5 “điểm nghẽn” cần tháo gỡ cho thị trường BĐS

Cần tháo gỡ khó khăn để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững.

Theo HoREA, thị trường bất động sản thời gian qua vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững do đang còn vướng năm "điểm nghẽn" như: tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chuyển nhượng dự án bất động sản, chính sách tín dụng, thủ tục hành chính.

Để tháo gỡ những điểm nghẽn này, văn bản kiến nghị của HoREA cho rằng cần thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin-cho" trên thị trường bất động sản. Đối với những vướng mắt trong việc giải phóng mặt bằng cần cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng dự án. Cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử lý theo pháp luật Việt Nam. Giao thẩm quyền cho Thường trực Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố thu hồi đất các dự án được bổ sung giữa hai kỳ họp Hội đồng nhân dân. Bổ sung chủ thể "cá nhân nước ngoài" là người sử dụng đất (có thời hạn tối đa không quá 50 năm) sau khi đã mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Hiện nay, TP.HCM đang khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại bán giá rẻ, cho thuê giá rẻ để đáp ứng nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập thấp, công nhân, lao động và người nhập cư. HoREA cũng đề xuất nhà ở thương mại giá rẻ là những dự án nhà ở thương mại để bán giá rẻ có thể có mức giá bán tối đa đến 15 triệu đồng/m²; dự án nhà ở thương mại để cho thuê giá rẻ có thể có mức giá cho thuê tối đa đến 3 triệu đồng/tháng đối với căn hộ 01 phòng ngủ; đến 5 triệu đồng/tháng đối với căn hộ 02 phòng ngủ.

Thị trường BĐS TP.HCM sau thời gian bị khủng hoảng đóng băng, đã có dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 cho đến nay. Năm 2015, thị trường đã đạt mức tăng trưởng rất cao, nhưng năm 2016 đã có dấu hiệu "chững lại"; Qúy I/2017, tổng sản phẩm trong nước (GDP) chỉ tăng 5,1%, trong đó khu vực công nghiệp và xây dựng (bao gồm lĩnh vực bất động sản) chỉ tăng 4,17% thấp hơn so với cùng kỳ năm 2016 (khu vực công nghiệp chỉ tăng 3,85%; riêng ngành xây dựng - bất động sản chỉ tăng 6,1% thấp hơn mức tăng trưởng 8,6% quý I/2016); tăng trưởng tín dụng đạt 4,03%(tăng nhẹ 1,79% so với quý I/2016), do nhiều nguyên nhân mà một nguyên nhân là do thị trường bất động sản có dấu hiệu trầm lắng, mà sự sụt giảm rõ nét ở phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang (giao dịch thành công giảm 1/3 so với quý I/2016).

Theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, thị trường bất động sản thì vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như đã có tình trạng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Đồng thời đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chỉ riêng phân khúc bất động sản cao cấp, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp lên đến hơn 60%). Ngoài ra, còn có hiện tượng "sốt giá ảo" trong phân khúc đất nền ở các quận, huyện vùng ven ngoại thành TP.HCM.

Một bất cập khác, trong lúc phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền (chiếm đến 2/3 số lượng giao dịch thành công trên thị trường trong quý I/2017) có tính thanh khoản cao, thì "cung" không đủ "cầu".