Bài 2: VNREA: “Không có chuyện thành khu ổ chuột vì căn hộ 25m2”

*Dự thảo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chung cư đang được Bộ Xây dựng công bố để lấy ý kiến, trong đó, có đề xuất diện tích tối thiểu căn không nhỏ hơn 25 m2. Vậy ý kiến đánh giá của ông về đề xuất này như thế nào?

Luật Nhà ở 2005 có quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư thương mại là 45 m2, căn hộ nhà ở xã hội là 30 m2. Riêng việc quy định cụ thể về diện tích căn hộ trong luật đã không hợp lý, mà đáng lẽ phải được quy định trong Quy chuẩn hay tiêu chuẩn, bởi đây là vấn đề kỹ thuật.

Mặt khác, từ những năm đầu thế kỷ 21 đến nay, điều kiện kinh tế xã hội của đất nước đã thay đổi rất nhanh chóng, ví dụ cơ cấu gia đình, nếu như năm 1999 bình quân một  gia đình của nước ta khoảng 4 người, thì đến nay chỉ xấp xỉ 3 người, trong đó gia đình 2 thế hệ (2 - 4 người) chiếm đa số khoảng 65% tổng số gia đình. Số hộ độc thân, người già cũng tăng nhanh. Trong khi đó giá nhà ở tại khu vực đô thị tăng rất nhanh, vì vậy nếu diện tích nhà ở tối thiểu càng lớn thì khả năng tiếp cận nhà ở của người dân đô thị càng khó khăn hơn. Ví dụ, nếu giá căn hộ trung bình 30 triệu đồng/m2, thì một gia đình cần có số tiền là 1,350 tỷ đồng mới mua được nhà ở nếu điện tích căn hộ tối thiểu là 45 m2, nhưng nếu diện tích căn hộ tối thiểu là 25 m2 thì họ chỉ cần 750 triệu là đã có nhà ở. Vì vậy tôi cho rằng có quy định diện tích căn hộ nhỏ là hợp lý với điều kiện kinh tế xã hội hiện nay.

* Trước nội dung này của dự thảo nhiều chuyên gia bày tỏ ý kiến băn khoăn về tình trạng nhà ổ chuột sẽ xuất hiện trong những khu nhà cao tầng? Cũng như việc kiểm soát nhân khẩu trong những căn hộ sẽ rất khó khăn?

Phải nói rằng tình trạng nhà ổ chuột không phụ thuộc vào diện tích căn hộ, mà phụ thuộc vào điều kiện hạ tầng của khu nhà ở đó. Khu ổ chuột chỉ xuất hiện khi một khu nhà ở không được cung cấp đầy đủ cơ sở hạ tầng  (điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải, hệ thống giao thông, cây xanh…) phù hợp với quy mô dân số và khu nhà ở đó không được quản lý sử dụng tốt.

Còn nếu một khu ở được quy hoạch tốt, cung cấp đầy đủ hệ thống hạ tầng, được quản lý vận hành tốt thì không thể trở thành khu ổ chuột chỉ vì ở đó có một số căn hộ diện tích 25 m2. Chúng ta cũng đừng suy diễn, những người ở trong những căn hộ 25 m2 là những người gây bẩn, làm xấu xã hội, mà có thể họ mới chỉ đủ tiền mua căn hộ đó, hoặc họ chỉ có nhu cầu sống trong những căn hộ nhỏ thôi, thì tại sao chúng ta không đáp ứng nhu cầu chính đáng của họ.

* Việc có nhiều căn hộ nhỏ trong các tòa nhà ở khu vực nội đô sẽ dẫn tới quá tải cho hạ tầng đô thị đặc biệt các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Việc một khu vực, một nhà chung cư được xây dựng bao nhiêu căn hộ, bố trí chỗ ở cho bao nhiêu người được quy định rõ tại Quy chuẩn quy hoạch đô thị, Quy chuẩn thiết kế nhà chung cư. Theo tôi được biết, trong dự thảo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư cũng có quy định trong một nhà chung cư chỉ được phép xây một tỷ lệ nhất định các căn hộ có diện tích dưới 45 m2. Vì vậy sẽ không có chuyện trong khu vực nội đô chỉ toàn là căn hộ chung cư 25 m2.

* Được biết Luật Nhà ở năm 2005 quy định nhà ở xã hội có diện tích tối thiểu là 30 m2, nhà ở thương mại có diện tích tối đa 45 m2. Vậy dự thảo đưa ra đề xuất mô hình 25m2 có trái luật không thưa ông?

Như tôi đã nói ở phần trên, Luật Nhà ở năm 2005 có quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư thương mại và căn hộ nhà ở xã hội là chưa thực sự hợp lý. Vì vậy, năm 2014 khi ban hành Luật Nhà ở năm 2014, Quốc hội không quy định cụ thể về diện tích mà giao Bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành Quy chuẩn quy định cụ thể về diện tích căn hộ nhà xã hội và nhà thương mại để áp dụng thống nhất.

* Một số quốc gia cũng đã có những mô hình căn hộ siêu nhỏ, vậy họ đã có những cách quản lý như thế nào để vừa đảm bảo đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân cũng như chất lượng cuộc sống của họ trong các căn hộ đó thưa ông?

Việc tranh luận về diện tích nhà ở tối thiểu không chỉ có ở Việt Nam, mà kể cả các nước phát triển như Mỹ, các nước Châu Âu, Úc, hay ở gần ta là Nhật Bản, Hàn Quốc. Mỗi quốc gia người ta có quy định riêng, thậm chí là mỗi địa phương cũng có quy định của họ. Đúng là nhiều nước phát triển họ còn quy định diện tích căn hộ tối thiểu nhỏ hơn 25 m2, một trong những kinh nghiệm của họ là khống chế số lượng phù hợp, quản lý số người sinh sống thường xuyên trong các căn hộ đó.