Hà Nội: “Nóng” công tác quản lý, vận hành chung cư

6 tồn tại hạn chế trong quản lý nhà chung cư

Báo cáo tại phiên chất vấn kỳ họp thứ Sáu HĐND TP, Phó Chủ tịch UBND TP Nguyễn Thế Hùng cho biết, công tác quản lý chung cư còn nhiều bất cập và UBND thành phố đang tiến hành các giải pháp để tháo gỡ.

Về thực trạng quản lý nhà chung cư, đối với chung cư thương mại, trên địa bàn thành phố Hà Nội có 697 (cụm, tòa) nhà chung cư thương mại đã đưa vào sử dụng (tính đến năm 2017 là 688 nhà chung cư và 6 tháng đầu năm 2018 có thêm 9 nhà chung cư), trong đó: Trước khi có Luật Nhà ở là 137 nhà chung cư, từ khi có Luật Nhà ở là 560 nhà chung cư (việc phân loại này là cơ sở để lựa chọn áp dụng quy định của pháp luật trong đánh giá, xác định nguyên nhân, trách nhiệm và đề ra giải pháp giải quyết vướng mắc, tồn tại phù hợp). 454/697 nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị.

 Đối với nhà chung cư tái định cư: Tổng số nhà chung cư tái định cư là 168 tòa, trong đó: Hình thành trước Luật Nhà ở 2005 có 79 tòa nhà; hình thành sau Luật Nhà ở 2005 có 89 tòa nhà. Đã có 73/168 tòa nhà chung cư thành lập được Ban quản trị, đạt tỷ lệ 43,6%. 

Phó Chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Thế Hùng nêu 6 vấn đề tồn tại trong quản lý nhà chung cư

Theo Phó Chủ tịch UBND TP Nguyễn Thế Hùng, có 6 tồn tại hạn chế trong quản lý nhà chung cư hiện nay là: Việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư là thủ tục đầu tiên để triển khai các thủ tục quản lý vận hành nhà theo nguyên tắc công khai, dân chủ, nhưng việc triển khai thực hiện còn chậm và kết quả còn hạn chế; Việc bàn giao hồ sơ nhà chung cư còn chậm, chưa đầy đủ gây khó khăn trong công tác quản lý; Một số chủ đầu tư chậm bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% dẫn đến Ban quản trị nhà chung cư không đủ điều kiện hoạt động, nhiều trường hợp tranh chấp giữa chủ đầu tư và Ban quản trị; Còn tồn tại những bất cập trong công tác PCCC; Hệ thống văn bản QPPL về quản lý vận hành nhà chung cư còn thiếu sự đồng bộ; một số quy định còn thiếu, chưa cụ thể.

 Trong thời gian tới, UBND TP đưa ra một số giải pháp để chấn chỉnh công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư như: Tạo các điều kiện cho cư dân tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị (phải hoàn thành trong quý III/2018); Thực hiện nghiêm túc việc bàn giao hồ sơ nhà chung cư, bàn giao kinh phí bảo trì, công tác quản lý vận hành, xác định và bàn giao diện tích sở hữu chung; Chấn chỉnh công tác đảm bảo PCCC; Kiến nghị hoàn thiện cơ chế, chính sách...

Cần làm rõ trách nhiệm trong việc thu phí dịch vụ, diện tích sử dụng chung, phí bảo trì tại các tòa chung cư

Đại biểu Đoàn Việt Cường (Mê Linh) đặt câu hỏi với Giám đốc Sở Xây dựng: Tính đến hết năm 2017, trên địa bàn thành phố còn 270/688 nhà chunng cư thương mại chưa thành lập Ban quản trị, 131 nhà chưa bàn giao hồ sơ và thành lập Ban quản trị, 235 nhà chưa bàn giao quỹ bảo trì, gây nhiều bức xúc cho cư dân. Đề nghị đồng chí Giám đốc Sở Xây dựng làm đưa ý kiến, làm rõ nguyên nhân, trách nhiệm quản lý nhà nước của sở, giải pháp và lộ trình để thực hiện là gì?

