Không quy định thời hạn sở hữu sẽ khó cải tạo chung cư cũ

Vấn đề cải tạo chung cư cũ, đã làm “nóng” nghị trường khi thảo luận ở hội trường Quốc hội, về Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chiều ngày 26/10.

Quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư chưa rõ ràng

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Thay vào đó, dự thảo đưa ra quy định về thời hạn sử dụng; quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc di dời, phá dỡ và đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư (niên hạn sử dụng).

Đồng thời, quy định trách nhiệm của các chủ thể có liên quan khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; trình tự, thủ tục, thẩm quyền, trách nhiệm di dời người dân ra khỏi khu chung cư và trình tự, thủ tục đầu tư dự án cải tạo lại nhà chung cư.

Nêu ý kiến, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa Giáo dục Tạ Văn Hạ (đoàn Quảng Nam) nói, tất cả chung cư hay nhà ở đều có thời hạn sử dụng, do kết cấu vật liệu không thể vĩnh cửu. Cho rằng, dự thảo không quy định rõ quyền sở hữu nhà chung cư trong dự thảo luật, thì từ thực tế sửa chữa nhà chung cư cũ hiện rất khó khăn, đại biểu cho rằng, dự thảo cần quy định rõ ràng, nhất quán, minh bạch.

“Các chung cư hiện nay đều là nhà cao tầng, độc lập và chịu tác động của tự nhiên rất lớn, thậm chí có khu nhà ở vùng nền đất yếu. Vì vậy, phải quy định rõ ràng chung cư có thời hạn, để người dân khi mua được biết. Thời hạn chung cư 50, 70, 90 năm sẽ có các mức giá khác nhau, sau đó chủ đầu tư thu hồi đất và làm cái mới”, đại biểu nói.

Đồng quan điểm về thời hạn nhà chung cư, đại biểu Hoàng Văn Cường (TP Hà Nội) nhấn mạnh, nếu không quy định thời hạn, trong tương lai khi tất cả nhà chung cư đều là nhà cao tầng sẽ không có cách nào xử lý. “Khi đó sẽ là vấn đề bức xúc cho con cháu”, đại biểu Cường lo ngại, thêm nữa, nhà chung cư vô thời hạn thì người dân phải bỏ nhiều tiền hơn để mua. Đến khi nhà hết thời hạn sử dụng, phá đi, kể cả người sở hữu vô thời hạn cũng phải đóng tiền để xây dựng lại, tương tự như người mua nhà có thời hạn.

Do đó, ông Cường đề nghị sửa quy định này theo hướng, chung cư phải có thời hạn theo tuổi thọ công trình và Nhà nước cho thuê trả tiền một lần theo thời hạn tuổi thọ công trình.

“Nếu cho thuê trả tiền một lần, chi phí đầu tư phát triển nhà chung cư sẽ thấp đi, khi hết thời hạn có thể kéo dài thời hạn cho thuê lại. Như vậy, quyền lợi của các chủ thể tham gia sẽ được đảm bảo, không xảy ra tình trạng hết thời hạn rồi, quyền sở hữu đất vẫn còn mà không có cách nào xử lý”, ông Cường nói.

Thay mặt Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải trình, ông Hoàng Thanh Tùng, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật nói, cần phân biệt rõ “thời hạn sử dụng” và “sở hữu nhà chung cư”.  Ông Tùng giải thích, thời hạn sử dụng nhà chung cư đã được quy định rõ tại dự thảo luật, được xác định khi lập đồ án thiết kế nhà chung cư.

Thời hạn thực tế sử dụng nhà chung cư còn phụ thuộc vào các yếu tố khác, như yếu tố tự nhiên, động đất, hỏa hoạn… Hết thời hạn sử dụng về mặt kỹ thuật nhưng do bảo dưỡng tốt, đáp ứng các yêu cầu khác vẫn có giá trị sử dụng, cũng không nên đặt vấn đề phá dỡ vì sẽ lãng phí.

“Thời hạn mà chủ sở hữu nhà chung cư được sở hữu nhà đó phụ thuộc vào tòa nhà chung cư được kiểm định và đánh giá như thế nào. Chừng nào tòa nhà còn an toàn, sử dụng tốt thì quyền sở hữu của chủ nhà vẫn được bảo đảm”, ông Tùng nhấn mạnh, không nên gắn thời hạn sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng đất, và Luật Đất đai hiện nay xác định đất ở là đất sử dụng ổn định lâu dài, vì thế đất của các chủ sở hữu căn hộ chung cư là đất ở, không có thời hạn sử dụng.

