Cho phép xây dựng căn hộ 25m2: Nên hay không?

Bài 1: Căn hộ nhỏ - nhu cầu lớn

Cuộc sống hiện đại khiến quy mô gia đình nhỏ, gia đình hạt nhân càng trở nên phổ biến, chính vì vậy nhu cầu căn hộ diện tích nhỏ trong đời sống rất lớn.

Lời giải cho bài toán an cư của người thu nhập thấp

Quê ở Thái Nguyên, vợ chồng Nguyễn Mạnh Hải lên Hà Nội lập nghiệp đã được 7 năm. Ước muốn có một nơi an cư luôn là khát khao của đôi vợ chồng trẻ nhưng tích cóp mãi đến nay vợ chồng anh Hải mới có được 700.000 triệu đồng trong khi để sở hữu một căn hộ ở Hà Nội thì phải có hàng tỷ đồng. Cuối cùng, vợ chồng anh đành phải thuê một căn hộ 25m2 ở Mễ Trì, Bắc Từ Liêm để ở. Đây là chưng cư mini do một hộ xây dựng cho sinh viên và những cặp vợ chồng trẻ xa quê về Hà Nội sinh sống.

Anh Hải cho hay, nghe tin Bộ Xây dựng đang có đề xuất cho phép các nhà đầu tư xây dựng căn hộ nhỏ anh rất vui mừng. Vì như vậy những cặp vợ chồng trẻ sớm được sở hữu nơi an cư. "Hiện hai vợ tôi đang làm cho một doanh nghiệp nhà nước, tổng thu nhập chỉ khoảng hơn 20 triệu đồng/tháng nên chỉ dám mơ ước một căn hộ như vậy. Nếu có căn hộ nhỏ khoảng 25 m2 do một chủ đầu tư uy tín xây dựng thì chúng tôi nhất định sẽ mua", anh Hải chia sẻ.

Theo Bộ Xây dựng, việc đề xuất quy định căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu là 25m2 là có cơ sở pháp lý, khoa học và thực tiễn. Bởi theo kết quả điều tra về dân số và nhà ở, có khoảng 4,8% gia đình tại khu vực đô thị có diện tích nhà ở tối thiểu dưới 5m2/người. Trong khi đó, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã đề ra mục tiêu nâng diện tích nhà ở tối thiểu lên 6m2 sàn/người vào năm 2015 và lên 8m2 sàn/người đến năm 2020. Vì thế, quy định căn hộ có diện tích tối thiểu là 25m2 (1 - 3 người ở) là hợp lý và phù hợp với nhu cầu, đặc biệt là những người có thu nhập thấp tại đô thị và người lao động tại các khu công nghiệp.

Mặt khác, hiện căn hộ chung cư nhà ở xã hội có diện tích tối thiểu là 25m2. Nên việc căn hộ thương mại được xây dựng với diện tích tối thiểu 25m2 cũng là một giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở giá thấp cho những người gặp khó khăn về nhà ở. Kinh nghiệm các nước trên thế giới như Thái Lan, Singapore, Pháp, Hàn Quốc, Malaysia... đều cho phép xây căn hộ chung cư có diện tích nhỏ (Pháp: 15m2, Hàn Quốc: 14m2, Thái Lan: 15-20m2). Điều này cho thấy, nếu xây dựng một cách phù hợp thì căn hộ 25m2 là hoàn toàn khả thi.

Nhu cầu lớn, nguồn cung thấp

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, xây nhà chung cư thương mại và nhà ở xã hội có diện tích sử dụng tối thiểu không nhỏ hơn 25m2 là hợp lý, nhất quán và phù hợp với Thông tư 31/2016 của Bộ Xây dựng.

"Nhu cầu nhà ở thương mại nhỏ có 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền của đông đảo cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, sinh viên, công nhân lao động và người nhập cư là rất lớn, cần phải được giải quyết thật thỏa đáng để đảm bảo ổn định an cư cho người dân", Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Ông Châu dẫn khảo sát của Sở Xây dựng, thành phố cho hay hiện có khoảng 476.158 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân (chiếm tỷ lệ 23,46% tổng số hộ). Trong đó, có khoảng 20.000 gia đình cán bộ, công chức, viên chức nhà nước chưa có nhà ở; có 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội; có 143.000 hộ có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Ngoài ra, có khoảng 21.000 hộ sống trên và ven kênh rạch và khoảng 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, chỉnh trang hoặc di dời tái định cư.

Bên cạnh đó, hàng năm có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và hơn 500.000 sinh viên đại học, cao đẳng. Hầu hết các đối tượng này đều có nhu cầu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá rẻ, nhất là loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, giá bán khoảng trên dưới 1 tỉ đồng/căn và được trả góp tối thiểu 15 năm.

Đồng quan điểm nêu trên, bà Đỗ Thị Thu Hằng – Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, phân khúc nhà giá rẻ khoảng từ 500 triệu đồng đến trên dưới 1 tỉ đồng luôn thu hút một lượng lớn nguồn cầu trên thị trường. Tuy vậy, nguồn cung nhà giá rẻ hiện nay còn đang rất hạn chế cả về chất và lượng. "Giảm diện tích căn hộ dẫn đến giá thành của căn hộ thấp hơn, phù hợp với túi tiền của những khách hàng có nhu cầu mua nhà giá rẻ hơn", bà Hằng nói.

