“Đu theo” thành phố Thủ Đức, bất động sản vùng lân cận liệu có được hưởng lợi ?

Hưởng lợi từ TP.Thủ Đức tương lai

Trong tương lai, TP Thủ Đức được hướng đến là Đô thị sáng tạo, tương tác cao phía Đông thành phố. Thành phố cũng đã xác định 6 khu vực chức năng để tạo sự đột phá cho khu đô thị sáng tạo này như: Xây dựng Thủ Thiêm trở thành trung tâm công nghệ - tài chính quốc tế; hình thành trung tâm thể thao và sức khỏe Rạch Chiếc; phát triển trung tâm công nghệ cao Sài Gòn; hình thành trung tâm công nghệ giáo dục Đại học Quốc gia TPHCM; hình thành trung tâm công nghệ sinh thái Tam Đa; xây dựng khu đô thị tương lai Trường Thọ.

Vì vậy, khu vực cửa ngõ phía Đông liên tục được ưu tiên phát triển với hàng loạt công trình trọng điểm cùng nhiều quy hoạch mang tầm quốc tế, khiến nơi đây ngày một bứt phá và lan tỏa sang các vùng lân cận. Với lợi thế vị trí địa lý ở nơi cửa ngõ, TP.Thủ Đức trong tương lai với hơn 1 triệu dân được xem là vùng động lực phát triển kinh tế trên nền tảng công nghệ cao và xã hội tiên tiến, ước tính đóng góp 30% GDP của TP.HCM, tương đương 4-5% GDP cả nước.

Điều này không những tác động tích cực đến sự tăng nhiệt của thị trường bất động sản TP.HCM, mà còn là động lực cho các đô thị vệ tinh phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là Bình Dương vốn được xem là "sân sau" của TP.HCM. Ngoài ra, Bình Dương còn là tỉnh thành duy nhất của Việt Nam được vinh danh là đô thị có chiến lược phát triển thông minh tiêu biểu của thế giới (Smart21), mở ra nhiều cơ hội hợp tác quốc tế và thu hút đầu tư hiệu quả. Cùng với việc thành lập hai thành phố mới là Dĩ An và Thuận An khiến Bình Dương trở thành một trong những khu vực sôi động bậc nhất hiện nay.

Đối với khu vực Đồng Nai, Nhơn Trạch, Long Thành là các thị trường được kì vọng sẽ phát triển theo Đề án "Thành phố phía Đông" khi có lợi thế giáp ranh với Q.9, một phần Q.Thủ Đức và một phần Q.2.

Vừa qua, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc ủng hộ 4 đề án đột phá của TP.HCM, trong đó có Đề án thành lập thành phố Thủ Đức và Đề án phát triển trung tâm tài chính khu vực và quốc tế tại TP.HCM. Cùng xu hướng dịch chuyển chuỗi giá trị toàn cầu khỏi Trung Quốc đang diễn ra, Thủ Đức có thể hướng tới việc đón làn sóng đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển khỏi Trung Quốc, sắp xếp lại chuỗi giá trị toàn cầu. Thủ Đức hay thành phố phía Đông có nhiều lợi thế trong xu hướng này khi hạ tầng và kết nối đã rất cơ bản, phần đất sẵn sàng cho các dự án có thể xây dựng còn rất nhiều. Dư địa không gian, dư địa phát triển, mức độ phát triển là rất lớn.

Được biết, thành phố Thủ Đức được thành lập từ sắp xếp các quận 2, 9, Thủ Đức, sẽ có một số cơ chế đặc thù để phát triển thành đô thị loại 1 trực thuộc TP. HCM. Dự kiến, nơi đây sẽ được hoàn chỉnh quy hoạch thành một đô thị vào cuối năm 2021 nếu được triển khai đúng tiến độ. Các chuyên gia đã đưa nhiều ý kiến đóng góp theo các góc nhìn khác nhau.

Cẩn trọng nạn "thổi giá" gây sốt đất ảo

Việc thành phố mới được thành lập được dự đoán sẽ làm thị trường bất động sản TP HCM trở lại nhịp sôi động sau thời gian dài ảm đạm vì ảnh hưởng của dịch Covid-19. Tuy nhiên, việc giá đất tăng cũng kéo theo nhiều nỗi lo trên thị trường.

Theo dự báo của giới kinh doanh, thời gian tới thị trường bất động sản - nhà đất tại khu vực này sẽ rất sôi động. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tỉnh táo tránh bị cuốn vào vòng biến ảo của thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho biết, sự dịch chuyển của thị trường BĐS ra khu vực vệ tinh ngày càng mạnh mẽ do giao thông hạ tầng kết nối tốt hơn, dẫn lối về nơi đất lành chim đậu. Vì vậy, Tp.HCM cần có lực gia tốc mới đẩy thị trường vượt ngưỡng hiện nay. "Thành phố phía Đông" là một lực đẩy mới như vậy. Khi Tp.HCM quyết định thành lập "thành phố phía Đông", khi các huyện có khả năng lên quận, thành phố có thêm lực hút từ khu vực này.

Việc thành lập "Thành phố phía Đông" không chỉ tác động ở phạm vi trong TP mà đang được kì vọng là lực đẩy rất lớn cho thị trường BĐS ở một số khu vực giáp ranh.

"Hiện tại ở khu Đông cũng như khu vực vệ tinh Sài Gòn một số dự án giá BĐS đã phù hợp giá trị, nhưng ngược lại một số dự án giá đang bị hơi quá. Không thể phủ nhận, đề án "Thành phố phía Đông" đang tạo ra lực đẩy rất lớn cho thị trường BĐS các khu vực có định hướng về phía Đông. Khu vực này đang có nhiều điều kiện thuận lợi rõ nét hơn hẳn so với các khu vực khác về quy hoạch, hạ tầng, định hướng, vị trí… vì thế cơ hội kì vọng tăng giá BĐS cũng là điều bình thường. Điều bất bình thường ở đây là những kì vọng về giá đang đến quá sớm". Đại diện một doanh nghiệp bất động sản nói.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng, đề án thành lập "Thành phố phía Đông" là một ý tưởng, đề xuất rất quan trọng, nếu được thực hiện sẽ có những bước thúc đẩy không chỉ sự phát triển của khu vực phía Đông mà còn tác động đến thị trường BĐS. Việc thành lập này theo ông Hoàng sẽ tác động rõ nét nhất là việc đầu tư về quy hoạch, hạ tầng giao thông - xã hội, cơ chế chính sách, thủ tục hành chính,… sẽ có nhiều thay đổi thuận tiện và tích cực hơn cho cư dân cũng như doanh nghiệp tại thành phố phía Đông này. Đặc biệt, các doanh nghiệp trong và ngoài nước sẽ tăng cường đầu tư nhiều hơn, qua đó tác động đến mức giá BĐS tại khu Đông.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng cảnh báo, không thể loại trừ khả năng một số cá nhân hoặc chủ đầu tư lợi dụng thông tin về "Thành phố phía Đông" để tăng giá, dù mức đầu tư không tương xứng với mức giá; từ đó gây ra những tác động tiêu cực đến mặt bằng giá BĐS chung của cả khu vực.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, giá trị BĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố vị trí, chất lượng công trình, uy tín của chủ đầu tư…chứ không chỉ là chuyện tăng giá. Giá cả BĐS phải phản ánh đúng giá trị BĐS đó mang lại cho khách hàng, giá BĐS cũng không thể tăng mãi được mà đến một ngưỡng nào đó mà thị trường chấp nhận.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Vietnam, cho rằng thành phố mới chỉ thật sự mang lại hiệu quả khi có những quy hoạch đặc biệt, những chính sách mời gọi đầu tư trong và ngoài nước hấp dẫn, có nền tảng cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội tốt… để trở thành một "đòn gánh" với trung tâm thành phố hiện hữu.

Nhưng ngược lại, nếu chỉ thay đổi cái tên "thành phố" thì chỉ giải quyết được mặt hình ảnh. Trong khi đó, việc có thêm một bộ máy lãnh đạo sẽ khiến chi phí hành chính càng thêm tốn kém, người dân khó khăn khi phải thay đổi giấy tờ, thông tin.