6 quy định về Sổ đỏ cần biết

Thứ nhất: Các giấy tờ khác để làm Sổ đỏ theo Nghị định 43/2014

Bên cạnh những giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định cụ thể các giấy tờ khác lập trước ngày 15/10/1993 có tên người sử dụng đất để được cấp Giấy chứng nhận, gồm:

 Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

 Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;  Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;  Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có Bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã và Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp.

Trường hợp trong đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất có sự khác nhau giữa thời điểm làm đơn và thời điểm xác nhận thì thời điểm xác lập đơn được tính theo thời điểm sớm nhất ghi trong đơn.

Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất; Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở;  Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo Chỉ thị 282/CT-QP ngày 11/7/1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

 Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

 Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép. Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng.

Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Bản sao một trong các loại giấy tờ trên có xác nhận của UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ trên đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.

Đối với các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ trên được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Thứ hai: Những trường hợp không được cấp Sổ đỏ

Điều 19 Nghị định 43/2014 quy định 07 trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gồm:

Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý; Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng; Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Thứ ba: Các trường hợp được cấp Sổ đỏ dù vi phạm pháp luật đất đai

Khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: "Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại Khoản 1, Điểm a và Điểm c Khoản 2, Điểm b Khoản 3 Điều này mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…". Theo đó, có tới 03 trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 được cấp Giấy chứng nhận, cụ thể:

 Người đang sử dụng đất ổn định trong trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 22 Nghị định 43/2014 mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận; Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè; sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng...thì sẽ bị thu hồi.

 Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông…thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận (khi xem xét nếu thấy sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận).

 Người đang sử dụng đất ổn định trong trường hợp quy định tại điểm a và điểm c khoản 2 Điều 22 Nghị định 43/2014 mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp thì thực hiện xử lý theo quy định như sau: Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng.

 Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét giao khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng. Trường hợp không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp lấn, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận (khi xem xét nếu thấy sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận).

Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định trong trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014 mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thực hiện xử lý như sau:

Nếu đang sử dụng đất không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận (khi xem xét nếu thấy sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận).

Như vậy, điểm chung của 03 trường hợp trên là thời điểm bắt đầu sử dụng đất thì vi phạm pháp luật đất đai, nhưng đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp và hiện nay phù hợp với quy hoạch… thì được cấp Giấy chứng nhận (phải đồng thời đáp ứng được tất cả các điều kiện thì mới được cấp Giấy chứng nhận nếu không sẽ bị thu hồi).

Thứ tư: Đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được cấp Sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014, người sử dụng đất mà thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu đủ 02 điều kiện sau:

 Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản của UBND cấp tỉnh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành. Có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành được chia thành 03 nhóm với mức độ, khả năng được cấp Giấy chứng nhận từ dễ đến khó.

 Nhóm 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nghĩa là có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;  Nhóm 2: Hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp; Nhóm 3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 (khó được cấp Giấy chứng nhận nhất).

Thứ năm: Trường hợp tài sản liền với đất không được cấp Sổ đỏ

Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận, gồm: Nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Hay nói cách khác, tài sản gắn liền với đất được chứng nhận quyền sở hữu - thông tin được ghi tại trang 02 của Giấy chứng nhận.

Theo Điều 35 Nghị định 43/2014, tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi thuộc một trong các trường hợp sau:

Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính.

Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

 Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính. Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014 (không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu).

Thứ sáu: Thời hạn thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến Sổ đỏ

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

 Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Không quá 30 ngày.

 Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng. Không quá 15 ngày.

 Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất. Không quá 15 ngày

Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Không quá 07 ngày.

Cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ. Không quá 50 ngày

 Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất. Không quá 10 ngày

 Đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp. Không quá 10 ngày.