theo thời gian, bạn thử tưởng tượng sau 30-50 năm nữa thì công trình chung cư sẽ thế nào.

Ngay cả Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng cũng quy định rõ chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho BQT khi Ban này được bầu ra. Ban Quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính. Số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ do gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì.

Tuy nhiên, từ đó đến nay, mỗi dự án vẫn quản lý quỹ này theo một kiểu. Chỉ khi Nghị định 99/2015/NĐ-CP được ban hành, nhiều chủ đầu tư mới gấp rút chuẩn bị bàn giao quỹ bảo trì, thay cho việc mặc nhiên “giữ hộ” như trước đây.