Nhận định về xu hướng thị trường bất động sản tại Việt Nam, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, năm 2019 và những năm tiếp theo thị trường trường bất động sản sẽ có sự gia tăng của các căn hộ nhỏ và siêu nhỏ. Khoảng 10 năm trước, các dự án nhà cao tầng xây căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 120 m2 thì hiện nay không còn căn hộ nào 2 phòng mà trên 100 m2. Nhu cầu về kích thước căn hộ của bên mua và bên phát triển đã thay đổi. "Hầu hết người mua nhà lần đầu chỉ đủ khả năng chi trả cho những căn hộ lớn hơn tại những khu chung cư xa trung tâm thành phố. Nhưng về tâm lý, người mua trẻ muốn sống ở một nơi tiện nghi, nên họ vẫn muốn mua căn hộ nhỏ với đầy đủ tiện ích và kết nối cộng đồng", ông Wyatt cho biết.

Nỗi lo quá tải hạ tầng xã hội

Trong khi nhiều ý kiến cho rằng đề xuất cho phép xây dựng căn hộ 25m phù hợp, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân, thì nhiều chuyên gia bày tỏ lo ngại về chất lượng sống của cư dân và nỗi lo quá tải hạ tầng đô thị.

Xung quanh dự thảo này, các chuyên gia quy hoạch cũng chỉ ra rằng "các căn hộ 25m2 phù hợp với thông lệ quốc tế" không có nghĩa là thích hợp với điều kiện Việt Nam. Khi làm những căn hộ quy mô nhỏ phải xem xét cơ cấu dân số và độ tuổi trong từng khu vực .

Ở Việt Nam, hiện tỷ lệ dân số vàng, tỷ lệ kết hôn khá hợp lý, tỷ trọng sinh đẻ khoảng 1%. Trong khi đó, ở các nước, tỷ trọng sinh cơ học thấp, tuổi kết hôn cao hơn so với Việt Nam nên mới xuất hiện mô hình nhà ở như vậy. Đặc biệt, tỷ trọng diện tích ở bình quân nước họ rất cao. Vì thế, họ có nhiều căn hộ trong cùng một nơi. Có những căn nhà (10m2) chỉ để ở trong quá trình đi làm việc. Còn nơi sinh sống chính vẫn đảm bảo đủ diện tích sống, ánh sáng, môi trường và không khí để thở.

Nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch, Kiến trúc Hà Nội Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, một khi đã bắt buộc để đáp ứng nhu cầu thị trường thì phải xác định tỷ trọng nhất định trên cơ sở pháp lý rõ ràng. Đối với các khu đô thị đã xây dựng, mặc dù còn tồn đọng bất động sản cũng không nên cho phép tách các căn hộ thành 25m2 để rao bán. "Nếu bây giờ chuyển đổi từ những căn hộ diện tích lớn sang nhỏ (25m2) sẽ gia tăng dân số, gây áp lực cho hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Từ đây, dẫn đến các khu đô thị có chất lượng đời sống thấp",  ông Đào Ngọc Nghiêm phân tích.

Riêng các khu đô thị xây dựng mới, theo ông Đào Ngọc Nghiêm cần phải lựa chọn vị trí thích hợp, tránh "băm nát" đô thị. Những căn hộ dạng này nếu triển khai ở ngoài khu vực vành đai 3 là hợp lý, hạn chế tối đa phát triển đại trà ở vùng lõi, cận trung tâm. Thực tế, Hà Nội đang phấn đấu 25 - 30m2/sàn ở/người vào năm 2025. Do đó, cần đề ra giải pháp khi các căn hộ 25m2 (1 - 3 người ở) chuyển sang căn hộ lớn hơn vì biến động về thành viên (kết hôn, sinh con) để tránh cơi nới, chuồng cọp. "Nhà dưới 30 m2 chỉ thích hợp với sinh viên, công nhân thuê chứ không thể hợp với hộ gia đình có thu nhập thấp, quân nhân... ở được vì khó đảm bảo mức diện tích trung bình tối thiểu/người", ông Nghiêm nói.

Còn ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam phân tích, việc trục lợi về diện tích căn hộ nhỏ chỉ xảy ra khi công tác quản lý nhà nước về quy hoạch không tốt. Chẳng hạn, chủ đầu tư có diện tích đất dự án cụ thể, họ sẽ xin chỉ tiêu về quy mô dân số cao, đồng thời dồn nén quy mô dân số cho vừa chỉ tiêu quy hoạch thông qua việc giảm tối đa diện tích các căn hộ.

"Để giảm thiểu điều này, cơ quan quản lý nhà nước cần công khai công tác quy hoạch, dự báo, quản lý tốt hơn để chống việc trục lợi của doanh nghiệp, không thể "một người đau bụng bắt cả làng uống thuốc", làm ảnh hưởng đến quyền và nhu cầu nhà ở của người dân", ông Hùng nói.