Chính sách sẽ đẩy nhanh tiến trình đảo chiều của thị trường bất động sản

Những yếu tố tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất

Đến thời điểm hiện tại, hầu hết các chính sách, quyết định được ban hành gần đây như gói hỗ trợ 120,000 nghìn tỷ đồng cho nhà ở xã hội, thành lập 5 tổ công tác tháo gỡ đầu tư công, Nghị định 08 về quy định trái phiếu, Nghị quyết 33 về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đã có tác động tích cực và đồng nhất với dự báo của Batdongsan.com.vn về tín hiệu đảo chiều của thị trường.

Bàn về tác động của Nghị định 08/2023/NĐ-CP, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng việc kéo giãn kỳ hạn trái phiếu 2 năm mang tới kỳ vọng sẽ kéo dài thời gian và điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản có thể tháo gỡ các dự án đang vướng pháp lý, chuyển nhượng dự án (M&A) hay tích lũy dòng tiền từ các đợt bán hàng để thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn. Khi niềm tin các nhà đầu tư quay lại cùng với các dự án được tháo gỡ pháp lý thì việc phát hành huy động mới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại giúp cho việc thanh toán/thanh khoản dễ dàng hơn.

Ông Đinh Minh Tuấn bổ sung: “Nghị định 08 không chỉ giúp giảm tải áp lực cho doanh nghiệp mà còn có thể bảo vệ nhà đầu tư. Đối với các trái chủ không muốn gia hạn 2 năm, Nghị định bảo vệ trực tiếp quyền lợi của họ vì vẫn cho họ quyền chọn lựa chứ doanh nghiệp không được tự ý gia hạn. Với những nhà đầu tư chưa có nhu cầu ngay, doanh nghiệp có thời gian tái cơ cấu, không bán rẻ tài sản, từ đó bảo toàn giá trị tài sản trong thời gian ngắn hạn để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư. Ngoài ra nhà đầu tư với số tiền chứng khoán ít hơn 2 tỷ nhưng có các khoản tiết kiệm nhàn rỗi ở ngân hàng có thể xem xét tham gia, hỗ trợ thanh khoản cho thị trường. Khi thanh khoản tăng lên cũng sẽ hỗ trợ tốt hơn cho việc phát hành mới, cũng như phân loại các doanh nghiệp.”

Đánh giá cao những tín hiệu tích cực từ Nghị quyết số 33/NQ-CP, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Nghị quyết 33 thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường bất động sản, đặc biệt là về nguồn vốn và pháp lý. Doanh nghiệp bất động sản khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ. Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro của các loại hình bất động sản để có được mức lãi suất cho vay phù hợp với thị trường, tránh việc kiểm soát dòng vốn quá mức. 

Ngoài ra, nghị quyết nêu rõ mục tiêu quan trọng là đẩy mạnh việc xử lý, tháo gỡ về pháp lý liên quan đến các dự án bất động sản để hỗ trợ và tạo ra nguồn cung trên thị trường. Đây là yếu tố rất quan trọng vì thị trường hiện có hơn 100 nghìn căn hộ đang xây dựng. Nếu các thủ tục ảnh hưởng đến tiến độ dự án được được thông qua, sẽ cải thiện nguồn cung trên thị trường, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua”, ông Quốc Anh nói.

Theo bà Thanh Phạm, quản lý cấp cao CBRE Việt Nam, khả năng tài chính là một trong những yếu tố quan trọng nhất, ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng lúc này. Nếu chỉ áp dụng các chính sách bán hàng như trước kia thì với mức lãi suất lên tới 13-14%/năm như hiện nay, nhiều người sẽ "chùn chân" vì áp lực trả lãi quá lớn. Vậy nên, các chính sách ưu đãi vừa là chiêu bài hỗ trợ người mua, vừa là giải pháp tự thoát khó của chủ đầu tư dự án. Khi đó, cả người mua lẫn chủ đầu tư đều giảm được sự lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng để mua nhà cũng như phát triển dự án.

Cơ hội nào cho các nhà đầu tư

Đối với các nhà đầu tư, cần nắm rõ quy tắc "nước chảy chỗ trũng", giá bất động sản tăng mạnh ở các khu vực có dân số tăng nhanh, có động lực tăng trưởng kinh tế vùng hoặc hạ tầng khơi thông. Quy tắc thứ hai là mảnh đất đầu tư phải gần khu dân cư đông đúc, tránh đầu tư vào các khu đất quá tách biệt. Quy tắc thứ ba là mảnh đất cần minh bạch về pháp lý, phải có sổ đỏ.

