Có nên đầu tư bất động sản vùng ven lúc này?

“Mộng làm giàu” đi trước đón đầu

Ngay thời điểm sau Tết Nguyên đán, nhiều NĐT đã rục rịch ra quân. "Sóng" thị trường có dấu hiệu xuất hiện ở một số khu vực, nhất là các tỉnh ven TP.HCM. Bởi với họ, sau quý 1 thì BĐS rất có thể "đổi chiều" tăng bật. Đây cũng là thời điểm mà thường BĐS sẽ sôi động trở lại. Cơ hội để chốt lời hoặc tìm được hàng “ngon” trong thời điểm này là vô cùng quan trọng với những NĐT lâu năm.

Sau gần một tháng ròng rã “săn” đất ở huyện Củ Chi (TP.HCM), anh Nguyễn Anh Đức ở Quận 7 (TP.HCM) đã chốt và xuống cọc lô đất hơn 700m2 ở xã Trung Lập Thượng với giá gần 3 tỷ đồng. Anh Đức cho biết, tôi mua miếng đất này để làm nhà vườn. Tuy nhiên, vừa xuống cọc xong hôm trước, hôm sau bạn môi giới báo là có khách thích lô đất này. Nếu tôi đồng ý thì có thể sang nhượng cọc và lời gần 100 triệu đồng. Tuy vậy, anh Đức vẫn còn lưỡng lự, vì để tìm được lô đất ưng ứng mất rất nhiều thời gian và công sức.

Chị Trần Thanh Mai, ngụ quận 5 (TP.HCM) vừa mua được lô đất hơn 3000m2 tại huyện Đức Cơ (tỉnh Gia Lai) với giá 35 triệu đồng/mét ngang. Theo chị Mai, tuy lô đất ở nơi xa xôi, hẻo lánh, nhưng được ưu điểm là gần biên giới, còn vẻ đẹp hoang sơ, quan trọng là giá rẻ, không sợ bị mua hớ và không lo mua lầm giá ảo. “Tạm thời tôi chưa làm gì với khu đất này, nhưng biết đâu sau này khu cửa khẩu phát triển, giá có thể tăng gấp đôi, gấp ba”, chị Mai kỳ vọng trong tương lai.

 

Đồng Tháp ngăn chặn tình trạng “sốt ảo” và “bong bóng” bất động sản

Cũng như chị Mai, đầu năm 2021, khi cả nước quay cuồng trong cơn sốt đất, chị Nguyễn Thị Hằng ngụ quận 12 (TP.HCM) cũng quyết định tìm mua đất đầu tư. Với số vốn tích lũy hơn 800 triệu đồng, chị Hằng chọn tỉnh Bình Phước để đầu tư. Thời điểm này, thị trường nhà đất tỉnh Bình Phước đang nóng sốt do thông tin quy hoạch sân bay Téc Níc ở huyện Hớn Quản. Do đó, không chỉ Hớn Quản mà các khu vực khác giá cũng tăng theo. Không đủ tiền mua đất ở Hớn Quản, chị Hằng đã xuống tiền mua lô đất nông nghiệp 500m2 ở huyện Lộc Ninh với giá gần 1 tỷ đồng.

Theo ghi nhân của phóng viên, thị trường BĐS hiên nay đang ấm dần, nhu cầu tìm mua nhà đất nhiều nên công việc làm ăn của các nhân viên môi giới nhà đất tại thời điểm này cũng thuận lợi hơn. Thay vì chỉ dẫn khách xem đất và ít có giao dịch thành công vào thời điểm trước Tết, thì sau Tết, nhiều nhân viên môi giới đã chốt được một hoặc nhiều hợp đồng cọc. Tuy nhiên, đa số NĐT chủ yếu ở TP.HCM đi mua đất để đầu cơ chờ tăng giá để sang tên kiếm lời chứ nhu cầu thực chẳng bao nhiêu.