Giám đốc Sở Xây dựng Lê Văn Dục thừa nhận những vấn đề tồn tại mà đại biểu Đoàn Việt Cường nêu hoàn toàn đúng. Với nhà thương mại, việc các chủ đầu tư chậm bàn giao, chậm tổ chức hội nghị chung cư là có. Nguyên nhân của việc này là do chủ đầu tư không muốn tổ chức hoặc tổ chức thì số cư dân chưa vào đủ nên không tổ chức được. Nguyên nhân thứ 2 là chủ đầu tư tổ chức nhưng người tham gia chưa đầy đủ. 

Về chính quyền, việc tổ chức hội nghị nhà chung cư bàn giao hồ sơ, bàn giao diện tích chung, riêng, sinh hoạt cộng đồng cũng có một phần trách nhiệm thuộc về UBND các quận, huyện. Sở Xây dựng hiện nay chịu trách nhiệm về vấn đề yêu cầu chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì. Ông Lê Văn Dục cho rằng, hiện nay chưa chế tài đủ sức răn đe. Đến thời điểm này mới có 184/688 chung cư thực hiện, tỉ lệ này thấp quá nên dẫn đến tranh chấp. Trách nhiệm này thuộc về Sở Xây dựng.

Theo Giám đốc Sở Xây dựng, thời gian tới sẽ sử dụng biện pháp là tham mưu UBND thành phố ra quyết định cưỡng chế đối với những chủ đầu tư cố tình vi phạm, chậm bàn giao. Bên cạnh đó, UBND các quận, huyện cũng phải vào cuộc để đôn đốc, nhắc nhở.

Đại biểu Đoàn Việt Cường chất vấn về trách nhiệm của Sở Xây dựng khi để xảy ra những bức xúc của người dân đối với vấn đề quản lý chung cư

Đại biểu Trần Việt Anh (Ba Đình) và một số đại biểu đặt câu hỏi cho Sở Xây dựng và Giám đốc Sở Tài chính: Qua nhiều lần tham gia đoàn giám sát, áp dụng mức thu phí vận hành nhà chung cư khác nhau, tái định cư khác nhau. Cụ thể, Ban quản lý công trình nhà ở của Sở Xây dựng từ 2.300 đồng/m2 đến 4.100 đồng/m2. Tuy nhiên, Công ty TNHH nhà nước 1 thành viên Ban quản lý và phát triển nhà Hà Nội, Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội vẫn đang thu mức 30.000 đồng/hộ/tháng, áp dụng mức thu này không đủ kinh phí quản lý tòa nhà, bảo đảm cân đối thu chí. Tại sao áp dụng mức thu khác nhau, kéo dài trong nhiều năm, không thay đổi. Trách nhiệm của Sở thế nào? 

Về câu hỏi mưc thu phí vận hành chung cư do đại biểu nêu, Giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Văn Dục cho biết: hiện, 2 công ty vận hành thu có 30 nghìn đồng trong suốt 20 năm nay. Vì thế, chi phí sẽ không đảm bảo nên phải dùng kinh phí khác. Sở xin tiếp thu và sửa đổi cho phù hợp. Đồng thời, tiếp tục công tác tuyên truyền vận động trong nhân dân...Giám đốc Lê Văn Dục cho biết: với những toà nhà không có quỹ bảo trì, không có diện tích kinh doanh chung thì buộc người dân phải đóng góp để có kinh phí duy tu, duy trì cơ sở hạ tầng, không có giải pháp nào khác.Tuy nhiên, khoản đóng góp sẽ ở mức nhỏ

Trả lời câu hỏi về khung giá vận hành nhà chung cư, Giám đốc Sở Xây dựng Lê Văn Dục cho biết, Sở đã phối hợp với Sở Tài chính và đã trình có tờ trình tới UBND thành phố về khung giá dịch vụ nhà chung cư. Ngày 12-1-2017, UBND thành phố đã ban hành quyết định 23 để công bố khung giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn thành phố. 

