Quy hoạch cải tạo chung cư cũ ở Nghệ An: Nhập nhằng cơ chế ưu đãi tiền sử dụng đất khiến dự án chậm tiến độ

Khu A, Khu chung cư Quang Trung (phường Quang Trung, TP Vinh) được phê duyệt quy hoạch gồm: 6 chung cư cũ là các nhà từ A1 đến A6; trung bình 60 - 88 hộ/chung cư phải tái định cư; được gom thêm hơn 100 ốt quán, chợ tạm của các hộ dân và ốt quán, cửa hàng kinh doanh của 4 tổ chức gồm: Công ty cổ phần Văn hóa Tổng hợp Nghệ An; Công ty cổ phần Du lịch Nghệ An; Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam và Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và Thương mại dịch vụ Quang Trung phải giải tỏa để thực hiện đồng bộ dự án cải tạo Khu A, Khu chung cư Quang Trung theo đúng quy hoạch được duyệt.

Dự án này do Tổng Công ty Xây lắp dầu khí Nghệ An (nay đã chuyển sang nhà đầu tư mới là Công ty cổ phần đầu tư đô thị dầu khí Quang Trung - PV) làm chủ đầu tư. Dự án này được Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 từ 2010, đến năm 2013 thì quy hoạch điều chỉnh. Tổng diện tích quy hoạch của dự án được phê duyệt là 34.482m2, quy mô dân cư là khoảng 3.200 người.

Dự án nói trên bao gồm: 6.173,47m2 xây chung cư cao tầng; 7.978,73m2 xây dựng nhà ở liền kề; trên 5.400m2 là đất cây xanh thể dục thể thao, sân đường nội bộ; trên 4.500m2 đất xây Trường mầm non Quang Trung; trên 9.000m2 đất giao thông và một số hạng mục khác.

Đến thời điểm này, nhà đầu tư đã được giao hơn 16.000 m2 trên tổng số hơn 34.000 m2 để thực hiện giai đoạn 1 dự án; đã thi công và đưa vào sử dụng 2 tòa nhà chung cư tái định cư là CT2A và CT2B (cao 15 tầng) tái định cư giai đoạn 1 cho hơn 200 hộ dân của các nhà chung cư cũ A1, A5 và A6.

Được biết, đây là dự án được hưởng cơ chế ưu đãi tài chính theo quy định tại Nghị quyết 34/2007/NQ-CP, ngày 03/7/2007 của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp.

Theo quan điểm chủ đầu tư cũng như ý kiến trả lời kiến nghị, vướng mắc mà địa phương xin ý kiến từ các bộ, ngành và Chính phủ, việc thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì tất cả đều nghiêng về phương án được miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất cho cả dự án đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An phê duyệt trước đó. Nghĩa là toàn bộ diện tích đất mà Dự án này được Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An phê duyệt quy hoạch đều được miễn tiền sử dụng đất…

Thuế lúng túng khiến dự án bị chậm

Quy hoạch được phê duyệt là vậy nhưng trong quá trình thực hiện việc miễn tiền sử dụng đất đối với dự án và xem xét kiến nghị của chủ đầu tư về miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tự đền bù để gom vào dự án của 4 doanh nghiệp trước đây đã được nhà nước cho thuê đất đang còn nhiều lúng túng, thiếu thống nhất do chưa có văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn cụ thể. Vì thế, dự án đang đi vào "bế tắc".

Theo Cục Thuế tỉnh Nghệ An, hiện trạng ban đầu thì phần diện tích 2.435,2m2 (trong đó có 1.109,3m2 trên tổng số 2.435,2m2 phải nộp tiền sử dụng đất) thuộc quyền sử dụng của 4 doanh nghiệp (Công ty cổ phần Văn hóa Tổng hợp Nghệ An; Công ty cổ phần Du lịch Nghệ An; Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam và Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và Thương mại dịch vụ Quang Trung), trước đây đã được nhà nước cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ, không nằm trong phạm vi sử dụng của chung cư cũ.

Cũng theo lập luận của Cục Thuế Nghệ An, hiện chưa có văn bản nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hướng dẫn thu hoặc miền tiền sử dụng đất của các thửa đất trước đây sử dụng vào các mục đích như đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất; đất hạ tầng giao thông, sân bóng, chợ, ki ốt, khuôn viên cây xanh và các trường học không thuộc nhà chung cư cũ nay được đưa vào quy hoạch dự án cải tạo nhà chung cư cũ.

Cục Thuế Nghệ An cũng cho rằng, chưa có cơ sở pháp lý để xác định phần diện tích đất 1.109,3m2 của 4 doanh nghiệp nêu trên trước đây đã được nhà nước cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ nay được nhà nước phê duyệt quy hoạch, phê duyệt chủ trương đầu tư và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư cũ kết hợp chỉnh trang đô thị có được miễn tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ hay không.

Được biết, phần diện tích đất 1.109,3m2 tương ứng với số tiền sử dụng đất mà Công ty cổ phân đầu tư đô thị dầu khí Quang Trung phải nộp vào ngân sách nhà nước là trên 38,99 tỷ đồng. Trước đó, cũng liên quan đến tiền sử dụng đất của dự án Cải tạo khu A khu chung cư Quang Trung, Cục Thuế Nghệ An đã ban hành Quyết định số 1125/QĐ-CT, ngày 23/5/2019 miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích 4.709,2m2, số tiền được miễn lên tới hơn 165 tỷ đồng.

Ông Đinh Hùng Cường, Trợ lý Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư đô thị dầu khí Quang Trung cho rằng, việc nhập nhằng cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất khiến dự án bị chậm trễ về tiến độ đã gây thiệt hại về kinh tế cho nhà đầu tư.

"Quan điểm của chúng tôi cũng như các văn bản trả lời kiến nghị doanh nghiệp của các Bộ, ngành… đều thống nhất là miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án cải tạo Khu A, khu chung cư Quang Trung mà Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An đã phê duyệt cho đầu tư. Tuy nhiên, không hiểu vì sao bên ngành thuế lại không thống nhất", ông Cường, cho hay.

Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, ông Nguyễn Hồng Hải, Phó Cục trưởng Cục Thuế Nghệ An, nói: "Vướng mắc giải quyết chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất cho dự án cải tạo Khu chung cư Quang Trung là do các Văn bản quy phạm pháp luật chưa đầy đủ, rõ ràng nên gây lúng túng, hiểu chưa chính xác trong quá trình thực thi. Chúng tôi là cơ quan chịu trách nhiệm về ban hành quyết định miễn tiền sử dụng đất nên phải làm thận trọng, kỹ càng, tránh sai sót".

Theo một lãnh đạo Cục thuế Nghệ An thì việc gom đất ngoài dự án chung cư cũ vào trong quy hoạch mới để cơ quan chức năng phê duyệt rồi xin hưởng cơ chế ưu đãi của nhà nước về cải tạo chung cư cũ là không hợp lý.

Nếu không có văn bản quy phạm pháp luật quy định chặt chẽ, rõ ràng về cơ chế chính sách trong cải tạo chung cư cũ thì rất dễ phát sinh tiêu cực. Nhất là về chính sách ưu đãi miễn tiền sử dụng đất. Việc quy hoạch dự án cải tạo mà gom thêm đất xung quanh, chuyển đổi mục đích để hưởng chính sách ưu đãi miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất là không hợp lí.

Gom đất ngoài dự án chung cư cũ vào quy hoạch mới để xin hưởng cơ chế ưu đãi là không hợp lý.