Hiện nay, khu vực miền Nam, Bình Dương có thể được xem là tỉnh có vị trí chiến lược và hạ tầng bậc nhất. Theo ông Nguyễn Văn Lợi - Bí thư Tỉnh ủy Bình Dương, năm 2023, Bình Dương ưu tiên tập trung cho đầu tư hạ tầng, đô thị, nhất là hệ thống giao thông trọng điểm kết nối vùng. Bình Dương phấn đấu đến năm 2025 cơ bản hoàn thiện một số tuyến cao tốc trên địa bàn tỉnh, đến năm 2030 phát triển đồng bộ hệ thống giao thông nội tỉnh và kết nối vùng với đa dạng các loại hình giao thông đường bộ, đường thủy, đường sắt. Trọng tâm là tuyến Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP. HCM - Chơn Thành, đường sắt Bàu Bàng - Cái Mép và tuyến Metro từ Suối Tiên về trung tâm TP. Mới Bình Dương. Đây sẽ là lợi thế giúp thị trường bất động sản Bình Dương phát triển bền vững, đặc biệt là khu vực TP. Mới, Bàu Bàng,  thị xã Bến Cát, thị xã Tân Uyên liền kề.

Ngoài ra, Nghị quyết 24 đã xác định mục tiêu Đông Nam Bộ trở thành vùng phát triển năng động, có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, động lực tăng trưởng lớn nhất cả nước; là trung tâm khoa học - công nghệ và đổi mới sáng tạo, công nghiệp công nghệ cao, logistics và trung tâm tài chính quốc tế có tính cạnh tranh cao. Trong đó, đi đầu trong đổi mới mô hình tăng trưởng, chuyển đổi số; phát triển nhanh hệ thống đô thị thông minh và hiện đại. Cụ thể, xác định tiểu vùng gồm TP. HCM, tỉnh Bình Dương và tỉnh Đồng Nai là trung tâm phát triển của toàn vùng.

Cùng với đó, Bình Dương còn chú trọng nâng cao chất lượng đô thị, đẩy mạnh phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ cho công nhân lao động. Phấn đấu đến năm 2030, Bình Dương có đủ điều kiện trở thành một đô thị thông minh. Đặc biệt, chú trọng phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao, kết hợp phát triển kinh tế với phát triển văn hóa, xã hội, tạo việc làm, bảo đảm an sinh xã hội với phương châm "không để ai bị bỏ lại phía sau".

Như vậy, mục tiêu phấn đấu đến năm 2030, Bình Dương trở thành một trung tâm công nghiệp công nghệ cao, có hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, hiện đại. 

Trong năm 2023, Bình Dương cũng sẽ nỗ lực đưa thị xã Bến Cát và thị xã Tân Uyên lên thành phố. Cùng với đà phát triển chung của Bình Dương và việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, thị trường nhà đất khu vực này sẽ ngày càng nâng tầm giá trị. Bây giờ chính là thời điểm thích hợp nhất để mua bất động sản và đón đầu.

Thị trường BĐS được nhận định là sẽ sớm vượt khó khăn và phục hồi nhờ hàng loạt chuyển biến tích cực từ chính sách điều hành từ Chính phủ. Cụ thể là Nghị định số 08/2023/NĐ-CP gỡ khó trái phiếu đến hạn, NHNN tích cực giảm lãi suất vay, Nghị quyết số 33 tập trung tháo gỡ vướng mắc về thể chế, tổ chức giãn nợ gốc, lãi vay cho doanh nghiệp và câu chuyện nguồn vốn cho thị trường BĐS, triển khai chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng… Nếu nắm bắt được cơ hội, người mua có thể chiếm được nhiều lợi thế lúc này. Tuy nhiên, các chính sách bán hàng dù tốt đến đâu thì cũng là yếu tố đi kèm, điều quan trọng nhất các doanh nghiệp cần phải củng cố niềm tin lâu dài thông qua chất lượng sản phẩm và duy trì chữ tín đã cam kết với người mua. Bên cạnh đó, người mua cần tỉnh táo và không nóng vội khi ra quyết định, nên lựa chọn phân khúc có khả năng sinh lợi, tập trung vào các bất động sản có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính để xuống tiền trước khi xét đến các chiết khấu, ưu đãi đi kèm, bà Thanh Phạm, quản lý cấp cao CBRE Việt Nam chia sẻ.