Chủ yếu “cò” bán cho “cò”

Theo phân tích của các chuyên gia, nhiều năm trở lại đây, với tốc độ đô thị hoá nhanh, quỹ đất thuộc khu vực trung tâm TP.HCM đang dần cạn kiệt, khiến nguồn cung BĐS ngày càng trở nên khan hiếm. Bên cạnh đó, giá đất TP.HCM ngày càng tăng cao không còn phù hợp với các NĐT nhỏ lẻ có nguồn vốn mỏng. Do đó, nhiều người đã có xu hướng chuyển dịch về các tỉnh vùng ven tìm cơ hội đầu tư mới từ đất. Bởi giá đất tại các khu vực này vẫn tương đối rẻ, với số vốn nhỏ họ vẫn dễ dàng sở hữu một mảnh đất với diện tích rộng gần trục đường lớn.

Tuy nhiên, trước các “cơn sốt” đất bất thường, các chuyên gia BĐS cho biết, giá BĐS tăng cao thời gian qua đã khiến khả năng mua nhà của người dân ngày càng khó khăn hơn, về lâu dài sẽ tạo ra nhiều hệ lụy và sự chênh lệch giàu nghèo. Bên cạnh đó, giá đất tăng không đúng giá trị thực đang dẫn tới nguy cơ trầm lắng cho nền kinh tế và sẽ ảnh hưởng đến chính sách phát triển nhà ở giá thấp. Hiện nay, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá thấp, lồng ghép vào việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở trong thời gian tới, nếu được Quốc hội thông qua sẽ tạo cơ chế cho phát triển loại hình nhà ở này.

Qua tìm hiểu của phóng viên, nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng này là nguồn cung các dự án khan hiếm trong khi lực cầu thị trường mạnh. Song không ít cầu "ảo" đến từ đầu cơ, không hẳn là cầu thật với nhu cầu ở thực, được đưa vào sử dụng, kinh doanh lâu dài. Các dòng vốn đang chảy vào BĐS hiện tại chủ yếu vẫn mang tính chất đầu tư tài chính ngắn hạn lấy lãi, đầu tư "lướt sóng" đi trước đón đầu các chủ trương.

Đa số nhà đầu tư thật ít tham gia mà phần lớn là “cò đất” bán đi bán lại qua tay. Điều này tạo ra hiện tượng "nóng, sốt đất", nhưng người mua thật ít. Các nhà đầu tư cũng nghe ngóng và rút kinh nghiệm từ đợt sốt đất đầu năm 2021, khi nhiều người chạy theo phong trào và đã chịu lỗ.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM nhận định, thị trường BĐS năm 2022 sẽ còn nhiều khó khăn, thử thách. Tuy nhiên, nhà đất vẫn là kênh đầu tư được người dân lựa chọn và là hướng trú ẩn an toàn trong bối cảnh như hiện nay. Dịch chuyển về vùng ven vẫn là xu hướng đầu tư dẫn dắt của thị trường trong năm nay.

Cũng theo ông Châu, mặc dù là xu hướng trong thời gian tới, có nhiều tiềm năng nhưng vùng ven cũng là nơi khiến các NĐT dễ sa lầy nếu không nhạy bén và có kế hoạch tính toán rõ ràng. Thực tế cho thấy, vùng ven là nơi khởi phát cho những cơn sóng đất chớp nhoáng chạy theo thông tin mập mờ về các dự án hạ tầng giao thông, những khu đô thị chỉ mới dạng đề xuất của các ông lớn BĐS. Những cơn sóng đất này gây sát thương cực lớn cho những người mua thiếu kinh nghiệm.

NĐT cần xác định rõ mua đất tại vùng quê thì cần thời gian dài, việc lướt sóng trong thời gian ngắn có lãi cao là không thể. Trước khi xuống tiền, NĐT cũng cần xem xét đến yếu tố phát triển kinh tế tại địa phương đó, mật độ dân cư. Bởi cũng có trường hợp mua đất nông thôn, dù vốn bỏ ra thấp nhưng sau nhiều năm NĐT vẫn không bán được, vì hoạt động mua bán ở địa phương đó không sôi động, ông Lê Hoàng Châu khuyến cáo.