Nên mở rộng đối tượng được thuê, mua NOXH do Tổng Liên đoàn đầu tư

Vấn đề Tổng Liên đoàn Lao động (LĐLĐ) đầu tư NOXH cũng nhận được nhiều quan tâm của đại biểu. Ủng hộ quy định Tổng LĐLĐ là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng NOXH, đại biểu Nguyễn Quốc Luận (đoàn Yên Bái) cho rằng, trong bối cảnh nguồn lực Nhà nước còn hạn chế, các doanh nghiệp chưa mặn mà đầu tư NOXH, việc quy định Tổng Liên đoàn tham gia đầu tư xây dựng NOXH bằng nguồn tài chính công đoàn để cho công nhân, người lao động có nhu cầu về nhà ở thuê là cần thiết.

Ông Luận thống nhất với ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội là Tổng LĐLĐ cần có giải pháp cân đối nguồn lực để bảo đảm tính khả thi của dự án đầu tư do đây là các dự án nhà ở cho thuê, vốn đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi vốn dài. Đồng thời, cần sửa đổi, bổ sung quy định có liên quan của một số luật có liên quan tạo cơ sở pháp lý đồng bộ để Tổng LĐLĐ có cơ sở triển khai thực hiện.

Với Tổng Liên đoàn, ông Luận đề nghị “cần có những cơ chế, chính sách hợp lý để quản lý, thực hiện việc đầu tư và cho thuê NOXH để nâng cao hiệu quả, tránh thất thoát, lãng phí các nguồn lực đầu tư”.

Cùng quan điểm, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Dương) còn đề nghị mở rộng đối tượng được phép thuê NOXH do Tổng Liên đoàn đầu tư. Bởi, theo bà, khi dự án đã hoàn thành đầu tư xây dựng, bước vào giai đoạn vận hành cho thuê mà chỉ cho phép công nhân, người lao động thuê sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng nhà cho thuê thừa. Trong khi, nhiều đối tượng khác có nhu cầu nhưng không thể thuê do không thuộc đối tượng “công nhân, người lao động”.

Do đó, bà Nga đề nghị, quy định “các dự án nhà ở xã hội do Tổng LĐLĐ đầu tư thì ưu tiên cho đối tượng là công nhân, người lao động thuê”.

Bên cạnh đó, quy định điều kiện các dự án NOXH này phải xuất phát từ nhu cầu thực tế và dự báo nhu cầu thực tế của công nhân, người lao động tại địa bàn đầu tư dự án.

Quan tâm tới đối tượng hưởng chính sách về NOXH, đại biểu Bế Minh Đức (đoàn Cao Bằng) cho biết, dự thảo Luật quy định có 12 loại đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH, “quy định như Điều 76 dự thảo Luật là chưa hoàn toàn phù hợp, chưa xác định rõ và chưa đầy đủ đối tượng được hưởng chính sách, trong đó chính sách hỗ trợ quan trọng nhất là NOXH cho người có thu nhập thấp”. 

Tuy nhiên, hiện nay việc xác định thế nào là người có thu nhập thấp chưa được quy định cụ thể. Do đó, đại biểu đề nghị cần cụ thể hóa tiêu chí người có thu nhập thấp đối với từng đối tượng cụ thể để đảm bảo chính xác, bao quát và công bằng đối với mọi đối tượng được hưởng chính sách và có quy định các hình thức hỗ trợ phù hợp...

Về hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về NOXH, hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về NOXH (theo khoản 2, khoản 3 Điều 17) là được tặng, cho, hỗ trợ theo chương trình mục tiêu quốc gia hoặc chương trình đầu tư công và nhà ở, tuy nhiên, đại biểu Bế Minh Đức cho rằng, trên thực tế nhóm đối tượng này có nhu cầu về NOXH rất lớn nhưng không được mua, thuê, thuê mua NOXH.

Ông Đức nói thêm, để góp phần giải quyết nhu cầu hỗ trợ ở khu vực nông thôn còn rất lớn hiện nay, vừa qua các địa phương đã triển khai hai chương trình mục tiêu quốc gia có nội dung hỗ trợ nhà ở cho các hộ nghèo, khó khăn.

Tuy nhiên, phạm vi triển khai thực hiện hai chương trình này không bao phủ khắp cả nước mà chỉ thực hiện hỗ trợ đối với hộ nghèo tại vùng DTTS, miền núi và hộ nghèo, hộ cận nghèo tại các huyện nghèo được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 

“Bên cạnh đó, do nguồn kinh phí được phê duyệt còn hạn chế, số lượng hộ nghèo, hộ cận nghèo cần hỗ trợ về nhà ở lớn nên độ bao phủ của chương trình mục tiêu này đối với các đối tượng thụ hưởng của chương trình vẫn chưa được hết. Do đó, đề nghị bổ sung nhóm đối tượng tại khoản 2, khoản 3 của Điều 76 được được mua, thuê, thuê mua NOXH để đảm bảo tính khả thi của quy định”, đại biểu Đức nói.

Dự kiến Quốc hội sẽ biểu quyết thông qua dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 27/11.