Cẩn trọng “sốt đất từ miệng cò”

Chỉ cần thông tin quy hoạch, sắp triển khai cao tốc hay các tập đoàn lớn về đầu là giá đất ngay tức khắc “nhảy múa” không kiểm soát được… đi kèm các thông tin rao bán "có cánh" được tung ra để thu hút nhà đầu tư xuống tiền mua. Chẳng hiếm những thông tin đồn thổi trên mạng xã hội, có mảnh đất giá 500 triệu đồng sau một đêm đã được rao giá lên đến 1 - 2 tỷ đồng.

Theo ghi nhận của phóng viên, giá đất tăng theo từng giờ đều từ miệng cò đất mà ra, họ tự làm giá với nhau. Họ bơm, thổi về chuyện làm đường, mở khu công nghiệp, chuyển đổi trung tâm hành chính từ huyện, thị lên thành phố… để trục lợi từ việc "lướt sóng" mua bán bất động sản. Chính những thông tin đó khiến thị trường đất bị "chao đảo", không ít hộ dân bán tháo nhà, đất nông nghiệp… vì thấy lợi trước mắt. Các địa phương đã phải ra thông báo nhằm cảnh báo người dân.

Mới đây, tại huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước, Công ty TNHH Địa ốc Nam Khương (có địa chỉ ở Bình Dương) đã tổ chức dựng rạp tại khu đất trống sau đó "dàn dựng" cảnh "sốt đất", "nếu không mua nhanh sẽ không còn cơ hội".

Chị Nguyễn Thị T. một nhà đầu tư ở huyện Nhà Bè (TP.HCM) cho biết, vào cuối năm 2021, thấy người người lên tỉnh Đăk Lăk mua đất đầu tư, trong đó có nhiều người “trúng đậm” chỉ trong một thời gian ngắn, đầu năm 2022 chị cũng kịp mua một mảnh đất rẫy rộng 2ha ở xã Ea Siên, thị xã Buôn Hồ (tỉnh Đăk Lăk) với giá gần 4 tỷ đồng. Thời điểm chị mua lô đất này là lúc thị trường đang “sốt”. Với mục đích “lướt sóng”. Gần đây, chị T. cần tiền nên muốn bán lô đất để lấy tiền trả nợ ngân hàng và trang trải việc gia đình. Tuy nhiên, do thị trường BĐS đang chững lại, nên chị rao bán hoài mà vẫn không xong, dù bà chấp nhận bán giá thấp hơn so với giá khi mua.

Cũng là một trong những nhà đầu tư ngắn hạng, chị Võ Thị Thanh (Quận 7) TP.HCM cho biết: "Đất khắp nơi đều tăng giá, trong tay có khoảng 2 tỷ cũng không thể mua được miếng đất vừa ý. Vừa rồi, tôi có mua miếng đất ở Củ Chi hơn 500m2, đất trồng công lâu năm và quy hoạch lên thổ cư, tôi mua với giá 2,4 tỷ, tuy nhiên, vừa công chứng xong và sau khi Hội ngị xúc tiến đầu tư ở Củ Chi và Hóc Môn diễn ra miếng đất của tôi tăng hơn 500 triệu. Không biết là đất tăng giá thật hay sốt ảo, tôi thấy ngày nay họ rao bán 2,9 tỷ/500m2 nhưng ngày mai lại lên 3,2ty3/500m2. Đất tăng theo giờ chứ đừng nói là theo ngày. Tuy nhiên, theo quan sát của tôi người mua toàn là người đầu tư chứ ít ai mua để sử dụng thật”.

Trước “cơn sốt” đất nền lan rộng, gần đây, nhiều địa phương đã siết phân lô, tách thửa. Vào đầu tháng 4, Ngân hàng Nhà nước cũng có công văn yêu cầu các ngân hàng triển khai thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động. Trong đó, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp... Ngay sau đó, một số ngân hàng đã thông báo hạn chế giải ngân đối với lĩnh vực BĐS. Dưới sự tác động của loạt động thái siết chặt, ngay lập tức thị trường BĐS đã có những dấu hiệu “hạ nhiệt”.

