Có sổ hồng nhưng không được sử dụng phần sân vườn được sở hữu

Theo quy định của pháp luật, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất được xem là “Chứng thư pháp lý” để nhà nước xác nhận quyền đối với tài sản. Tuy nhiên, câu chuyện của ông Nguyễn Thanh Toàn, chủ sở hữu Khu dịch vụ tầng 6 tháp R1 Cao ốc The EverRich 1 (968 đường Ba Tháng Hai, phường 15, quận 11,TP.HCM) chia sẻ về tài sản của mình bị người khác chiếm dụng.

Chia sẻ với phóng viên, ông Nguyễn Thanh Toàn cho biết, ngày 07/12/2019, tôi nhận chuyển nhượng Khu dịch vụ số 04, Tầng 6, Tháp R1, Cao ốc Everrich (Đc: 968 Đường Ba Tháng Hai, Phường 15, Quận 11, TP.HCM) (“Khu dịch vụ”) do Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt) làm chủ đầu tư theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với với đất số công chứng số 042004, quyển số 12 TP/CC SCC/HĐGD được Văn phòng công chứng Hoàng Xuân chứng ngày 07/12/2019 và được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận 11 ký xác nhận biến động thay đổi chủ sở hữu số hồ sơ: 002590.CN.001 ngày 13/12/2019.

Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “sổ hồng” được cấp vào ngày 25/11/2015 ghi rõ diện tích nhà là 156,2m2 và sân vườn 160m2. Thế nhưng khi ông tiến hành làm hàng rào, trồng cây khu vực sân vườn thì ông bị Ban Quản trị, cư dân ra phản đối.

“Từ thời điểm nhận chuyển nhượng đến thời điểm hiện tại, chúng tôi hoàn toàn không được sử dụng, không được thực hiện đầy đủ quyền sở hữu của mình trên diện tích sân vườn 160 m2 thuộc khu dịch vụ mà tôi đã mua”, ông Toàn bức xúc.

Theo ông Toàn, sau khi có ý kiến, kiến nghị thì các bên gồm sở, ban, ngành và địa phương đã có buổi làm việc. Tại biên bản cuộc họp ngày 17/5/2021, các bên thống nhất giữ nguyên hiện trạng diện tích đang tranh chấp. Chờ cung cấp hồ sơ trích lục cho UBND phường trong thời gian 07 ngày, các bên tự thỏa thuận khi có kết quả trích lục.

Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường đã đề nghị chủ đầu tư trích lục toàn bộ hồ sơ pháp lý có liên quan đến căn nhà ở tầng 6 và xem xét Hợp đồng mua bán từ Phát Đạt. Đồng thời yêu cầu Phát Đạt phải nghĩa vụ liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM để trích lục các hồ sơ pháp lý liên quan đến chủ quyền của căn R1-06-04. Đồng thời ông Toàn cũng liên hệ xin trích lục bản vẽ của khu dịch vụ R1-06-04 ông đang sở hữu từ Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM - Sở Tài nguyên và Môi trường.

“Căn cứ theo tinh thần cuộc họp, chiều ngày 18/05/2021, vợ tôi cùng đại diện chủ đầu tư tới Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM để xin trích lục toàn bộ hồ sơ pháp lý liên quan đến Khu dịch vụ, có bao gồm trích lục hợp đồng mua bán nhưng được Cán bộ hướng dẫn trích lục bản vẽ sơ đồ Khu dịch vụ lập ngày 11/07/2013, các tài liệu khác không được trích lục do không có liên quan đến chủ sở hữu mới. Sau khi có kết quả Bản vẽ trích lục từ Văn phòng đăng ký đất đai ngày 21/05/2021 chúng tôi có soạn công văn gửi báo cáo các cơ quan trong buổi họp ngày 17/05/2021 và đề nghị Ban quản lý duyệt hồ sơ thi công hàng rào, để chúng tôi được chính thức thi công lắp đặt hàng rào khu vực sân vườn. Tuy nhiên sau khi chúng  tôi gửi thư, thì không nhận được bất cứ phản hồi nào từ phía Ban quản lý tòa nhà The EverRich”, ông Toàn bức xúc nói.

