Vụ toà nhà Keangnam rao bán: Mua tai tiếng hay phi vụ giá hời ?

Năm 2008, bắt đúng đỉnh của cơn sốt bất động sản Việt Nam, giá căn hộ tại đây được rao bán ở mức cao kỷ lục khoảng 3.000 USD/m2, đẩy giá căn hộ lên tới 7-8 tỷ đồng/căn.

Theo thông tin của Công ty Keangnam Vina - chủ sở hữu khu Keangnam Ha Noi Landmark Tower, trong số 3 tòa nhà cao tầng của tổ hợp Keangnam, có 2 tòa nhà chung cư cao 48 tầng với 922 căn hộ cao cấp, hoàn thành, bàn giao căn hộ vào tháng 3/2011, hiện đã lấp đầy khoảng 70 - 80% tổng số căn hộ.

Song song với đó là không ít vướng mắc chưa thể tháo gỡ với cư dân hai tòa chung cư cao cấp 48 tầng về vấn đề ăn gian diện tích xây dựng, giá và chất lượng dịch vụ...

Chủ đầu tư này cũng từng bị phạt do thanh toán căn hộ bằng ngoại tệ, phải hầu tòa do khách hàng kiện tính gian diện tích…

Sau gần 50 năm tồn tại và phát triển, tập đoàn xây dựng Keangnam Enterprises đang đứng trên bờ vực phá sản. Để tự cứu lấy mình, Keangnam buộc phải rao bán một loạt các dự án xây dựng tại nước ngoài và cả Landmark 72 tại Việt Nam, công trình mà cố Chủ tịch Sung Wan-Jong đặt nhiều hy vọng.

Phi vụ giá hời?

Với việc Keangnam được định giá 770 triệu USD, nếu so sánh với tổng mức đầu tư ban đầu thì việc mua lại tòa nhà Keangnam là một món hời. Thực tế, chủ đầu tư Keangnam đã thu được khoảng 3.500 tỷ đồng từ việc bán căn hộ. Chủ đầu tư đã từng cho biết đã thua lỗ khi vận hành tòa nhà này.

Hiện tại, từ tầng 48 đến tầng 60 là khu căn hộ dịch vụ cho thuê Calidas có 378 căn, do Chestnut vận hành quản lý, còn từ tầng 62 đến 70 là khách sạn Intercontinental. Khối đế thương mại sau khi Parkson rút lui vẫn đang bỏ trống. Còn mảng văn phòng cho thuê vẫn còn tỷ lệ trống khá cao.

Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Sohovietnam, về nguyên tắc tổ hợp dự án được đầu tư bởi doanh nghiệp có pháp nhân, do nhiều thành viên góp vốn. Hiện tại số căn hộ đã bán và hạch toán rồi nên các phần còn lại như khai thác thương mại, kinh doanh văn phòng, căn hộ cho thuê vẫn thuộc tài sản pháp nhân của doanh nghiệp nên có thể chuyển nhượng quyền sở hữu. 

Hiện nay có hai cách nhà đầu tư lựa chọn, một là mua bán thẳng, chuyển đổi sử dụng đất tuy nhiên rất ít nhà đầu tư lựa chọn cách này. Phương thức thứ hai là mua cổ phần, chuyển nhượng vốn góp của chủ sở hữu cũ, thay thế vào đó là một doanh nghiệp mới. 

Đây là hoạt động mua bán sáp nhập doanh nghiệp, trong đó chủ sở hữu mới sẽ chịu trách nhiệm về cách khoản nở cũng như được hưởng dòng tiền mới phát sinh.

Trong bối cảnh hiện nay, việc mua lại một dự án đã hoạt động có nguồn thu thông qua M&A doanh nghiệp là một hình thức được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Họ thường lựa chọn những bất động sản đã tạo ra dòng tiền, có giá trị thực và lợi thế trong tương lai. 

Các dịch vụ vui chơi, giải trí bên trong Keangnam

Hàng tháng, họ có nguồn thu từ tòa nhà Keangnam nhờ các hoạt động cho thuê và kinh doanh. 

Hai nhà đơn vị có ý mua tòa nhà này đều là quỹ đầu tư tài chính, họ chỉ cần bỏ tiền ra và thuê một đơn vị quản lý vận hành tòa nhà. Bên cạnh đó, với tài sản là bất động sản như tòa nhà Keangnam, họ có thể phát hành thêm trái phiếu để bán ra nước ngoài. Đây được coi là một kênh đầu tư lâu dài của các quỹ tài chính.

Theo ông Cần, về phía các chủ nợ của Keangnam hiện nay họ cũng sẽ phải chịu thiệt thòi về nợ gốc cũng như linh động lãi suất để nhanh chóng bán được tòa nhà, chính vì thế việc mua lại Keangnam hiện nay có nhiều lợi thế trong đàm phán.

Dù gì, việc Keangnam có thể thay đổi chủ là một viễn cảnh không mấy sáng sủa với một chủ đầu tư từng được mệnh danh là nhiều tiềm lực, xây dựng một biểu tượng tại Việt Nam.