'Bùng nổ' tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân tại các chung cư

Từ các dự án bình dân đến cao cấp

Tại Dự án nhà ở xã hội Bright City (AZ Thăng Long) thời gian vừa qua đã liên tục xảy ra những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư là Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long, khi dự án chậm tiến độ bàn giao nhà và sau đó dừng lại không triển khai. Chủ đầu tư dự án AZ Thăng Long còn muốn phá hợp đồng với cư dân. Lý do mà chủ đầu tư đưa ra là vì chính sách về gói vay 30.000 tỷ đồng của Chính phủ chấm dứt đột ngột nên chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn và không thể xây dựng tiếp được.

Tại các dự án chung cư cao cấp như Discovery Complex 302 Cầu Giấy, Star City, Khu đô thị Gamuda Gardens… tranh chấp cũng liên tục phát sinh giữa chủ đầu tư dự án và cư dân.

Chủ đầu tư Dự án Discovery Complex 302 Cầu Giấy (Hà Nội) bàn giao căn hộ và đưa cư dân vào sửa chữa và ăn ở khi chưa được nghiệm thu về PCCC theo quy định. Diện tích căn hộ khi bàn giao cho khách hàng thực tế lớn hơn so với diện tích trong hợp đồng mua - bán căn hộ đã được ký kết ban đầu, cư dân cho là chủ đầu tư cố ý điều chỉnh thiết kế chứ không phải sai số trong xây dựng.

Với dự án Star City tại 81 Lê Văn Lương, Hà Nội, do Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Vneco Hà Nội làm chủ đầu tư. Dự án đã được hoàn thành và bàn giao cho người dân từ năm 2014. Tới nay, quỹ bảo trì chỉ được bàn giao 2,4 tỷ đồng (trong tổng số hơn 30 tỷ đồng) và chủ đầu tư vẫn chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người dân. Người dân gửi đơn các cơ quan chức năng cầu cứu và tập trung căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm của mình.

Trong báo cáo mới nhất gửi Thủ tướng Chính phủ về tình trạng cư dân khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản, Bộ Xây dựng chỉ ra có hơn 215 đơn khiếu nại, trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp, còn lại 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp không thuộc phạm vi báo cáo như tranh chấp, khiếu nại về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác...

Các nội dung liên quan đến tranh chấp, khiếu nại bao gồm: Tranh chấp liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, riêng; tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành; tranh chấp liên quan đến chất lượng công trình; tranh chấp liên quan đến tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; các tranh chấp liên quan đến Hợp đồng mua bán căn hộ; tranh chấp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và một số tranh chấp khác trong quá trình quản lý sử dụng, vận hành.

Cư dân phản đối chủ đầu tư dừng thi công Dự án nhà ở xã hội Bright City (AZ Thăng Long).

Chế tài xử phạt chưa đủ sức răn đe

Tại báo cáo gửi Chính phủ của Bộ Xây dựng cũng nêu rõ, 5 nguyên nhân của tình trạng khiếu kiện, tranh chấp như: Một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như: cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng… chưa đủ rõ. Quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý.

Một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, pháp luật về PCCC và các pháp luật khác có liên quan.

Người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao. Ngoài ra, cũng có trường hợp mặc dù luật pháp đã có quy định giải quyết, nhưng người mua nhà lại chưa nghiên cứu kỹ các quy định của pháp luật hoặc không tham khảo ý kiến tư vấn của các chuyên gia pháp luật nên đưa ra các yêu cầu không hợp lý, không đúng quy định của pháp luật…

Vai trò của chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và ý thức, trách nhiệm của các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một số nhà chung cư chưa đáp ứng mô hình quản lý, sử dụng nhà chung cư. Các lợi ích cục bộ chưa được các chủ thể đối thoại, hòa giải để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên theo quy định pháp luật…

Trước vấn đề này, luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc công ty Luật Trường Sơn cho rằng, trong tranh chấp, người mua nhà tuy là số đông nhưng lại yếu thế hơn so với chủ đầu tư. Do đó, người dân cần có tư vấn pháp luật đầy đủ hơn nữa chặt chẽ hơn nữa để bảo vệ quyền lợi cho mình. Khi quy định pháp luật, chế tài không đủ sức răn đe thì chủ đầu tư vẫn cố tình vi phạm rồi thực hiện các hình thức khác nhau để sửa lỗi, tối đa hóa lợi ích cho doanh nghiệp, luật sư.

“Để giải quyết tranh chấp, cơ quan quản lý nhà nước cần thay đổi cách tiếp cận vấn đề. Ví dụ trong trường hợp sai lệch thiết kế lỗi do chủ đầu tư gây ra, nếu xét thấy không vi phạm đến an ninh, trật tự thì cấp sổ đỏ cho người dân, còn phạt chủ đầu tư nặng để chủ đầu tư lỗ do sai phạm. Hiện nay, với việc sai lệch 1 - 10 m diện tích căn hộ chủ đầu tư lãi cả hàng trăm triệu đồng, nếu phạt chỉ vài chục triệu rõ ràng chủ đầu tư sẵn sàng đánh đổi” - luật sư Trương Anh Tuấn nói.