TP.HCM: Gỡ khó cho nhà ở chung cư hiện nay

Tình trạng tranh chấp ngày càng phức tạp

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trên địa bàn hiện có 1.367 nhà chung cư với 141.062 căn hộ (tăng gấp 2 lần so với năm 2009 và gấp 5,5 lần so với năm 1975), với tổng diện tích sàn xây dựng là 10.645.970 m 2 , diện tích bình quân căn hộ là 75 m 2 .

Tỷ lệ căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và đang có xu thế tăng mạnh trong quá trình đô thị hóa. Chỉ trong khoảng 05 năm trở lại đây, căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới (trong khi tỷ lệ này ở các giai đoạn trước đây chỉ chiếm từ 3-10%).

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM ( HoRea) đánh giá,  nhìn chung, công tác đầu tư xây dựng nhà chung cư khá tốt, đa số chủ đầu tư có quan tâm đến chất lượng công trình, tuân thủ các quy định về quản lý chất lượng công trình, đầu tư nhiều tiện ích, dịch vụ. Tất cả các nhà chung cư đã kiểm tra đều đảm bảo an toàn, kết cấu chịu lực đạt chất lượng. Nhiều tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư đã được hình thành trong công tác chỉnh trang đô thị cũ và nhất là tại các khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoàn chỉnh, góp phần nâng cao cảnh quan kiến trúc đô thị khang trang, hiện đại.

Tuy nhiên, tình trạng tranh chấp quyền lợi giữa chủ đầu tư, Ban quản lý và cư dân hiện nay còn diễn ra nhiều căng thẳng và gia tăng. Các bên chưa tìm được tiếng nói chung và cần sự can thiệp mạnh của cơ quan chức năng để tìm  giải pháp để tháo gỡ.

Theo đó, những tranh chấp xảy ra tại nhờ ở chung cư thường xoay quanh những nguyên nhân phổ biến như: Tranh chấp về quỹ bảo trì nhà chung cư; giá phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị chung cư; về chất lượng xây dựng chung cư, chất lượng thiết bị, công trình phòng cháy chữa cháy; Tranh chấp giữa chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư về việc đóng kinh phí vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sỡ hữu riêng của chủ đầu tư; về phần sở hữu chung trong chung cư (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê...).

Cư dân chung cư Phú Hoàng Anh căng băng rôn đòi quyền lợi

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết tiến độ; một số chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, không được người mua nhà đồng ý; một số chủ đầu tư không làm "sổ hồng" kịp thời cho người mua nhà, thậm chí kéo dài nhiều năm; một số chủ đầu tư đưa dân vào ở khi chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình, không đảm bảo an toàn...

Ngoài ra, còn có những vướng mắc do Ban quản trị chung cư chưa được cấp con dấu; chủ tài khoản của Ban quản trị chung cư; vướng mắc về việc đóng góp kinh phí bảo trì đối với các chung cư được thực hiện trong giai đoạn Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực, khi những quy định không rõ như Luật Nhà ở 2014, dẫn đến tranh chấp do người mua nhà cho rằng đã nộp phí bảo trì khi ký hợp đồng mua nhà, trong lúc chủ đầu tư cho rằng chưa thu loại phí này...

Một vấn đề bất hợp lý khác đối với chủ đầu tư đang tồn tại với quy định tại Khoản (1.b) Điều 108 Luật Nhà ở: "Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó".  Thực tế, trong phần diện tích chung cư mà chủ đầu tư còn giữ lại có cả những căn hộ lớn hoặc ở vị trí không đẹp, không bán được, hoặc phần thương mại, dịch vụ với giá trị thấp hơn căn hộ thông thường…

Giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc

Tại hội thảo về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng vừa tổ chức, ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất, khi sửa luật Nhà ở, nên bỏ quy định người mua nhà phải nộp 2% phí bảo trì nhà chung cư như hiện nay. Thay vào đó, cần đưa ra những chế tài liên quan đến trách nhiệm của cư dân khi phát sinh những vấn đề cần đến phí bảo trì nhà chung cư.

“Chúng ta đưa ra quy định 2% phí bảo trì nhà chung cư là vì muốn có sẵn tiền ở đó, khi phát sinh là có tiền sửa luôn. Nhưng phí bảo trì cũng là nguồn quỹ có hạn sử dụng, thông thường chỉ khoảng 5-10 năm thì cũng sẽ hết. Vậy sau khi hết 2% phí bảo trì nhà chung cư nộp khi mua nhà thì sao ? Tôi cho rằng, quy định pháp luật cho giai đoạn này mới là quan trọng, tính toán phát sinh rất nhiều vấn đề. Lúc đó, ai sẽ nộp? Vẫn là người dân nộp chứ nhà nước hay chủ đầu tư cũng đâu có lo mãi được?”, ông Hải nói.

Nhiều chuyên gia tại Hội thảo cũng đồng tình cho rằng, việc quy định nộp 2% phí bảo trì như hiện nay sẽ tạo ra nguồn tiền khá lớn, ít cũng vài tỉ đồng ở những dự án lớn giá trị cả trăm tỉ đồng, rất khó khăn trong việc quản lý, sử dụng, nhất là trong bối cảnh Ban quản trị nhà chung cư chưa được chuẩn hóa và thiếu năng lực chuyên môn....

Phí bảo trì là một trong những vấn đề tranh chấp nóng hiện nay

Về những vướng mắc trên, HoREA đã kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị; có biện pháp yêu cầu đơn vị quản lý, vận hành chung cư chứng minh năng lực tài chính, đồng thời quy định chặt chẽ trách nhiệm của chủ đầu tư phải bàn giao nhà, làm "sổ hồng" cho người mua nhà đúng cam kết theo hợp đồng.

Sớm ban hành tiêu chuẩn thiết kế, diện tích tối thiểu căn hộ nhà chung cư thương mại (Hiệp hội kiến nghị cho phép căn hộ thương mại có diện tích tối thiểu 25 m2 tương đương diện tích tối thiểu căn hộ nhà ở xã hội); sớm ban hành quy chuẩn về loại hình shophouse, officetel, serviced apartment trong khối nhà chung cư.

Cần tăng cường hơn nữa vai trò của Ủy ban nhân dân cấp phường trong việc chủ động tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu hoặc hội nghị nhà chung cư bất thường trong trường hợp đặc biệt nêu trên; kể cả trong công tác phòng cháy chữa cháy tại chung cư; đồng thời phát huy vai trò của tổ dân phố, khu phố, các đoàn thể ở cơ sở, lực lượng dân phòng, tự vệ.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cần có biện pháp xử lý nghiêm các trường hợp chủ đầu tư thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, không được người mua nhà đồng ý cũng như xử lý nghiêm chủ đầu tư đưa dân vào ở khi chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình, không đảm bảo an toàn. Và xem xét đề xuất xây dựng "Luật Chung cư" để đáp ứng yêu cầu phát triển chung cư trong những năm tới.