Về một số nội dung có bất cập, đối với quản lý vận hành các tòa nhà tái định cư mới, các ban Sở Xây dựng quản lý đã có văn bản hướng dẫn nên giá dịch vụ được triển khai theo đúng quy định. Tuy nhiên đối với các tòa nhà được xây dựng trước năm 2010, giá hiện nay chưa phù hợp, chưa đảm bảo chi phí phục vụ vận hành. Đối với nhóm này, Ban quản lý đang tận dụng tiền đấu giá cho thuê tầng 1 để bù đắp.  
Giám đốc Sở Tài chính Hà Minh Hải thông tin thêm: căn cứ quy định Luật Nhà ở, Sở Tài chính đã phối hợp với các đơn vị liên quan xây dựng khung giá dịch vụ chung cư trình UBND TP công bố giá dịch vụ nhà chung cư. Tuy nhiên, do thực tế mỗi nơi một khác nên đây được xem là căn cứ để Ban Quản trị báo cáo Hội nghị nhà chung cư nhằm quyết định mức giá cụ thể. Giám đốc Sở Tài chính Hà Minh Hải cũng cho biết, hiện, vẫn còn tồn tại bất cập trong việc thu phí vận hành nhà tái định cư, mức thu chưa phù hợp, không đảm bảo chi phí vận hành. Với những trường hợp này, hiện, các Ban Quản lý đang sử dụng dụng một phần tiền thu được từ cho thuê tầng 1 để bù đắp.

Xử phạt hơn 800 triệu đồng các chủ đầu tư cố tình vi phạm

ĐB Nguyễn Thanh Bình (Sóc Sơn) đặt câu hỏi:  Hiện nay, có tòa nhà đã thành lập được Ban quản trị (BQT) có nhà chưa, nhưng đối với nhà đã thành lập được BQT lại xảy ra mâu thuẫn giữa BQT và cư dân như không công khai, minh bạch quản lý tòa nhà nên có hiện tượng căng băng rôn, đơn thư khiếu kiện gay gắt. Xin cho hỏi trách nhiệm của BQT như thế nào? Trách nhiệm của quận trong việc kiểm tra, xử lý vi phạm của những BQT đó?

Giám đốc Sở Xây dựng Lê Văn Dục trả lời câu hỏi của các đại biểu

Giám đốc Sở Xây dựng Lê Văn Dục cho biết, thành viên BQT do cư dân tòa nhà chọn, ưu tiên người có sức khỏe, nghiệp vụ. Tổng số hiện nay đã bầu được 310 BQT trong chung cư thương mại. Nhiều BQT đã và đang vận hành suôn sẻ, đạt hiệu quả.
Tuy nhiên, thực tế hoạt động của các BQT này đã phát sinh nhiều mâu thuẫn, tồn tại mà trách nhiệm thuộc về Sở Xây dựng. Thời gian tới, khi mời tham gia các cuộc tập huấn về quy định hiện hành, các nghị định, thông tư có liên quan, ngoài đối tượng là UBND các quận, huyện, phường, xã, đơn vị vận hành, sở sẽ lưu ý mời thêm các BQT nhà chung cư.

Trả lời câu hỏi của đại biểu Nguyễn Minh Sơn về chế tài xử phạt chủ đầu tư không tổ chức Hội nghị nhà chung cư, không bàn giao dện tích diện tích chung riêng, nhà sinh hoạt cộng đồng, không bàn giao hồ sơ... Giám đốc Sở Xây dựng cho biết, Thông tư số 03/2018/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 139/2017/NĐ-CP đã có chế tài xử phạt với chủ đầu tư cố tình vi phạm. Sở Xây dựng đã tổ chức 48 cuộc thanh kiểm tra, xử phạt hơn 800 triệu đồng.