Chung cư mini trong khu dân cư được xây tối đa bao nhiêu tầng?

Tôi là Hoàng Văn Trường (47 tuổi-Thanh Xuân, Hà Nội). Tôi đang sinh sống tại ngõ 376, Xuân Đình. Tôi muốn luật sư tư vấn giúp trường hợp như sau: Hiện nay, khu dân cư của chúng tôi có xây dựng một chung cư mini 09 tầng, xung quanh là khu dân cư bởi thế nhiều nhà đều bị ảnh hưởng nứt nhà và nứt tường. Tôi nghe nói xây dựng chung cư mini không được quá 7 tầng. Tôi không rõ điều này có đúng hay không? Việc tường, gạch nhà tôi và một số nhà xung quanh bị nứt phải xử lý như thế nào?

Luật sư trả lời

1. Chung cư mini trong khu dân cư được xây tối đa bao nhiêu tầng?

Thứ nhất, căn cứ khoản 3, Điều 3, Luật Nhà ở 2014, thìnhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.Pháp luật không có quy định về “chung cư mini” mà chỉ có quy định về nhà ở riêng lẻ và nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, theo khoản 1, Điều 89, Luật Nhà ở 2014 quy định về đối tượng và các loại giấy phép xây dựng nhà ở thì:

“1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.Khi xây dựng thì chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng, và trong giấy phép xây dựng sẽ cho phép chủ đầu tư xây tối đa bao nhiêu tầng. Và chủ đầu tư phải thực hiện xây dựng chung cư đúng theo giấy phép xây dựng theo quy định…”

Bởi vậy, giấy phép xây dựng mà chủ công trình xây dựng được cấp phéplà căn cứ pháp lý để chứng minh công trình đó đang xây dựng có đúng theo quy định của pháp luật hay không và được phép xây bao nhiêu tầng là phù hợp. Vì vậy, chúng tôi chưa thể đưa ra câu trả lời chính xác cho câu hỏi của bạnkhi chưa có thông tin cụ thể về giấy phép xây dựng “chung cư mini” trong khu vực khu dân cư mà bạn sinh sống.

2. Xây dựng làm nứt tường, gạch lát của hàng xóm

Thứ nhất, tại Điều 627 Bộ luật Dân sự 2005 (BLDS) có quy định về bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra. Cụ thể như sau: Chủ sở hữu, người được chủ sở hữu giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại nếu để nhà cửa, công trình xây dựng khác đó bị sụp đổ, hư hỏng, sụt lở gây thiệt hại cho người khác, trừ trường hợp thiệt hại xảy ra hoàn toàn do lỗi của người bị thiệt hại hoặc do sự kiện bất khả kháng.

Ngoài ra, tại Điều 15 Nghị định 180/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị có quy định về việc xử lý công trình xây dựng ảnh hưởng đến chất lượng công trình lân cận thì:

“1. Trường hợp công trình xây dựng gây lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ làm sụp đổ các công trình lân cận thì phải ngừng thi công xây dựng để thực hiện bồi thường thiệt hại:

a) Việc bồi thường thiệt hại do chủ đầu tư và bên bị thiệt hại tự thỏa thuận; Trường hợp các bên không thoả thuận được thì bên thiệt hại có quyền khởi kiện đòi bồi thường tại toà án.

b) Công trình chỉ được phép tiếp tục thi công xây dựng khi các bên đạt được thỏa thuận việc bồi thường thiệt hại.

2. Trường hợp chủ đầu tư, nhà thầu thi công không thực hiện các quy định tại khoản 1, khoản 2 điều này phải bị đình chỉ thi công xây dựng, đồng thời, áp dụng biện pháp quy định tại điểm b, khoản 1, điều 12 Nghị định này cho đến khi chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng hoàn thành việc khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại”.

Trước hết, gia đình bạn và gia đình hàng xóm cần xác minh lý do tường nhà, gạch lát bị nứt là gì. Nếu có căn cứ chứng minh dấu hiệu này là do việc xây dựng công trình 09 tầng đó gây ra trong quá trình thi công thì bạn và những nhà xung quanh cần yêu cầu họ phải ngừng ngay việc thi công và có trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với sự cố do công trình của mình gây ra.

Mức độ bồi thường thiệt hại do các bên thỏa thuận, căn cứ theo quy định của pháp luật và thiệt hại thực tế xảy ra. Hai bên có thể tự xác định mức thiệt hại của công trình liền kề, nếu không tự xác định được mức độ thiệt hại thì một trong hai bên có thể thuê cơ quan định giá để xác định mức thiệt hại cụ thể để làm căn cứ bồi thường.

Công trình chỉ được phép tiếp tục thi công xây dựng khi các bên đạt được thỏa thuận việc bồi thường thiệt hại.Nếu như chủ công trình xây dựng đó không chấp nhận, bạn và các nhà xung quanh có thể tiến hành làm đơn khởi kiệngửi đến Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân yêu cầu bồi thường theo quy định của pháp luật.

Mọi thắc mắc Quý khách vui lòng liên hệ TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT VOV.vn 19006511 để được tư vấn và giải đáp cụ thể hơn./.