Bộ Xây dựng: Tình trạng “thổi giá” thu lời bất chính gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản

Chiều 16-3, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã thông tin về tác động của bảng giá đất mới (tăng hơn so với trước đây), do địa phương vừa ban hành đến thị trường bất động sản và hiện tượng tăng giá bất động sản trong thời gian qua. Có những khu vực, dự án, giá tăng hơn 10% so với thời điểm đầu năm 2020.

Theo báo cáo thông tin thị trường bất động sản năm 2020 và 2 tháng đầu năm 2021, giá bất động sản vẫn tăng. Trong đó, có những khu vực, dự án giá tăng hơn 10% so với thời điểm đầu năm 2020.

Có ý kiến cho rằng, các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây là nguyên nhân làm tăng giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cũng như giảm cơ hội có chỗ ở của người thu nhập thấp.

Tuy nhiên, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản lý giải, hiện tượng tăng giá bất động sản tại các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau, như: Khi dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa, đô thị hóa dẫn tới nhu cầu nhà ở tăng nhưng nguồn cung nhà ở chưa kịp đáp ứng, làm lệch pha cung - cầu.

Bên cạnh đó, giá nhà ở tăng còn do chuyển dịch dòng vốn đầu tư sang bất động sản để bảo đảm an toàn, khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời kỳ dịch bệnh hoặc do giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố, như: Chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... gây nhiễu loạn thông tin để "thổi giá" nhằm thu lợi bất chính.

Ngoài ra, giá nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào dự án bất động sản tăng cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm bất động sản tăng theo.

Liên quan đến giá đất, theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, đối với một dự án bất động sản, chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án. Tuy nhiên, cơ cấu, tỷ trọng chi phí về đất trong giá thành bất động sản rất khác nhau đối với mỗi dự án. Bình quân, tại các khu vực đô thị, tiền sử dụng đất chiếm trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; 20-30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Ở khu vực ngoại thành, nông thôn với giá đất rất rẻ thì tỷ lệ này thấp hơn. Ở các khu vực trung tâm đô thị, với giá đất rất cao, thì tiền sử dụng đất lại là chi phí chủ yếu trong giá thành.

Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19-12-2019 về khung giá đất, UBND các tỉnh, thành phố đã xây dựng và có quyết định ban hành bảng giá đất của địa phương áp dụng cho giai đoạn 2020-2024.

Cùng với đó, các địa phương cũng đã ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2021. Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15-20% so với bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước.

"Việc tăng giá đất khoảng 15-20% cũng chỉ làm tăng giá thành bất động sản nhà ở khoảng 1,5-5%", đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản lý giải.

Tuy nhiên, đối với các dự án bất động sản thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chi phí về đất của dự án chịu tác động bởi giá đất của thị trường, nên việc điều chỉnh bảng giá đất của địa phương chỉ có tác động gián tiếp.

Mặt khác, việc áp dụng khung giá đất, bảng giá đất mới tại các địa phương chưa lâu (sớm nhất là từ thời điểm 1-1-2020); các dự án được hoàn thành và có sản phẩm chào bán ra thị trường trong năm 2020 chủ yếu là dự án thực hiện và áp dụng giá đất theo khung giá, bảng giá đất trước đó. Do vậy, việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây chưa phải là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng tăng giá nhà ở, đất ở của các dự án thời gian qua. Tuy nhiên, việc tăng giá đất cũng vẫn có phần tác động làm tăng giá bất động sản trong thời gian tới, đặc biệt là giá nhà đất của người dân tại các khu vực hiện hữu.