“Nóng” quyền sở hữu nhà chung cư

Không nên bỏ quyền sở hữu khi thông báo phá dỡ nhà chung cư

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi đến Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng những kiến nghị đề xuất góp ý về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo HoREA, Điều 25, Điều 26 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tuy đã không còn sử dụng các khái niệm gây tranh cãi như “sở hữu nhà chung cư có thời hạn”, hoặc “gia hạn thời hạn sở hữu nhà chung cư” như trong các dự thảo trước đây, nhưng lại thay thế bằng các quy định về “quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư” hoặc “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo về việc phá dỡ nhà chung cư thì quyền sở hữu ghi trong Giấy chứng nhận đã cấp cho các chủ sở hữu nhà chung cư không còn giá trị pháp lý”, hoặc “xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, xét về bản chất, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn giữ nguyên quan điểm “sở hữu nhà chung cư có thời hạn”, nên rất cần phải được tiếp tục xem xét thận trọng các quy định này để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật, đồng thời đáp ứng đúng nhu cầu, tâm tư, nguyện vọng của đa số người dân mong muốn được “sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài” và để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh “tâm lý bất an” trong xã hội.

HoREA cho hay, hiện nay, cả nước có hơn 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị. Riêng TP.HCM có hơn 1.569 khu nhà chung cư với hơn 2.550 tòa nhà - tương đương hàng trăm nghìn căn hộ nhà chung cư, trong đó có 474 khu nhà chung cư xây dựng trước 1975. Nếu Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi UBND cấp tỉnh thông báo phá dỡ nhà chung cư và quy định xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu sẽ tác động bất lợi đến sự nghiệp đô thị hóa theo định hướng quy định tại khu vực nội thị thuộc đô thị loại đặc biệt, đô thị loại 1 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư.

Vì thế, HoREA và các chủ đầu tư dự án chung cư đề nghị, Chính phủ và Bộ Xây dựng nên chọn “Phương án 2” không quy định “chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thông báo phá dỡ nhà chung cư” hoặc “xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu” của “Phương án 1”, nhưng vẫn cần thiết phải quy định “xác lập quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài hoặc quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn” và “các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư” tại Điều 25 và Điều 26 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). “Nếu làm theo hướng này sẽ bảo đảm sự phù hợp với Hiến pháp 2013, pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai và phù hợp với tâm tư nguyện vọng của đa số người dân và để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, tránh những bất an, dao động không đáng có”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Nhà chung cư – “của để dành” nhiều người dân

Nhìn nhận về vấn đề này, TS Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội cho rằng đối với rất nhiều người, căn hộ chung cư là một tài sản rất lớn, tích cóp cả đời. Sau một thời gian, cho dù là sau 80 năm, họ không còn được sở hữu nữa và con cháu họ cũng không được thừa kế là điều rất khó được chấp nhận. “Trong khi đó, tại sao một chiếc xe máy, một chiếc ô tô hết hạn sử dụng người ta vẫn được quyền sở hữu, còn một căn hộ thì không?” - TS Nguyễn Sĩ Dũng đặt vấn đề.

 TS Nguyễn Sĩ Dũng cho rằng, nếu hạn chế thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tạo ra khuyến khích mua nhà trệt, vì quyền sở hữu đối với nhà trên đất là vô thời hạn. Điều này không chỉ làm méo mó thị trường mà còn trái với xu thế đô thị hóa. “Phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư tuy hợp pháp nhưng chỉ hợp lý một cách vừa phải. Tối ưu hơn sẽ là phương án không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Mà chỉ nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Hết thời hạn sử dụng thì cư dân không được ở trong nhà chung cư nữa. Pháp luật chỉ tước bỏ quyền sử dụng, chứ không phải tất cả các quyền cấu thành quyền sở hữu của các chủ nhà chung cư” - ông Dũng nêu ý kiến.

Không đồng tình với quy định về thời hạn sở hữu chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật sư Trần Xuân Tiền, đoàn luật sư TP Hà Nội cho rằng, một số quốc gia trên thế giới kể cả có hệ thống pháp luật tương tự và không cùng hệ thống pháp luật như Việt Nam cũng quy định thời hạn sở hữu chung cư.

“Với tâm lý an cư lạc nghiệp, đa số người dân bỏ tiền ra đều muốn sở hữu căn hộ chung cư cùng với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài. Không nên vì khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong nhiều năm qua mà đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn” – luật sư Tiền nói.

Theo Luật sư Tiền các quy định về nhà chung cư cũng như việc cải tạo nhà chung cư đã được quy định rõ, nên giữ nguyên chính sách cho phép phát triển cả 2 loại nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và nhà chung cư sở hữu có thời hạn để bảo đảm chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa.