Bất động sản gặp khó, cần sự cải cách để thay đổi cục diện

Kiến nghị 14 vấn đề lên UBND TP.HCM

Trước những khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản cần có giải pháp để cứu vãn tình hình, sáng ngày 22/2, UBND TP.HCM phối hợp với Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tổ chức Hội nghị gặp gỡ và trao đổi giữa lãnh đạo chính quyền thành phố với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Tại Hội nghị, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có 14 vấn đề kiến nghị lên Ủy ban nhân dân thành phố, trong đó có 04 vấn đề quan trọng nhất là: Đề nghị xác định quy trình thực hiện dự án nhà ở hợp lý;  Đề nghị giải quyết nhanh thủ tục nộp tiền sử dụng đất dự án nhà ở;  Đề nghị sớm xem xét giải quyết các dự án đang bị dừng triển khai;  Đề nghị giải quyết rào cản "chỉ tiêu quy mô dân số" các quận, huyện.

Nhưng, khi nghiên cứu dự thảo Báo cáo của Ủy ban nhân dân thành phố, "Về giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng…", thì quy trình để thực hiện một dự án bất động sản  có đất hỗn hợp, doanh nghiệp phải trải qua 6 bước. Trong đó, bước 1 làm thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, bước 2 trình duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, bước 3 làm thủ tục giao thuê đất, bước 4 quy định doanh nghiệp phải lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, bước 5 mới được cấp "sổ đỏ" dự án, bước 6 doanh nghiệp mới được công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nếu nộp tiền sử dụng đất tại bước 4 thì chưa phù hợp với quy định hiện hành. Hiện pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh BĐS không quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm này, mà chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước (tiền sử dụng đất) trong 2 trường hợp: một là để làm thủ tục cấp sổ đỏ; hai để bán nhà, nền nhà hoặc huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai.

 Nếu nộp tiền sử dụng đất tại bước 4 (riêng thời gian làm thủ tục phải mất trên dưới 2 năm hoặc lâu hơn), thì doanh nghiệp bị chôn vốn, chi phí đầu tư, chi phí vốn, chi phí quản lý... sẽ tăng lên, cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. Nếu đến bước 6 doanh nghiệp mới được công nhận chủ đầu tư, mới được thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng và mới được thi công xây dựng các công trình của dự án (thời gian thi công mất trên dưới 2 năm mới đủ điều kiện huy động vốn) thì quy định này cũng không phù hợp với pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị. Doanh nghiệp bị chôn vốn khoảng trên dưới 5 năm, làm tăng giá thành mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

Các doanh nghiệp cùng nhau kể khó

Tại Hội nghị, ngoài việc đề xuất giải quyết các vướng mắc chung của doanh nghiệp thì HoREA cũng đã tổng hợp một số kiến nghị của các doanh nghiệp địa ốc về các dự án hiện đang gặp khó khăn, vướng mắc cần  được tháo gỡ.

Cụ thể, đối với dự án 30,2ha tại phường Bình Khánh, quận 2, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) đã đưa ra 2 phương án xin được đề xuất với các Bộ/Sở ngành để thực hiện.

Trong đó, phương án 1 là được giao tiếp tục triển khai phần dự án đã hoàn thành thi công là Lô D07 và phần dự án đã hoàn thành thi công phần móng như D02-D06, D08-D10; đối với phần dự án chưa triển khai thi công là Lô D01 và các hạng mục Thương mại dịch vụ sẽ bàn giao lại để cơ quan ban ngành tiến hành đấu giá. Còn phương án 2 là được tiếp tục thực hiện toàn bộ dự án với chức năng nhà ở tái định cư theo các hồ sơ pháp lý đã được phê duyệt.

Bên cạnh đó, Tập đoàn Novaland cũng kiến nghị thêm một số vướng mắc khác cần xem xét là hiện nay một số công ty thành viên trực thuộc Novaland đang quản lý sử dụng các khu đất theo hợp đồng thuê đất. Tuy nhiên khi thực hiện các thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch chung đã được phê duyệt, các Sở ngành còn phân vân trong việc giải quyết hồ sơ do chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho loại hình này.

Công ty Hưng Lộc Phát kiến nghị UBND TP xem xét giải quyết nhanh việc hoàn tất thủ tục pháp lý Dự án của Công ty tại Quận 7. Dự án đã được UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư Dự án tại Văn bản số 654/UBND-ĐT ngày 12/02/2018.

Tuy nhiên, hiện nay, Công ty Hưng Lộc Phát đang phải thực hiện lại thủ tục "Quyết định chủ trương đầu tư" theo quy định của Luật đầu tư tại Sở Kế hoạch Đầu tư. Nếu không phải làm lại thủ tục hành chính này, thì các dự án nhà ở sẽ triển khai thực hiện thuận lợi hơn.

Trong trường hợp phải làm lại "Quyết định chủ trương đầu tư" theo Luật Đầu tư thì đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố chỉ đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư sớm giải quyết thủ tục "Quyết định chủ trương đầu tư" trên cơ sở các dữ liệu sẵn có đã được thực hiện tại Sở Xây dựng trước đó, để rút ngắn hơn thời gian làm thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho Công ty Hưng Lộc Phát sớm triển khai thực hiện dự án.

Kiến nghị với UBND TP.HCM, CTCP Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Him Lam (công ty Him Lam) cho biết, dự án thành phần Khu nhà ở Him Lam, phường Phước Bình, quận 9, có diện tích 2,16 ha với 34 nền nhà biệt thự, đã hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng từ năm 2003 và đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng khu vực dự án từ năm 2010.

Dự án Khu nhà ở Him Lam là dự án thành phần thuộc Dự án Khu đô thị mới Bắc Rạch Chiếc, phường Phước Bình, quận 9, do CTCP Địa ốc 10 làm chủ đầu tư chính, có trách nhiệm đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng trục chính trên toàn bộ dự án.

Nhưng do công ty Địa ốc 10 đến nay vẫn chưa hoàn thành trách nhiệm của chủ đầu tư chính, chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng, xây dựng hệ thống hạ tầng và dự án này đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thanh tra, điều tra, nên dự án Khu nhà ở Him Lam vẫn chưa được giao đất để Công ty Him Lam thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cũng như làm sổ đỏ cho khách hàng. Công ty Him Lam đề nghị được thực hiện nghĩa vụ đóng góp tài chính theo tỷ lệ phân bổ cho dự án, để CTCP Địa ốc 10 hoàn thành trách nhiệm xây dựng cơ sở hạ tầng trục chính của dự án theo quy hoạch được duyệt.

Đối với CTCP Địa ốc Phú Long (công ty Phú Long), đã trúng đấu giá đất từ năm 2004 bao gồm 14 khu đất có diện tích 44,49 ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè để thực hiện dự án Dragon City. công ty cũng đã thanh toán đủ toàn bộ tiền trúng đấu giá, hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với 14 khu đất theo đúng quy định và đã được UBND TP.HCM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để triển khai dự án.

Tuy nhiên đến nay, tại Phân khu số 15 của dự án Dragon City, vẫn còn tồn tại 1 căn nhà trên khu đất và một số hộ dân không chịu di dời dẫn đến hơn 16 năm nay Công ty Phú Long không thể triển khai dự án.

Bên cạnh đó, UBND TP cũng đã giao Công ty Phú Long làm chủ đầu tư Dự án ngầm hóa đường điện cao thế 220kV Nhà Bè - Tao Đàn (đoạn từ cầu Rạch Đĩa đến trạm Nhà Bè). Theo phương án bồi thường được duyệt, Công ty Phú Long đã chuyển hơn 160 tỷ đồng cho Trung tâm phát triển quỹ đất để bồi thường giải phóng mặt bằng.

Thế nhưng hơn 12 năm nay, Trung tâm phát triển quỹ đất và Ban Bồi thường Giải phóng mặt bằng huyện Nhà Bè vẫn chưa bồi thường giải phóng mặt bằng xong để giao đất cho công ty thực hiện dự án ngầm hóa và chưa biết bao giờ việc bồi thường giải phóng mặt bằng được thực hiện xong.

Công ty Phú Long đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo các Sở, ngành và UBND huyện Nhà Bè khẩn trương thực hiện dứt điểm việc giải quyết bồi thường giải phóng mặt bằng cho hai dự án nói trên để công ty được giao đất đầy đủ trên thực địa và triển khai thực hiện các dự án.

Về phần CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) đề xuất UBND TP và các Sở, ngành liên quan hướng dẫn trình tự thủ tục để công ty và UBND quận 5 hoàn thành công tác đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và thực hiện dự án Khu liên hợp Nhà ở - Văn phòng - Thương mại Tản Đà - Hàm Tử, phường 10, quận 5.

TTC Land đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường, Thường trực Ban Chỉ đạo 167 và Ủy ban nhân dân quận 5 khẩn trương rà soát, báo cáo đề xuất để giải quyết, hỗ trợ doanh nghiệp sớm hoàn thành thủ tục pháp lý của dự án theo quy định pháp luật.

Đối với CTCP Quốc Cường Gia Lai (Quốc Cường Gia Lai) đề nghị các Sở, ngành của TP.HCM quan tâm, sớm giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng đối với 6 dự án đang bị ách tắc nhiều tháng qua, gây thiệt hại rất lớn cho công ty và cán bộ công nhân viên, quan trọng nhất là dự án Phước Kiển, huyện Nhà Bè.

Theo Quốc Cường Gia Lai, dự án Phước Kiển, huyện Nhà Bè có diện tích 91 ha, dự kiến có thể mang đến doanh thu cho Quốc Cường Gia Lai hàng vài chục nghìn tỷ đồng….Dự án này cũng đã được UBND TP "chấp thuận đầu tư" từ năm 2017 và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án cũng đã được phê duyệt từ tháng 4/2017.

Do dự án có quỹ đất hỗn hợp, trong đó, có đất nông nghiệp phải chuyển mục đích sử dụng đất, nên công ty phải quay về Sở Kế hoạch và Đầu tư để làm lại các bước thủ tục từ đầu.

Đồng thời, do bất cập của các chính sách nên công ty mất hơn 3 năm mà chưa làm xong thủ tục, gây thiệt hại hàng nghìn tỷ đồng lãi vay ngân hàng và lãi vay phải trả cho đối tác liên doanh.

"Công ty không biết xoay sở vào đâu, dòng tiền thu - chi không chủ động được. Tất cả ách tắc này chỉ vì sự bất cập của các thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, mà lỗi này hoàn toàn không phải do Công ty chúng tôi gây ra", Quốc Cường Gia Lai cho hay.

Công ty Quốc Cường Gia Lai đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố chỉ đạo các Sở, ngành khẩn trương xem xét, giải quyết các vướng mắc về các thủ tục đầu tư xây dựng của các dự án, để hỗ trợ Công ty Quốc Cường Gia Lai sớm triển khai thực hiện dự án và cho các dự án tương tự khác trên địa bàn thành phố.

Ngoài những kiến nghị trên, tại Hội nghị các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn TP như: CTCP Địa ốc Sài Gòn (Saigonres); CTCP Địa ốc Thảo Điền; CTCP Bất động sản Sơn Kim; CTCP Thế Kỷ 21; CTCP Địa ốc Chợ Lớn; CTCP Xây dựng Địa ốc Xanh; Công ty Lê Thành; Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5; Công ty Đại Phúc…Cùng kiến nghị lên UBND TP.HCM tháo gỡ những khó khăn, vướng mắt để tiệp tục phát triển các dự án.

Xem khó khăn của doanh nghiệp là vất vả của mình

 Từ năm 2015 - 2019 mức tăng trưởng chỉ đạt 4,3%, thấp hơn tốc độ tăng trưởng GDP. Trong 10 tháng đầu năm 2019, riêng ngành xây dựng tăng trưởng âm. Cuối năm 2019, ngành xây dựng tăng 1% trong khi năm 2018 tăng 25%. Tỷ trọng đóng góp GDP cũng thuộc hàng thấp nhất trong 9 ngành dịch vụ. Điều này làm tăng nguy cơ khiến thị trường có nhiều doanh nghiệp giảm doanh thu, không đạt chỉ tiêu, nguồn cung hạn chế.

Năm 2019, cả thành phố chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư, giảm 24% số dự án so với năm 2018. Có 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư, giảm 67 dự án; có 7 dự án được chấp thuận đầu tư mới. Nguyên nhân do các quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở đất đai chưa phù hợp, các dự án đang bị rà soát thủ tục pháp lý, chưa liên thông, chưa đồng bộ, đã gây khó khăn nhiều hơn cho doanh nghiệp. Dẫn đến thất thu cho doanh nghiệp, giảm nguồn thu cho ngân sách.

Trước tình hình này, ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TP.HCM đề nghị các sở, ngành phải cùng chia sẻ với doanh nghiệp, phải thấy vất vả của doanh nghiệp bất động sản chính là vất vả của mình. Doanh nghiệp phát triển thì đó là thành công của Thành phố. Còn khi doanh nghiệp khó khăn thì phải chia sẻ khó khăn, chứ không nên thấy khó khăn lại càng tạo thêm khó khăn. Với tư cách là người phục vụ doanh nghiệp, phục vụ nhân dân thì lãnh đạo các sở, ngành phải cùng dân lắng nghe, có giải pháp quyết liệt hơn, làm đúng theo pháp luật.

Ông Nguyễn Thành Phong khẳng định thành phố luôn đồng hành và hợp tác với doanh nghiệp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng tốt đẹp, xây dựng thành phố trở thành trung tâm dịch vụ, bất động sản của cả nước. Đồng thời, tập trung phát triển doanh nghiệp đầu ngành thành những tập đoàn lớn để nâng cao tính cạnh tranh, đòi hỏi thành phố cần có cơ chế, chính sách đặc biệt đối với doanh nghiệp lớn. Đây là một trong những định hướng lớn trong thời gian tới.