Giải mã hiện tượng “ sốt” đất nền hiện nay

Không nên đầu tư theo đám đông

Trong quý 1/2018, tại TP. HCM có khoảng 970 nền cung cấp ra thị trường, bằng 44% so với nguồn cung của quý trước (khoảng 2,211 nền Q4/2017) và bằng 106% so với cùng kỳ quý 1/2017. Tỷ lệ̣ tiêu thụ đạ̣t khoảng 83%. Khu Đông tiếp tục dẫn đầu khi chiếm đến 52% nguồn cung và 62% lượng tiêu thị của toàn thị trường. Đáng chú ý, tỷ lệ tiêu thụ đất nền phân lô của riêng khu vực này đạt tới 100%. Giá đất tăng 5% – 10% so với quý trước, riêng khu vực Quận 2 giá đất tăng 15% – 20% so với quý trước.

Đồng thời, cơn sốt này còn lan sang các khu vực giáp ranh như Biên Hòa, Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai); Dĩ An, Thuận An, Lái Thiêu, Thủ Dầu Một (Bình Dương)…khiến giá đất tăng từ 20-30% so với đầu năm 2017. Một số dự án gần chợ, khu công nghiệp và giao thông kết nối tốt giá tăng mạnh đến 50-70%.

Tìm hiểu thực tế, “cơn sốt” đất nền ngày càng leo thang, giá đất ở các quận huyện và vùng ven luôn tăng chóng mặt. Cụ thể, giá đất nền tại khu vực đường Tam Đa, Hoàng Hữu Nam (quận 9) trước đây chỉ khoảng 12 - 16 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 19 - 26 triệu đồng/m2. Một số dự án đất nền trên đường Nguyễn Duy Trinh, Gò Cát (quận 9) hiện đã có sổ đỏ, nếu cách đây khoảng 3 tuần được chào với giá 24 - 25 triệu đồng/m2 thì nay được đẩy lên 30 - 35 triệu đồng/m2. Tại khu vực trung tâm quận 9 như đường Đỗ Xuân Hợp, Tăng Nhơn Phú, Tây Hòa..., giá nhà đất từ cũng đang từ 40 - 50 triệu đồng/m2 nhảy vọt lên 44 - 65 triệu m2…

Cơn sốt đất nền hiện nay làm loạn giá thị trường đất

Theo nhận định từ các chuyên gia bất động sản, có nhiều nguyên nhân trực tiếp và gián tiếp tác động đến việc tạo sóng của thị trường đất nền vùng ven. Đầu tiên là tư duy tâm lý “đất là vĩnh viễn” vẫn còn ảnh hưởng đến khách mua. Thứ hai, thường sau Tết là thời điểm sử dụng các thành quả/lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh sản xuất của năm trước (được thể hiện bằng việc tái đầu tư, kinh doanh). Thứ ba, tỉ lệ lợi nhuận của phân khúc đất nền luôn cao hơn so với các phân khúc khác. Thứ tư, hàng loạt khách hàng tố bị mất tiền khi gửi  tiết kiệm tại các ngân hàng trong thời gian qua. Thứ năm, thị trường đất nền tại khu vực TP.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới và giá đã tăng khá cao, hạn chế đối tượng khách đầu tư trong khi các tỉnh giáp ranh với điều kiện thuận lợi và tiềm năng phát triển mạnh của hạ tầng giao thông thì giá đất nền phân lô đang thấp, đa dạng về giá trị đầu tư, tiềm năng tăng trưởng cao.

Ghi nhận của phóng viên, vào những ngày cuối tuần, các sàn giao dịch BĐS ở khu vực Đông, Tây, Nam đều tấp nập khách đến đặt cọc mua đất. Số lượng khách đến mua tăng gấp đôi so với giai đoạn trước. Tình trạng này dẫn đến những “ cơn sốt” bất thường của đất nền hiện nay. Một phần người dân ồ ạc đầu tư theo đám đông mà bỏ qua các giai đoạn tìm hiểu, lợi dụng tâm lý này một số công ty bất động sản làm ăn bất chính phân lô bán nền khi chưa được cấp thủ tục pháp lý.

