Xuất hiện “vùng trũng” bất động sản cơ hội tốt cho các nhà đầu tư

Giao dịch đình trệ ở nhiều phân khúc

Kể từ khi đợt Covid-19 mới tái bùng phát trở lại, tâm lý của giới đầu tư bất động sản được cho là xuống thấp hơn đợt dịch đầu. Nhiều nhà đầu tư dừng lại quan sát động tĩnh của nhiều kênh tài chính khác nhau, dẫn đến giao dịch đình trệ ở nhiều phân khúc. Vì vậy, hàng trăm sàn BĐS phải đóng cửa, chủ đầu tư yếu kém đứng trước nguy cơ phá sản.

Theo DKRA Vietnam, 7 tỉnh miền Nam đang ghi nhận sự quan tâm nhiều nhất của người mua BĐS lần lượt là: Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa- Vũng Tàu, Long An, Bình Phước, Cần Thơ và Kiên Giang. Đứng đầu về lượng tìm kiếm trực tuyến vẫn là nhà đất tại Bình Dương. Nhu cầu tìm mua BĐS Bình Dương cao hơn 20% so với địa phương xếp thứ 2 là Đồng Nai và tăng 21% so với quý 1/2020.

Nhận định về thị trường thời gian tới, ông Phạm Lâm - CEO DKRA Vietnam cho rằng: Đất nền vẫn tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu. Nguồn cung mới tiếp tục duy trì sự khan hiếm, các dự án được triển khai đa phần có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Quận 9,…

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể sẽ tăng nhẹ so với Quý 2, dao động ở mức 4,000 - 5,000 căn. Sức cầu chung toàn thị trường có thể duy trì xu hướng tăng như ở Quý 2/2020. Khu Đông và khu Nam vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Căn hộ hạng A và hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung căn hộ hạng C vẫn duy trì sự khan hiếm.

Nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự có thể sẽ giảm nhẹ so với Quý 2/2020, dao động ở mức 400 - 600 căn. Khu Đông tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung của phân khúc này. Sức cầu thị trường có thể duy trì xu hướng hồi phục đến cuối năm nhưng khó có sự gia tăng đột biến.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel có thể sẽ tăng đạt mức 1,000 - 1,500 căn, trong khi biệt thự biển duy trì mức tương đương như Quý 2, dao động từ 100 - 200 căn. Các dự án đa phần tập trung ở Bình Thuận, Phú Quốc, Đà Nẵng và Bà Rịa - Vũng Tàu. Sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp và chưa có sự thay đổi đột biến trong ngắn hạn.

Có nên đầu tư nhà đất vào lúc này?

Tổng giám đốc Phú Vinh Group, ông Phan Công Chánh xác nhận hiện nay những nhà đầu tư nào mắc cạn trong đợt dịch bệnh vừa qua phải cố gắng gồng gánh trả lãi. Nếu những nhà đầu tư này không trụ lại được, trong 6-12 tháng nữa điểm rơi của đáy thị trường bất động sản sẽ xuất hiện. Nguyên nhân là ngân hàng bắt buộc phải thu hồi nợ để kiểm soát rủi ro đối với các khoản cho vay có khả năng trở thành nợ xấu.

Một khi người vay mua bất động sản không gồng gánh nổi, kịch bản cuối cùng là buộc phải chọn cách thanh lý tài sản thế chấp. Thời gian để rộ lên làn sóng thanh lý này dự kiến trong 6-12 tháng nữa. "Cơ hội với người mua để ở sẽ đến nếu họ chuẩn bị tài chính tốt nhằm săn tìm bất động sản đúng tiêu chí với giá hợp lý. Riêng những người mua để đầu tư, trong 6-12 tháng tới cũng là thời điểm vàng để nắm bắt cơ hội mua vào với giá tốt", ông Chánh cho hay.