Một phân khúc BĐS sốt nóng, được cho là kênh đầu tư “vua” trong thời gian qua là đất nền đã không còn tăng nóng ngay trong tháng 4. Đáng chú ý, khi “sốt đất” qua đi, nhiều nhà đầu tư ăn theo độ nóng của thị trường, sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư buộc phải bán tháo, thoát hàng nhanh giữa vòng xoáy giảm nhiệt của thị trường nhà, đất.

Bàn về dấu hiệu “hạ nhiệt” của thị trường đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, các thông tin liên quan đến việc thắt chặt tín dụng BĐS cũng như các chính sách khác đã ảnh hưởng tới hành vi tìm kiếm của người mua trên thị trường. Một số loại hình được nhiều người quan tâm và rất nóng như đất nền đã giảm gần 20%. Những con số này cho thấy cung, cầu trên thị trường đã bị tác động. Hiện các NĐT, các sàn đều trong trạng thái thận trọng, chờ đợi để xem thị trường như thế nào.

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh chia sẻ, đầu tư khi sốt đất thì chỉ có khoảng 20% là NĐT có tầm nhìn trung và dài hạn, còn lại 80% là các nhà đầu cơ với mong muốn thu được biên độ lợi nhuận tốt trong thời gian ngắn, hoặc thậm chí là lướt sóng từ lúc thị trường bắt đầu lên đến lúc chạm đỉnh. Xu hướng “lướt sóng” khi thị trường nóng hổi hay bắt đáy để chờ thời cơ chỉ dành cho những NĐT chuyên nghiệp, thành thạo thị trường. Các NĐT chết vì sốt đất thường là những tay mới, đầu tư chạy theo đám đông, nắm thông tin chậm, ít kiến thức và non kinh nghiệm.

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc C&W Việt Nam cho rằng, đầu cơ hay đầu tư kiếm lợi nhuận nhanh chóng cũng có thể mang lại lợi nhuận cao thực sự, nhưng đó là số ít may mắn, không phải số đông. Người mua phải tỉnh táo về công năng sử dụng đất khi mua. Với đất tỉnh lẻ được rao bán giá 600-800 triệu đồng với diện tích lớn tuy rất hấp dẫn, nhưng là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm. Người mua cần xem xét thật kỹ về hành lang pháp lý, có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không. Bà Trang khuyến cáo người mua nên so sánh với các khu vực tương tự hoặc giá các năm trước và cẩn trọng nếu mức tăng là 50%, 100% thậm chí hơn, vì cuộc đua biến động giá đó có khả năng là tăng giá ảo.

Theo báo cáo từ DKRA Việt Nam (nhà tư vấn phát triển - tiếp thị - phân phối dự án Bất động sản) phân khúc đất nền trong Quý 1/2022 tại thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận 11 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 1,832 sản phẩm, tương đương mức ở Quý 4/2021 (khoảng 1,834 nền), tăng 32% so với cùng kỳ năm 2021. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 1,240 nền, tương đương 68% nguồn cung mới, tăng nhẹ 6% so với lượng tiêu thụ của quý trước và cùng kỳ năm 2021 (khoảng 1,174 nền). Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục chiếm giữ vị thế chủ lực trong tổng nguồn cung mới do quỹ đất tại TP.HCM ngày càng khan hiếm. Trong đó, Long An dẫn đầu toàn thị trường khi chiếm 43% nguồn cung và 56% lượng tiêu thụ mới trong quý.

“Nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong Quý 2/2022 có thể tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2021, tập trung chủ yếu ở các thị trường giáp ranh TP.HCM như Đức Hòa, Cần Giuộc (Long An). TP.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Đất nền tiếp tục được lựa chọn là kênh đầu tư hàng đầu”, đại diện DKRA Việt Nam cho biết.