Bài toán quỹ đất cho nhà ở xã hội

“Phớt lờ” quy định

Luật Nhà ở 2014 quy định tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến năm 2020, cả nước cần 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp. Tuy nhiên hiện nay, mỗi năm chỉ đáp ứng được khoảng 10.000 căn. Quỹ nhà ở xã hội hiện đang rất thiếu.

Mới đây, Hội đồng Nhân dân (HĐND) TP.Hà Nội vừa thành lập Đoàn giám sát đô thị để kiểm tra công tác quy hoạch đô thị và thực hiện quy định về xây dựng tại các quận, huyện trên địa bàn Thành phố. Qua nhiều đợt kiểm tra, số dự án nhà ở xã hội được trích từ quỹ đất 20% chỉ đếm trên đầu ngón tay như nhà ở xã hội Khu đô thị Sài Đồng (Long Biên, Hà Nội), Khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội), Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, Khu đô thị Đại Mỗ (Từ Liêm, Hà Nội)…

Theo đoàn giám sát, nhằm đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội tại các dự án bất động sản, UBND thành phố đã có văn bản yêu cầu các chủ đầu tư dự án bất động sản trên địa bàn thực hiện nghiêm quy định của Luật Nhà ở về việc cắt lại 20% diện tích đất của dự án để xây nhà ở xã hội. Tuy nhiên, qua kiểm tra, hầu hết không được các chủ đầu tư chấp hành nghiêm túc.

Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng thừa nhận, đối với các dự án nhà ở thương mại việc dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội còn buông lỏng, triển khai rất chậm và có nhiều vi phạm cần có giải pháp xử lý nghiêm các dự án còn tồn đọng.  Do vậy trong thời gian tới các dự án mới cần tập trung vào một phương án duy nhất: Bắt buộc chủ đầu tư nhà ở thương mại phải xây dựng đồng thời với nhà ở xã hội (Giá rẻ: diện tích 25 - 45m2, vật liệu thông thường…) để chủ dự án quản lý đồng bộ toàn dự án (không nên có phương án chuyển lại cho nhà nước xây dựng). Nhà nước tập trung quản lý quy hoạch, chất lượng và giá thành như: Thông qua hình thức phê duyệt khu vực 20% nhà ở xã hội, hình thức bắt buộc khi bán nhà ở thương mại đồng thời với bán nhà ở xã hội…

Hoán đổi bằng tiền

Thực tế, hầu hết các dự án nhà ở và khu đô thị mới khi phê duyệt đều quy định dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, khi triển khai dự án thì chẳng thực hiện được bao nhiêu. Ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường) cho rằng, muốn kiểm soát quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội không bị biến tướng, Bộ Xây dựng có thể quy định: Chủ đầu tư dự án khi đã bán được 50% số căn hộ phải bàn giao ngay quỹ đất này. Nếu không bàn giao sẽ không cho doanh nghiệp bán hàng nữa.

Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa cho rằng, trước khi xây dựng một dự án, khu đô thị thì chủ đầu tư đã định sẵn ai sẽ ở trong đó. Một dự án không thể có những căn hộ giá 14 – 15 triệu lại nằm chung với các căn hộ có giá 50 - 60 triệu được. Như vậy, doanh nghiệp cũng khó khăn mà người dân sinh sống trong dự án cũng không tốt hơn vì khác biệt giữa lối sống, thu nhập, các tiện ích. Do đó, để phát triển nhà ở xã hội nhà nước nên quy định rõ những khu vực nào quy hoạch dùng để xây dựng nhà ở xã hội, không để nhà ở xã hội cùng nằm chung với các dự án cao cấp. Như vậy, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, vừa phù hợp với thu nhập lối sống của người dân.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản cho biết, quy định dự án bất động sản phải dành 20% đất cho nhà ở xã hội không phải là quy định bất di bất dịch. Ông Ninh cho rằng, tùy từng hoàn cảnh của địa phương, từng dự án sẽ có mức điều chỉnh phù hợp. Tuy nhiên, các địa phương cần phải báo cáo với Thủ tướng xem có phù hợp hay không, có thể bù vào quỹ đất ở chỗ khác hay không và làm sao phải đảm bảo được chiến lược phát triển nhà ở xã hội quốc gia.

Trong Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội vừa được Chính Phủ ban hành đã quy định rõ quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị. Theo đó, những dự án nhà ở thương mại, phát triển đô thị thuộc khu đô thị loại 3 trở lên không phân biệt quy mô diện tích phải dành 20% tổng quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Trong trường hợp dự án có quy mô sử dụng đất dưới 10ha thì chủ đầu tư lựa chọn hình thức hoặc dành 20% để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20%, hoặc nộp bằng tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20%, nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.