“Chủ đầu tư đã không thực hiện đúng và đầy đủ về Quy định lưu trữ hồ sơ theo quy định của pháp luật và không có thiện chí phối hợp cùng với khách hàng khi có các phát sinh sự việc liên quan trực tiếp đến Chủ đầu tư. Chúng tôi không biết vì sao chủ đầu tư lại đi bán cho khách hàng một tài sản mà chủ đầu tư đã từng bị cư dân tranh chấp phần sân vườn? Sau khi chủ đầu tư bán xong cách đây 7 năm thì chủ đầu tư đã không quan tâm đến trách nhiệm giải quyết cho dù là bên có liên quan”, ông Toàn nói.

Theo ông Toàn, ngày 4/11, gia đình ông đến kẻ vạch ranh giới khu vực sân vườn nhà mình thì lãnh đạo phường từ ông chủ tịch, đại diện mặt trận tổ quốc, công an đến mời chúng tôi làm việc trong khi nhà chúng tôi đã có sở hữu rõ ràng. 

Theo ghi nhận, hiện diện tích sân vườn 160m2 tại tòa nhà The EverRich đã được Ban quản trị cùng cư dân tòa nhà lắp đặt các dụng cụ tập thể dục làm khu vực tập thể dục chung. Phóng viên đã liên hệ với ông Phạm Văn Tuyền, Trưởng Ban quản trị tòa nhà The EverRich 1 để tìm hiểu sự việc, theo ông Tuyền tại bản vẽ hoàn công của tòa nhà Số DD-Ex-401-HC ngày 15/04/2010 thể hiện căn R1-06-04 không có sân vườn. “Ban quản trị căn cứ vào giấy hoàn công của tòa nhà thể hiện đây là diện tích chung, còn việc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) căn cứ vào bản vẽ hoàn công nào để cấp Sổ hồng cho diện tích sân vườn 160m2 là việc của Sở TN&MT. Ông Toàn mua nhà từ chủ đầu tư là công ty Phát Đạt, vì vậy, yêu cầu công ty Phát Đạt tới bàn giao nhà cho ông Toàn", ông Tuyền nói.

Về phần chủ đầu tư tòa nhà The EverRich 1 là Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt), đại diện công ty Phát Đạt cho biết, căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với  đất số CC736867, số vào sổ cấp GCN CSO2028 do Sở Tài Nguyên và Môi trường cấp ngày 25/11/2015 với diện tích là 156,2m2 và sân vườn 160m2 thuộc sở hữu hợp pháp của ông Nguyễn Thanh Toàn. 

Tuy nhiên, phóng viên có hỏi đại diện công ty Phát Đạt, theo phản ánh của cư dân Everich I, căn cứ vào bản vẽ hoàn công của công ty Phát Đạt thì phần diện tích sân vườn 160m2 do ông Toàn sở hữu là phần diện tích chung của tòa nhà. Vậy, có hay không việc xuất hiện 2 bản vẽ hoàn công khác nhau? Thì đại diện truyền thông của Phát Đạt hẹn sẽ trả lời sau.

Theo luật sư Hoàng Văn Chung đoàn luật sư TP.HCM, Tại khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo như tình huống của ông Toàn thì ông nhận chuyển nhượng Khu Dịch vụ số 04, tầng 6, Tháp R1, Cao ốc Everrich, 968 đường Ba Tháng 2, phường 15, Quận 11, Tp. Hồ Chí Minh và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đăng ký biến động ngày 13/12/2019). Như vậy, theo quy định trên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất được xem là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền đối với tài sản. Luật sư Chung nói.

Và ông Toàn là chủ sở hữu hợp pháp đối với toàn bộ phần tài sản (gồm: Khu dịch vụ 156,2m2 và Sân vườn 160m2) được chứng nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu được toàn quyền trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình.

Tại Điều 164 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về các biện pháp bảo vệ tài sản cho chủ sở hữu: Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.

Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại."

Cũng theo quy định tại khoản 3 Điều 18 Thông tư 27, Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp lưu trữ hồ sơ thiết kế, bản vẽ hoàn công và lưu trữ hồ sơ hoàn thành công trình theo quy định. Riêng hồ sơ thiết kế, bản vẽ hoàn công và các tài liệu có liên quan tới vận hành, khai thác, bảo trì, nâng cấp, cải tạo, sửa chữa công trình sau này phải được lưu trữ hết tuổi thọ công trình hoặc vĩnh viễn theo quy định.

Như vậy, để bảo đảm quyền lợi của mình đối với tài sản được ghi nhận tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong trường hợp này, ông Toàn có thể tự mình bảo vệ hoặc có quyền yêu cầu tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết.