Condotel cái kết của những lời hứa có “cánh”

"Bẫy" siêu lợi nhuận

Xuất hiện từ khoảng năm 2014 trở lại đây, condotel đã nhanh chóng phát triển và tạo nên cơn sốt trong giới đầu tư tại các khu vực ven biển, hải đảo như Nha Trang, Hạ Long, Phú Quốc, Cửa Lò, Đà Nẵng, Vũng Tàu…Nguồn cung condotel năm 2017 lên tới 22,813 căn. Đến cuối năm 2018, có khoảng 30.000 căn hộ condotel được tung ra thị trường. Từ đầu năm 2019 đến nay có thêm 3.000 căn.

Cùng với sự xuất hiện và cạnh tranh gay gắt của các dự án trong phân khúc này, những cam kết về lợi nhuận ngày càng được các nhà phát triển địa ốc đưa ra thường xuyên hơn, với những con số hấp dẫn hơn. Các chủ đầu tư lớn khi bán condotel, biệt thự nghỉ dưỡng thường kèm cam kết lợi nhuận mức phổ biến dao động 5-10% mỗi năm, trong 5-10 năm. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư mới lại "chịu chơi" hơn khi tung ra mức cam kết, thậm chí lên tới 15% mỗi năm, kéo dài trong 5-15 năm.

Từng là một trong những dự án nổi bật nhất thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng giai đoạn 2016-2017, Cocobay Đà Nẵng được chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) chi mạnh tay với nguồn vốn lên đên 11.000 tỷ đồng, hứa hẹn sẽ trở thành tổ hợp lưu trú, di lịch, giải trí đẳng cấp tại Việt Nam.

Thế nhưng, mới đây, Tập đoàn Empire có văn bản gửi khách hàng xin lỗi vì không thể thực hiện chi trả lợi nhuận cam kết như đã hứa trong hợp đồng ký kết là 12%/năm đối với dự án Cocobay Đà Nẵng.

Theo các chủ sở hữu căn hộ tại dự án Cocobay, vì chủ đầu tư cam kết chỉ cần chủ sở hữu đóng đủ 95% giá trị căn hộ là ngay lập tức được hưởng lãi suất lên đến 12%/năm mà không cần chờ căn hộ hoàn thành đi vào vận hành, vì thế, ít nhất 1.700 chủ sở hữu, đã đóng cho Thành Đô người ít từ một vài tỷ đồng, người nhiều nhất là 700 tỷ đồng để bây giờ không biết có lấy được tiền gốc về không.

Được biết, đây không phải là lần đầu tiên một dự án condotel rơi vào tình trạng "vỡ trận" về cam kết lợi nhuận. Trước đó, năm 2017, thị trường condotel đã xôn xao với trường hợp dự án Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP. Nha Trang, Khánh Hòa). Dự án này từng khiến khách hàng bị hấp dẫn bởi mức cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm, tuy nhiên chủ đầu tư chỉ trả số tiền lợi nhuận đúng cam kết trong vài tháng đầu rồi sau đó xin giảm từ 15%/năm xuống còn 8%/năm.

Các khách hành của Condotel càng hoang mang hơn khi chính Chủ tịch HĐQT Empire Group Nguyễn Đức Thành mới đây lên báo khẳng định rằng, những bất cập xung quanh hoạt động kinh doanh condotel đã tồn tại âm ỉ nhiều năm nay, chẳng qua "Thành Đô chỉ là người đầu tiên dám dũng cảm đưa ra cùng các giải pháp để giải quyết vấn đề này".

Những chiếc "bánh vẽ", rủi ro khách hàng chịu

Theo báo cáo về thị trường bất động sản quý III của Bộ Xây dựng, cả nước có 19 dự án với 15.090 căn được Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) thẩm định. Đáng chú ý, cơ quan này chỉ thẩm định 198 căn condotel. Không có căn biệt thự du lịch và officetel nào được thẩm định. Cùng đó, Cục Giám định nhà nước và chất lượng công trình xây dựng đã chấp thuận nghiệm thu đưa vào sử dụng 37 dự án với tổng số 15.784 căn nhà ở, 1.945 căn hộ du lịch, 107 căn văn phòng kết hợp lưu trú. Bộ Xây dựng dự báo, trong các quý tiếp theo sẽ gần như không có căn condotel hay biệt thự biển mới nào được tung ra thị trường.

Theo ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% trong 5 đến 10 năm là không tưởng, chưa ai trên thế giới dám đưa ra tỉ lệ cao như vậy. Ngay cả các dự án tại những khu du lịch nổi tiếng khác ở Đông nam Á cũng chỉ dừng lại ở con số 7% cho 2-3 năm (Bali) hoặc 7 % cho 3-5 năm (Phuket).

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam nói: Chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết. Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết, cách đây 2-3 năm, khi condotel bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách độc "chiêu" để hút khách hàng. Chính điều này đã dẫn đến cuộc chạy đua giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết để cạnh tranh. Dù được cảnh báo nhưng nhà đầu tư dường như "phớt lờ".

"Các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án.Nhà đầu tư condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù - premium).Do đó, những mức lợi nhuận cam kết rất cao đến mức phi lý trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn", ông Troy Griffiths nói.

Đối với các nhà đầu tư, chuyên gia kinh tế tài chính - bất động sản, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho biết: "Từ 4 năm trước, khi loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ồ ạt ra đời tôi đã cảnh báo cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp nhưng dường như nhà đầu tư vẫn bỏ ngoài tai vì lòng tham, vì lợi nhuận cam kết lên đến 10-12%".

Sự việc dự án Cocobay Đà Nẵng thất hứa với khách hàng không chỉ làm các nhà đầu tư thứ cấp thất vọng mà còn là lời cảnh báo cho các nhà đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng nói chung. Ông Hiếu cũng bày tỏ quan điểm, khi pháp luật đối với bất động sản nghỉ dưỡng còn chưa được định hình rõ ràng thì việc ra tòa án giải quyết tranh chấp là rất khó khăn. Khi tranh chấp xảy ra mà pháp lý chưa rõ ràng thì chịu rủi ro nhất là các nhà đầu tư thứ cấp.