Theo chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, không ít người Việt có xu hướng đầu tư theo tâm lý đám đông, thấy người khác đổ xô đi mua đất cũng nhảy vào đầu tư. Điều đó khiến cho nhiều người bị cuốn vào vòng xoáy thị trường mà bỏ qua hết kiến thức, quy luật thị trường cũng như những kinh nghiệm của người đi trước. Ông Chánh khuyên, người mua cần có sự tính toán trước khi nhảy vào đầu tư thay vì chạy theo số đông để không chịu thiệt trong giao dịch.

Cẩn trọng từ ranh giới tăng chóng mặt đến ôm nợ

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) nhận định: “Lợi dụng vụ cháy chung cư Carina Plaza, nhiều đối tượng thổi giá đất nền “sốt ảo”, do đó, người mua phải hết sức cảnh giác trước những lời rao mỹ miều để đầu cơ, chèo kéo khách. Giữa năm 2017, giá đất nền ở quận 2, quận 9, Thủ Đức và huyện Nhà Bè bất ngờ được đẩy giá kỷ lục, rồi lan các quận huyện ngoại thành. Thời điểm đó, lãnh đạo TPHCM yêu cầu công an vào điều tra, xử lý các cá nhân liên quan thì “cơn” sốt đất mới hạ nhiệt”.

Ông Nguyễn Văn Đực, Ủy viên Tổng hội Xây dựng Việt Nam khẳng định: “Khi xảy ra vụ cháy thì khách hàng hạn chế đầu tư chung cư, chuyển sang mua đất nền. Ngoài ra, “cò” đất có quá nhiều mánh khóe để đẩy giá đất nền tăng cao. Khi họ “ăn no” thì bắt đầu dìm giá, người mua lãnh đủ, còn chính quyền thì rất khó kiểm soát. Điều này ảnh hưởng lớn đến những người cần nơi an cư thực sự với. Ngoài ra, tâm lý chạy theo đám đông của người dân rất nhanh, họ không tỉnh táo, bị các đối tượng kích thích lợi nhuận mà vội xuống tiền”.

Cò đất đẩy giá lên liên tục

Lý giải cho việc giá đất nền tại các khu vực ngoại thành TP Hồ Chí Minh đang tăng chóng mặt, các nhà môi giới bất động sản cho biết, sau vụ cháy chung cư Carina, nhiều người dân đã bỏ ý định mua chung cư và đi tìm mua đất nền để xây nhà. Theo đó, số người tìm mua đất nền đã tăng mạnh trong 2 tuần vừa qua kéo theo giá đất nền cũng được đẩy tăng theo. Mặt khác, kể từ khi TP Hồ Chí Minh siết chặt việc phân lô, tách thửa nên đất phân lô mới hiện nay rất khan hiếm. Bên cạnh đó, các dự án mở rộng hay tuyến đường mới cũng đã khiến giá đất được đẩy lên cao do hạ tầng thuận lợi.

Đó là chưa kể đến việc hàng loạt chủ đầu tư đã có động thái làm giá bất động sản nhiều năm qua bằng thủ thuật định mức giá bán cao nhất trong lịch sử của khu vực tài sản đó tọa lạc. Khi nhà đất đã bị đẩy lên ngưỡng giá cao, thị trường bước vào chu kỳ loạn giá, khi đó tài sản bị thổi lên vùng giá vượt quá giá trị vốn có, là lúc bắt đầu tích tụ bong bóng giá. Nhà đầu tư cần thận trọng thẩm định giá và tiềm năng khi mua, đừng xuống tiền mù quáng, vì chỉ có người mua lầm chứ người bán không lầm.