Những vấn đề thực tiễn cần được tháo gỡ cho thị trường BĐS

Trong những năm qua, thị trường BĐS có những đóng góp quan trọng trong nền kinh tế. Theo các thống kê, đóng góp của ngành BĐS trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác chiếm khoảng 4,5% GDP, trong đó thị trường BĐS TP.HCM - một trong những thị trường thu hút đầu tư cao nhất đã và đang đóng góp lớn vào GDP. Sự phát triển của thị trường BĐS TP.HCM không chỉ tạo điều kiện quan trọng cho kinh tế thành phố phát triển mà còn tạo động lực phát triển lan tỏa cho các thị trường BĐS các tỉnh lân cận.

 Bên cạnh những kết quả tích cực, thực tiễn phát triển của thị trường BĐS TP.HCM cũng bộc lộ những tồn tại, hạn chế. Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong hoàn thiện các khâu pháp lý để phát triển dự án cung cấp sản phẩm ra thị trường. Số liệu báo cáo của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho thấy, trên địa bàn TP.HCM có khoảng trên 100 dự án đang bị ách tắc do việc xử lý hồ sơ chậm so với quy định. Ách tắc khâu hồ sơ pháp lý của dự án dẫn đến chậm tiến độ, kéo theo thị trường khan hiếm và mất cân đối về nguồn cung, giao dịch ảm đạm khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn và khách hàng mua nhà ảnh hưởng theo.

Sự kiện là cơ hội để các diễn giả, chuyên gia và đại đánh giá thực trạng thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh, trao đổi – thảo luận về tình hình nguồn cung và cân đối sản phẩm trên thị trường hiện nay; Giải pháp, kiến nghị tháo gỡ những tồn tại, bất cập trong phát triển thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là các giải pháp, kiến nghị tăng cường  nguồn cung và cân đối sản phẩm trên thị trường; Dự báo những cơ hội phát triển thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh năm 2023 và các năm tiếp theo….

Chia sẻ tại diễn đàn, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Group nhận định, một thực tế thấy rất rõ trên thị trường BĐS TP.HCM đó là nguồn cung sản phẩm không chỉ thiếu mà còn bất cân xứng. Điển hình là phân khúc căn hộ hạng A có mức giá từ 60 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT) liên tục chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số nguồn cung mới, dao động từ 50% - 60% giai đoạn 2019 - 2021, chiếm 3/4 tổng nguồn cung mở bán trong 9 tháng đầu năm 2022.

Hiện nay, giá đất và các chi phí đầu vào liên tục tăng cao, việc phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội (NOXH) đã không còn khả thi và hấp dẫn đơn vị phát triển dự án, chủ đầu tư. Mặt khác, việc thúc đẩy nguồn cung NOXH, nhà ở thu nhập thấp đã nhận được sự quan tâm đáng kể từ góc độ quản lý nhà nước và các chủ doanh nghiệp. Nhiều ông lớn BĐS cũng đã cam kết tham gia phát triển khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.

Theo ông Thắng, “Để giải quyết vấn đề lệch pha cung cầu và gia tăng nhà ở vừa túi tiền, nhà thu nhập thấp, NOXH, cần có những giải pháp cụ thể và đồng bộ. Trong đó, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hơi và đồng bộ, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng NOXH, nhà ở thu nhập thấp độc lập tương tự các nước phát triển. Ngoài ra, cơ quan chức năng cần xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua NOXH, nhà ở thu nhập thấp phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến”.

Nhận định về cái khó cho thị trường BĐS hiện nay, GS. TS kinh tế Đặng Hùng Võ cho rằng, từ giữa năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định áp dụng biện pháp siết tín dụng để kìm hãm lại tình trạng sốt giá BĐS. Khi đó nhiều nhà đầu tư dự án đã có ý kiến cần đánh giá lại tại các dự án BĐS đang triển khai để từ đó quyết định chỉ siết tín dụng đối với các dự án không có khả năng hoàn thành và vẫn tiếp tục cung tín dụng cho các dự án có khả năng hoàn thành, khi siết tín dụng đồng loạt sẽ làm cho thị trường đóng băng.

