Làm thế nào để kéo giảm giá nhà và ngày càng có nhiều dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền

Nhà ở xã hội cũng là giải pháp

Theo kết quả kiểm toán chương trình nhà ở xã hội (NƠXH) của Kiểm toán Nhà nước, giai đoạn 2016-2019, TPHCM chỉ mới xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng khoảng 14 dự án NƠXH, với tổng diện tích đất 15,8 ha, quy mô 10.255 căn hộ, trong khi nhu cầu thực tế cần khoảng 134.000 căn. Riêng năm 2019, không có dự án NƠXH nào được triển khai.

Tại TPHCM, tính đến tháng 6/2020, đã hoàn thiện 3 dự án NƠXH với hơn 2.200 căn hộ. Ngoài ra, có 5 dự án NƠXH đang thi công xây dựng với quy mô hơn 4.000 căn hộ, dự kiến hoàn thành trong năm 2020. Tuy nhiên, đây là những dự án cũ kéo dài từ nhiều năm trước.

Theo dự báo, từ nay đến năm 2030, nhu cầu NƠXH ngày càng gia tăng, trung bình mỗi năm cần 1,7 triệu m2/năm, chiếm tỉ trọng nhà ở 21% tổng số nhu cầu nhà ở.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết nhu cầu mua nhà càng tăng và cấp thiết. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở từ 25 triệu đồng/m2 trở lên hiện chỉ chiếm 20%-30%. Còn nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân chiếm đến 70%-80% thị trường. Điều này dẫn đến việc lệch pha cung - cầu.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành, sự thiếu hụt các dự án nhà giá rẻ, NƠXH một phần do lợi nhuận bị khống chế, yêu cầu lãi khung trong 10%-15%. Ngoài ra, thủ tục làm NƠXH giống như các thủ tục đối với nhà ở thương mại. Nếu cởi trói và hỗ trợ được nhiều chính sách, sẽ thu hút sự tham gia từ nhà đầu tư, như vậy người có thu nhập thấp mới có thể tiếp cận được.

Do vậy, làm thế nào để kéo giảm giá nhà và ngày càng có nhiều dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhiều dự án căn hộ nhà ở thương mại giá thấp và nhiều dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động, các gia đình trẻ và người nhập cư là vấn đề vừa có tính cấp bách, vừa đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở lâu dài, vừa phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững. 

Gánh nặng chi phí

Theo khảo sát của phóng viên, hiện nay, căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm. Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường thành phố Hồ Chí Minh trong hai năm qua.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nguyên nhân khiến giá nhà luôn ở mức cao vì các dự án gánh nhiều khoản chi phí. Cụ thể như khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chỉ được khấu trừ khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra. Do vậy, gần như chủ đầu tư phải "mua lại" quyền sử dụng đất lần thứ 2. Do phần lớn chi phí giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, nên phần chi phí không được khấu trừ này "bị coi" là "lợi nhuận" và chủ đầu tư phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên "khoản lợi nhuận" này và cuối cùng sẽ được tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại thường chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng); trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố; trên dưới 50% giá thành đối với dự án biệt thự và cũng thường chiếm trên dưới 20% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.

Và các khoản chi phí khác như: Chi phí xây dựng thường chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng. Chi phí tài chính bao gồm chi phí trả lãi vay trên nguồn vốn vay để đầu tư thực hiện dự án. Nếu dự án nhà ở thương mại được triển khai thực hiện suôn sẻ trong 03 năm, thì chi phí tài chính thường chiếm khoảng trên dưới 10%/giá thành. Chi phí quản lý doanh nghiệp thường chiếm khoảng 5%/giá thành.

Giải pháp góp phần kéo giảm giá nhà

 Trước thực trạng trên, HoREA đã kiến nghị các giải pháp nhằm kéo giảm giá nhà ở  trong thời gian tới, cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên "hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở", với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong Bảng giá đất.

Đồng thời, để bù đắp hụt thu ngân sách nhà nước và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước, Hiệp hội nhất trí với ý kiến của Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế bất động sản. Đề nghị Chính phủ xem xét giảm mức thu "tiền bảo vệ đất lúa" tối thiểu 50% Bảng giá đất. Đồng thời, đề nghị Hội đồng nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Ủy ban nhân dân thành phố xem xét giảm mức thu "tiền bảo vệ đất lúa" bằng 80% Bảng giá đất hiện nay.

Kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm 04 bước, đối với dự án nhà ở thương mại, để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ các thủ tục hành chính. Cụ thể, thứ nhất lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu; thứ hai lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị; Thứ ba thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính; Thứ tư lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đồng thời, kiến nghị Chính phủ sớm triển khai "Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp" với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.