Doanh nghiệp bất động sản khó khăn được giãn, tái cơ cấu nợ

Trong năm 2022, đặc biệt là nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn do bối cảnh chung của tình hình kinh tế, bất động sản của thế giới cũng như nền kinh tế Việt Nam đang trong quá trình phục hồi phát triển.

Một số tồn tại, hạn chế kéo dài từ trước chưa thể khắc phục triệt để, như: hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số tồn tại, bất cập; nhiều dự án bất động sản tại các địa phương gặp nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện dẫn đến nguồn cung bất động sản; nhà ở giảm nhiều so với thời gian trước; cơ cấu sản phẩm không hợp lý, dư thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp; trong khi thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, thị trường, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án.  

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và ban hành nhiều Công điện (số 1156/CĐ-TTg, số 1163/CĐ-TTg, số 1164/CĐ-TTg…), chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương thực hiện nhiều nhiệm vụ, giải pháp trong ngắn hạn cũng như lâu dài để tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Tổ công tác, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các Bộ, ngành, địa phương đã khẩn trương, tích cực triển khai, thực hiện các nhiệm vụ được giao và đạt được một số kết quả cụ thể.     

Hiện nay, tình hình thị trường bất động sản đã có những chuyển biến, tuy nhiên thị trường vẫn còn nhiều khó khăn về thể chế, nguồn vốn tín dụng, trái phiếu… và tổ chức thực thi của địa phương cần được tập trung tháo gỡ, thúc đẩy, do đó Chính phủ thống nhất chỉ đạo các cấp, các ngành, các địa phương về một số giải pháp để gỡ khó cho thị trường.

Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện thể chế về xây dựng, kinh doanh nhà ở và bất động sản. Chính phủ tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện thể chế, xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, bất động sản đảm bảo đồng bộ, khả thi.

Cùng với đó, khẩn trương sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật nhằm tháo gỡ những tồn tại, hạn chế, vướng mắc, khó khăn hiện nay liên quan đến triển khai thực hiện đầu tư xây dựng, kinh doanh, chuyển nhượng dự án bất động sản, phù hợp hơn với tình hình thực tiễn và đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật…

Thứ hai, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Nghị quyết nêu rõ, trong lúc chờ Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) để tháo gỡ tổng thể, đồng bộ những khó khăn, vướng mắc hiện nay trong phát triển nhà ở nói chung, phát triển nhà ở xã hội nói riêng, Chính phủ xây dựng, trình đề nghị Quốc hội xem xét, ban hành “Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội” để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc cụ thể nhằm tạo động lực phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Chính phủ đặt mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội với Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc cụ thể trong phát triển nhà ở xã hội, tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu, khả năng của người có nhu nhập thấp có nhu cầu cao về nhà ở có thể tiếp cận.

Để hỗ trợ nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng, với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) trên thị trường trong từng thời kỳ và các ngân hàng thương mại ngoài nhà nước có đủ điều kiện với từng gói tín dụng cụ thể.

Thứ ba, về nguồn vốn tín dụng, Chính phủ yêu cầu tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; có biện pháp xử lý phù hợp cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn (như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ…); tập trung các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn; ưu tiên các dự án bất động sản nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực của người dân, có hiệu quả, thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, văn phòng cho thuê, bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp, du lịch… Đồng thời, có biện pháp phù hợp, hiệu quả giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.

Thứ tư, về nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp, hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán vẫn được tiến hành, song sẽ có sự kiểm soát nhằm tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá. Tuy nhiên, Chính phủ cũng lưu ý không làm cản trở các doanh nghiệp (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh...) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển.

Kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm. Nghiên cứu, đề xuất các chính sách, giải pháp đồng bộ nhằm phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp một cách an toàn, lành mạnh, bền vững.

Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) Hà Thu Giang cho biết, kể từ năm 2017 tới hết năm 2019 (thời điểm trước khi xảy ra dịch COVID-19), tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng trưởng trên 20%/năm; cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (từ 13-14%) và giữ tỉ trọng từ 18-19% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế.

Năm 2020 và 2021, dưới tác động của dịch COVID-19, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn có sự tăng trưởng tuy nhiên ở mức thấp hơn những năm trước (năm 2020 tăng 12,06%, năm 2021 tăng 15,37%).

Đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng (TCTD) đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với 2021, là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỉ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế (cao nhất trong 5 năm qua), tỉ lệ nợ xấu là 1,81%. Trong đó, dư nợ tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 68% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỉ trọng 32%.

Doanh số bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai từ năm 2018 tới nay khoảng 110.000 tỷ đồng, bên cạnh đó, các TCTD cũng tích cực triển khai cho vay theo các chương trình về nhà ở.

Kết quả cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02, tính đến thời điểm kết thúc giải ngân tái cấp vốn, doanh số giải ngân của Chương trình là 29.679 tỷ đồng cho hơn 53.000 cá nhân, hộ gia đình, đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay của Chương trình là 6.276 tỷ đồng, nợ xấu chiếm 1,55%.

Ngân hàng chính sách xã hội (NHCSXH) cũng triển khai 5 chương trình cho vay liên quan tới bất động sản với tổng doanh số cho vay 21.602 tỷ đồng, tổng dư nợ 15.440 tỷ đồng chiếm 5,4% trên tổng dư nợ các chương trình cho vay của NHCSXH với trên 262.000 khách hàng đang vay vốn.

Trong đó, chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP có doanh số cho vay đạt 12.248 tỷ đồng, với gần 24.000 căn nhà được xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo để ở, trên 7.000 căn hộ nhà ở xã hội được mua, thuê mua; dư nợ hiện nay là 10.573 tỷ đồng với trên 29.000 khách hàng còn dư nợ.