Theo Savills Việt Nam, hiện nay phân khúc nhà ở thương mại tại TP HCM đang gặp nhiều khó khăn. Dịch bệnh làm sụt giảm và hạn chế mọi nhu cầu của người dân, trong đó có cả việc giảm sức mua nhà ở do thu nhập đi xuống. Thêm vào đó, nhiều rào cản về pháp lý và giấy phép các dự án nhà ở vẫn tồn đọng hoặc kéo dài cũng là chướng ngại vật rất lớn tác động đến tâm lý người mua bất động sản. Tuy bức tranh thị trường địa ốc chuyển sang màu xám, tuy nhiên.

"Dù đà giảm tốc của thị trường bất động sản diễn ra ngày càng rõ rệt ở nguồn cung và sức mua, đây có thể được coi là thời điểm vàng đối với một số nhà đầu tư có năng lực trên thị trường trong việc cân nhắc các cơ hội mới". Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc bộ phận kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam chia sẻ.

Ông Duy phân tích, khi thị trường đi xuống, đa số các nhà phát triển bất động sản đều sẽ thận trọng hơn do tâm lý không chắc chắn về thị trường. Thời điểm này, các nhóm hay cá nhân đầu tư sẽ khá e dè do việc mua bán tài sản hay dự án đều phải cần một nguồn vốn lớn. Cũng có không ít bộ phận các đơn vị chủ đầu tư phải bán tháo bớt tài sản và các danh mục đầu tư của mình do thua lỗ trong kinh doanh.

Tuy nhiên, chuyên gia bất động sản Đào Xuân Sơn – Tổng Giám đốc công ty Quản Lý Vốn SD PARTNERS lại cho rằng: Đối với thị trường BĐS căn hộ, đất nền sẽ "không có sự giảm giá", các chủ đầu tư thay vì giảm giá bán thì sẽ tính toán để đưa ra thị trường các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp và bình dân vì đây là thị trường có nhu cầu thật và cung luôn không đủ cầu. Còn đối với các bất động sản cao cấp và siêu sang rất có thể sẽ chững lại vì phải hoãn kế hoạch mở bán đến khi dịch bệnh qua đi và nền kinh tế phục hồi do người mua chủ yếu là giới có tiền, chủ các doanh nghiệp nhưng chính nhóm khách hàng này cũng đang gặp khó khăn nhiều nhất vì dịch Covid-19.

Có thể nhìn thấy rõ xu hướng này qua việc hàng loạt các ông lớn trong lĩnh vực BĐS đã "dịch chuyển đầu tư ra vùng ven, vùng lân cận" và mở bán hàng loạt các dự án có mức giá tầm 2 tỷ trở xuống. Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, khủng hoảng nhưng BĐS nhà ở với giá tiền vừa phải phù hợp với nhu cầu thật thì tính thanh khoản vẫn rất cao và cá biệt có một vài dự án giá bán vẫn tăng so với trước dịch khoảng 4% đến 5%. Ông Sơn cho biết.

Theo quan điểm và nhận định cá nhân thì sắp tới trước xu hướng Mỹ và một số nước đang dự kiến cắt giảm nhà máy tại Trung Quốc và dịch chuyển sang Việt Nam cũng mở ra rất nhiều cơ hội cho loại hình bất động sản công nghiệp lên ngôi. Song song với việc BĐS Công nghiệp lên ngôi sẽ kéo theo nhu cầu về nhà ở tại các KCN tăng cao, giá BĐS tại các khu vực này cũng sẽ tăng giá cục bộ và điều này buộc các Nhà đầu tư phải có một chiến lược để chuẩn bị đón đầu cho xu hướng mới này.

Với quan điểm "trong nguy có cơ, trong cơ có nguy" thì tôi cho rằng đây là một cơ hội giúp nhà đầu tư đạt được tỷ suất lợi nhuận rất cao nếu có chiến lược và nắm bắt tốt, nhưng đồng thời cũng đi kèm với rủi ro lớn nếu tính toán sai về năng lực và định hướng đầu tư. Một điều khẳng định là khi đại dịch đi qua, thị trường ổn định trở lại thì chắc chắn sẽ không có nhiều cơ hội tốt như thời điểm hiện nay.