Thị trường BĐS công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam như thế nào?

Khu vực trọng điểm phía nam được nghiên cứu bao gồm các tỉnh, thành phố: TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Thị trường đất khu công nghiệp

Theo Cushman & Wakefield ghi nhận, trong quý 2/2023,  quy trình đền bù và thủ tục pháp lý trì trệ dẫn đến không có khu công nghiệp mới nào được ghi nhận. Tổng nguồn cung ổn định với 28.000 ha diện tích đất cho thuê, tăng 1% so với cùng kỳ. Mặc dù tăng trưởng kinh tế toàn cầu chững lại nhưng thị trường vẫn ghi nhận nhiều nhu cầu đối với đất khu công nghiệp ở phía Nam, với lượng hấp thụ thuần hơn 70 ha, các dự án đầu tư mới và tăng vốn như thương vụ thuê đất đến từ tập đoàn.

Những thương vụ này giúp cho tỷ lệ lấp đầy giữ mức ổn định ở 81%. Giá chào thuê sơ cấp của đất khu công nghiệp khu vực phía nam được ghi nhận 165 USD/m2 đất/thời hạn thuê, tăng 2,5% theo quý và tang 10% theo năm, do nguồn cung đất khu công nghiệp có sẵn còn hạn chế, đồng thời chi phí đầu tư và đền bù tăng.

Sẽ không có nguồn cung khu công nghiệp mới nào được ghi nhận trong nửa cuối năm 2023, nhưng năm 2024 sẽ đón thêm khoảng 1.800 ha diện tích đất công nghiệp mới, tập trung ở các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Nguồn cung đất công nghiệp trong tương lai sẽ tăng đáng kể, ước tính 2026 sẽ có thêm 5.254 ha, sau khi chính quyền các địa phương hoàn tất việc điều chỉnh quy hoạch tổng thể và định hướng phát triển của tỉnh.

Là tỉnh trọng điểm phía Nam, với nhiều chính sách thay đổi Bình Dương đã tạo bước đột phá trong thu hút đầu tư trong và ngoài nước, trở thành địa phương luôn đứng top 3 cả nước về thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI).  Điều đã tạo nên sức nóng này đến từ việc tập trung xây dựng các khu công nghiệp trong chính sách phát triền của Bình Dương.

Nhiều khu đô thị mới, các dự án bất động sản, văn phòng liên tiếp được xây dựng đáp ứng nhu cầu chỗ ở, làm việc và giải trí của người dân.  Bên cạnh đó những năm gần đây, phía Bắc của tỉnh Bình Dương đang sôi động về bất động sản công nghiệp ở các khu vực như Bắc Tân Uyên, Nam Tân Uyên, Bàu Bàng…

Đặc biệt, việc khởi công xây dựng Vành đai 3 đã kết nối Thành phố Hồ Chí Minh với tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các địa phương khác trong vùng, phát huy hiệu quả đầu tư đối với các dự án đã, đang được đầu tư, tạo không gian phát triển mới, khai thác tiềm năng tại các khu công nghiệp, khu đô thị.

Thị trường nhà xưởng xây sẵn                              

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn đón nhận nguồn cung mới khoảng 45.000 m2 từ hai dự án tại tỉnh Đồng Nai và Long An, chủ yếu bởi các chủ đầu tư trong nước, nâng tổng nguồn cung toàn thị trường lên 5.060.000 m2, tang 3,3% theo quý và 5,5% theo năm. Nhu cầu đối với nhà xưởng xây sẵn chủ yếu đến từ doanh nghiệp công nghệ cao và doanh nghiệp vừa và nhỏ. Một số giao dịch cho thuê đã diễn ra ở các tỉnh, thành phố như TP.HCM, Đồng Nai và Long An, hấp thụ 54.000 m2.

Trong đó, giao dịch nhà xưởng tại TP.HCM và Đồng Nai trong thời gian qua chủ yếu đến từ loại hình nhà xưởng cao tầng với lượng hấp thụ khá tốt. Tỷ lệ lấp đầy ghi nhận giảm 2 điểm phần trăm theo quý, và giảm 10 điểm phần trăm theo năm, đạt 76%. Giá thuê duy trì ổn định với mức 4,6 USD/m2/tháng, giảm nhẹ 0,7% so với cùng kỳ do sự xuất hiện của một vài dự án nhà xưởng quy mô lớn và nhà xưởng cao tầng.

Thị trường nhà kho xây sẵn

Còn đối với nhà kho xây sẵn, thị trường được duy trì chủ yếu bởi nhu cầu trong nước, trong khi nhu cầu từ các ngành sản xuất và xuất khẩu chững lại. Nhu cầu đối với loại hình nhà kho được duy trì chủ yếu bởi khu vực nội địa (ngành bán lẻ, thương mại điện tử và dịch vụ hậu cần phục vụ thị trường nội địa).

Tuy nhiên, nhu cầu từ lĩnh vực sản xuất và xuất khẩu đã giảm đáng kể. Điều này dẫn đến mức hấp thụ thuần chỉ đạt 6.400 m2 và tỷ lệ lấp đầy đạt 73%, ổn định theo quý nhưng giảm 4 điểm phần trăm theo năm. Trong khi đó, chúng tôi ghi nhận gần 46.000 m2 nguồn cung mới. Giá thuê trung bình nhà kho xây sẵn đạt 4.4 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,5% theo quý và 3,6% theo năm nhờ giá thuê ổn định tại các dự án hiện hữu và giá thuê từ nguồn cung mới chất lượng cao trong thời gian gần đây.

Dự kiến đến năm 2026, thị trường sẽ có thêm 1.300.000 m2 nhà kho, với tốc độ tăng trưởng hàng năm đạt 5.1%. Khi thị trường trở nên cạnh tranh hơn với nguồn cung kho xưởng xây sẵn dồi dào, các chủ đầu tư có thể phải đưa ra các chính sách và ưu đãi thuê hấp dẫn hơn để thu hút khách thuê.