“Sốt” đất theo thông tin quy hoạch, cẩn trọng đón sai sóng

Từ những tháng cuối tháng 11/2021, huyện Bình Chánh (TP.HCM), Củ Chi, Hóc Môn nhộn nhịp hẳn bởi nhiều NĐT đổ về “săn đất”. Thông tin Bình Chánh lên quận, huyện Củ Chi, Cần Giờ lên thành phố khiến cho BĐS khu vực này trở thành tâm điểm của giới đầu tư. Đặc biệt, là sau Hội nghị xúc tiến đầu tư vào Hóc Môn và Củ Chi đã khiến BĐS khu vực này “nóng” trở lại. Theo đó, giá nhà đất tăng lên từng ngày, một số nơi có sự biến động giá từ 10-30% so với thời điểm trước khi đợt dịch lần thứ 4 bùng phát.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, đầu năm 2021, tại huyện Bình Chánh, giá nền đất sổ đỏ khu vực Vĩnh Lộc ở mức 30-35 triệu/m2; giá đất quanh khu trung tâm xã Bình Hưng khoảng 65-80 triệu/m2; khu Phong Phú tầm 40-45 triệu/m2; khu Trung Sơn khoảng 140 triệu đồng/m2... Song, giá đất ở các địa phương này hiện nay đã tăng vọt.

Không chỉ đất thổ cư mà đất trồng lúa, đất vườn cũng tăng giá do được nhiều NĐT săn lùng. Cách đây một tháng, 1000m2 đất trồng lúa ở xã Bình Lợi có giá 1,2 tỷ đồng, nay đã được sang tay với giá 1,7 tỷ đồng, hay 1000m2 đất vườn ở xã Tân Nhựt từ dưới 2 tỷ đồng thì nay đã tăng trên 3 tỷ đồng... Mặc dù giá tăng, nhưng lượng người tìm mua vẫn rất nhiều. Theo anh Nguyễn Văn Toàn, một môi giới tại huyện Bình Chánh, phần lớn khách vẫn thích mua đất vườn, đất trồng lúa hơn, vì ít tiền mà được diện tích lớn. Một khi Bình Chánh lên quận hay thành phố, cơ hội chuyển đổi sang đất thổ cư sẽ rất lớn, nếu may mắn họ sẽ “trúng đậm”.

Không chỉ Bình Chánh, mà thời gian qua các “cơn sốt” BĐS vẫn dịch chuyển theo từng thông tin quy hoạch. Còn nhớ, vào đầu tháng 3/2021, giới đầu tư đã quay cuồng trong cơn sốt đất ở huyện Hớn Quản (tỉnh Bình Phước). Từ một vùng đất yên ắng,  2 xã An Khương và Tân Lợi (H.Hớn Quản) bỗng chốc bị cuốn vào vòng xoáy đất đai sau khi sau khi lãnh đạo tỉnh Bình Phước khảo sát vị trí dưu tính lập dự án xây dựng sân bay Técníc. Từ thông tin này, hàng trăm “cò” đất, giới đầu cơ đã ùn ùn kéo về, tự đẩy giá đất lên gấp nhiều lần. Tuy nhiên, chỉ chưa đầy một tháng, cơn sốt đột ngột hạ nhiệt, nhiều NĐT đã nuốt “trái đắng” vì không kịp “thoát hàng”.

Tuy nhiên, trước các cơn “sốt đất” theo hạ tầng NĐT nên cẩn trọng với nhiều rủi ro. Theo các chuyên gia, việc NĐT chạy theo quy hoạch, hạ tầng có người sẽ may mắn thắng lớn, nhưng cũng không ít NĐT "vỡ mộng". Nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như NĐT mong đợi, bởi thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi khởi công chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được cơn sốt trước đó cộng hết vào. Rất nhiều NĐT rơi vào cảnh chôn vốn, thậm chí lỗ lớn.

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, những thông tin về quy hoạch, thông tin về đầu tư những dự án cơ sở hạ tầng giao thông đã tác động một phần tiêu cực đến thị trường BĐS Việt Nam vì khi nghe được thông tin này, thị trường xuất hiện việc đầu tư, đầu cơ đất. “Với NĐT cá nhân, không phải cứ mua nhà gần đường là có lời. Phải hình thành khu đô thị, khu dân cư thì mới có câu chuyện giá trị đất, BĐS được gia tăng. Do vậy, NĐT cần cân nhắc bài toán đầu tư hợp lý, đặc biệt là trong trường hợp có sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu tốc độ tăng giá BĐS thấp hơn chi phí tài chính mà NĐT phải gồng gánh thì sẽ rất là đau đầu", TS Khương nói. 

Cũng theo ông Khương việc đón sóng đầu tư thường được các nhà đầu tư tính đến khi xuất hiện công trình hạ tầng quan trọng. Nhưng việc ra quyết định vào thời điểm nào còn tùy thuộc vào kỳ vọng cũng như tiềm lực tài chính của mỗi nhà đầu tư trong tương quan cạnh tranh với các khu vực khác cũng như tiến độ triển khai, xây dựng cầu trên nền mặt bằng giá bất động sản đã điều chỉnh tăng thời gian gần đây.

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Vietnam: Thông tin huyện lên quận, thành phố dễ dẫn đến tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị một cách ồ ạt, khiến nhà đất tăng giá bất thường. Khi giá đất tăng cao, vấn đề đền bù, bồi thường, giải tỏa và chi phí đầu vào để phát triển dự án cũng tăng theo. Do đó, cần có giải pháp minh bạch thông tin quy hoạch, lộ trình đầu tư cơ sở hạ tầng để NĐT, người dân hiểu, tránh chạy theo tâm lý đám đông, cò đất để xuống tiền một cách vội vã. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) - cho rằng, giá cả thị trường được quyết định bởi 3 quy luật: Quy luật giá trị, quy luật cung-cầu và quy luật cạnh tranh. Đối với giá cả thực tế còn chịu sự tác động của tiện ích, dịch vụ, trong đó có hạ tầng giao thông.

Khi xác định "đón sóng" hạ tầng, nhà đầu tư cần chú trọng tính chuẩn xác của thông tin, xác định là đầu tư dài hạn và không phải dự án nào cũng đúng tiến độ. Nếu không nắm được thông tin, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo “cơn sốt” mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn, ông Châu khuyến cáo.

Để có thể tránh được rủi ro, nhà đầu tư cần tỉnh táo nhận diện các dấu hiệu của sóng ảo, đó là chỉ trong một thời gian ngắn mà giá đất tại khu vực đó tăng quá nhanh và cao; thứ hai là giao dịch diễn ra sôi động một cách bất thường.