 

Bất động sản công nghiệp – Điểm sáng đầu tư mới trên thị trường Việt?

“Mặt khác, việc siết tín dụng đối với khối nhà đầu tư thứ cấp vay kinh doanh BĐS vẫn tiếp tục thực hiện vì lượng vay này không được kiểm soát sẽ tạo nguy cơ gây bất ổn định không chỉ cho thị trường BĐS mà cho thị trường tiền tệ do các ngân hàng thương mại mất thanh khoản. Tất nhiên, khu vực nhà đầu tư thứ cấp bị siết tín dụng sẽ làm giảm cầu mạnh đối với các dự án đầu tư BĐS, làm cho các dự án đầu tư thiếu cầu, khả năng sốt giá BĐS không còn nữa. Tình hình này làm cho cho các nhà đầu tư dự án BĐS không vui, nhưng nền kinh tế  được bảo đảm an toàn”, ông Hùng Võ nói.

Cũng theo ông Võ, từ thực tế hiện nay, Ngân hàng Nhà nước quyết định nới tín dụng đối với các dự án đầu tư BĐS nhưng vẫn tiếp tục siết tín dụng đối với khu vực các nhà đầu tư thứ cấp. Câu hỏi lớn đặt ra lúc này của người dân từ thu nhập trung bình trở lên là khả năng lạm phát toàn cầu chắc chắn sẽ xảy ra, vậy khu vực nào là nơi trú ẩn an toàn cho tiền tiết kiệm của dân. Đây là câu hỏi và cũng là vấn đề khó hiện nay.

Chia sẻ về nguồn cung – cầu của thị trường BĐS hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho hay, so với năm 2017 là năm thị trường BĐS tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua, thì từ 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng lệch pha “cung-cầu;” sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền.

Cụ thể, trong năm 2017, thành phố HCM có 42.991 căn nhà mới, thì đến năm 2018, số nhà ở mới chỉ có 28.316 căn; năm 2019 tiếp tục giảm, chỉ có 23.046 căn; năm 2020 là 16.895 căn; và năm 2021 chỉ có 14.443 căn. Trong 9 tháng năm 2022, thị trường BĐS ở thành phố kinh tế sôi động nhất cả nước tuy đã có dấu hiệu dần phục hồi trở lại với tổng nguồn cung là 11.600 căn nhà (tăng 70,5% so với 9 tháng đầu năm 2021), song số nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường.

Theo ông Châu, nguyên nhân dẫn tới thực trạng trên là bởi thị trường BĐS đang trong giai đoạn "căng thẳng" do các vướng mắc về thể chế pháp luật. Sức mua sụt giảm do “tổng cầu có khả năng thanh toán” sụt giảm làm cho “tính thanh khoản” của thị trường và của các chủ đầu tư dự án BĐS sụt giảm mạnh. Điều bất ngờ là, mặc dù nguồn cung BĐS giảm mạnh do nhiều yếu tố nêu trên, song trên thực tế, thị trường vẫn “sinh sôi” các dự án thiên về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền.

Thống kê của HoREA cho thấy trong 9 tháng vừa qua, TP.HCM có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà, trong đó có 10.166 căn hộ chung cư chiếm 87,6% và 1.434 căn nhà thấp tầng chiếm 12,4% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn (dưới 30 triệu đồng/m2)  và nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở. Trong đó, loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1%; năm 2021 và 09 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%). Riêng nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân lao thành phố đã khởi công xây dựng 04 dự án nhà ở xã hội và 01 dự án nhà lưu trú công nhân Khu chế xuất Linh Trung 2.

Hiện nay, tuy thị trường bất động sản đã có dấu hiệu “giảm tốc”, chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn “neo giữ mức giá cao” do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm (trước Tết Qúy Mão), nhưng cũng do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể đành phải “xả hàng”, thậm chí chấp nhận “bán lỗ để cắt lỗ” để bảo tồn phần vốn còn lại.