Công tác hoàn thiện Luật đất đai đòi hỏi hết sức kỹ lưỡng, thận trọng

Trình bày báo cáo về một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, thời gian qua, UBTVQH và Chính phủ, các cơ quan của Quốc hội và của Chính phủ đã phối hợp chặt chẽ để nghiên cứu, rà soát, tiếp thu ý kiến các cơ quan, tổ chức, chuyên gia; qua đó, chất lượng dự thảo luật đã từng bước được nâng lên.

Tuy nhiên, cho đến nay, nhiều chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu; trong quá trình rà soát tiếp tục phát sinh các vấn đề chính sách mới có ý kiến khác nhau do phạm vi của dự án Luật Đất đai rất rộng, liên quan mật thiết, chặt chẽ với nhiều quy định tại các luật khác.

Bên cạnh đó, các quy định có tính kế thừa về mặt lịch sử, ghi nhận chính sách của Nhà nước qua các thời kỳ, một số nội dung tuy là trình tự, thủ tục nhưng được luật định do tác động trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất; vì vậy, công tác hoàn thiện các quy định đòi hỏi hết sức kỹ lưỡng, thận trọng.

Về quy định chuyển tiếp, sửa đổi, bổ sung một số Điều của các luật có liên quan, các nội dung đang được quy định tại Chương XVI dự thảo Luật do Chính phủ trình đã được rà soát, chỉnh lý; tuy nhiên, chưa có điều kiện rà soát kỹ lưỡng các trường hợp cần có quy định chuyển tiếp cũng như nội dung khác của các luật có liên quan.

Quá trình rà soát, hoàn thiện các phương án chính sách quan trọng, tiếp thu, giải trình đầy đủ các ý kiến tham gia và toàn bộ dự thảo Luật sẽ cần nhiều thời gian để bảo đảm chất lượng tốt nhất có thể của dự án luật.

“Trên cơ sở tiếp thu, giải trình ý kiến Đại biểu Quốc hội, thảo luận tại kỳ họp thứ 6 về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), UBTVQH sẽ báo cáo, xin ý kiến Quốc hội về phương án xem xét, thông qua dự án luật này trên tinh thần bảo đảm chất lượng dự án Luật, đáp ứng yêu cầu thực tiễn và khả thi” – ông Vũ Hồng Thanh nói.

Đề nghị tách biệt dự án phát triển kinh tế với dự án công cộng vì lợi ích quốc gia

Đi vào vấn đề cụ thể liên quan thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết nhiều ý kiến cho rằng, quy định tại dự thảo Luật liệt kê các trường hợp Nhà nước thu hồi đất rất cứng nhắc, chưa phản ánh đầy đủ và chưa khắc phục được căn cơ các vấn đề bất cập.

Có ý kiến đề nghị tách biệt rõ ràng giữa dự án phát triển kinh tế với dự án công cộng vì lợi ích quốc gia; xây dựng khái niệm riêng cho từng mục đích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế, phát triển xã hội; xây dựng tiêu chí nhận diện và phân loại chính xác các loại dự án. 

Bên cạnh đó, cũng có ý kiến đề nghị xác định rõ thu hồi đất hoàn toàn vì mục đích quốc gia, công cộng và thu hồi đất cho mục đích dịch vụ thương mại, dịch vụ thương mại đơn thuần lợi nhuận. Trường hợp hoàn toàn vì lợi ích quốc gia công cộng, Nhà nước thu hồi và bồi thường, hỗ trợ theo các nguyên tắc, đồng thời có chính sách khuyến khích, động viên để nhân dân tham gia.

Nếu dự án vì mục tiêu lợi nhuận của nhà đầu tư nhiều hơn, bắt buộc áp dụng cơ chế thị trường để đạt được sự đồng thuận giữa người dân và chủ đầu tư, cũng như bảo đảm quyền lợi cho người dân.

Cũng có ý kiến khác đề nghị tiếp tục nghiên cứu mở rộng trường hợp thuộc diện thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội nêu quan điểm quy định theo hướng liệt kê các trường hợp thu hồi đất có ưu điểm rõ ràng cho việc áp dụng thực hiện, đồng thời, khống chế các trường hợp thu hồi đất, bảo đảm chỉ thu hồi đất trong các trường hợp luật định, không thu hồi đất tràn lan. Việc thu hồi cũng phải đáp ứng điều kiện cần và đủ.

Cũng theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cùng với cơ chế chuyển dịch đất đai thông qua việc Nhà nước thu hồi đất, dự thảo Luật tiếp tục quy định về cơ chế chuyển dịch đất đai thông qua việc thỏa thuận giữa những người sử dụng đất về nhận quyền sử dụng đất.

2 phương án liên quan đất cho nhà ở thương mại

Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) hiện có nhiều nội dung được thiết kế 2 phương án để xin ý kiến Quốc hội, trong đó có vấn đề thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ.

Một số ý kiến đề nghị quy định rõ dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ là một trong các trường hợp thu hồi đất; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu chí để quyết định các dự án loại này thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án phù hợp với tình hình thực tế của địa phương; còn lại là các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.

Về nội dung này, dự thảo luật thiết kế 2 phương án:

Phương án 1 là tiếp thu các ý kiến và trên cơ sở Báo cáo số 598/BC-CP, dự thảo Luật đã chỉnh sửa tương ứng tại khoản 27 Điều 79, khoản 1 Điều 126 và khoản 1 Điều 127. Theo đó, dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất.

Tuy nhiên, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất chỉ là hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất, không phải tiêu chí, điều kiện để thu hồi đất, chưa phù hợp với yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về quy định cụ thể về điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Phương án 2 tiếp thu các ý kiến theo hướng quy định dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ gắn với tiêu chí, điều kiện cụ thể thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Về quy định giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, đây là nội dung mới đối với Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, có thể có độ trễ trong việc triển khai thực hiện trên thực tế trong thời kỳ đầu thực hiện quy định khi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chưa kịp ban hành tiêu chí, điều kiện để có cơ sở xem xét, quyết định trong từng trường hợp cụ thể. Vì vậy, đề nghị nghiên cứu có tiêu chí cụ thể tại luật để làm cơ sở giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Chính phủ thực hiện tuyên truyền, phổ biến pháp luật để có cách hiểu thống nhất, tránh rủi ro trong quá trình tổ chức thực hiện và có hướng dẫn cụ thể để bảo đảm tính khả thi, hiệu lực, hiệu quả của quy định này, tránh vướng mắc khi triển khai trên thực tế.

Về thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự thảo hiện đang để 2 phương án.

Phương án 1 giữ quy định về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất như Luật Nhà ở hiện hành: chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất nếu đó là (1) đất ở hoặc (2) đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp); chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở.

Phương án 2 đề nghị mở rộng về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất điều kiện được nhận chuyển nhượng không giới hạn về các loại đất. Chính phủ đề xuất theo hướng này tại Báo cáo số 598/BC-CP.

“Đa số ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với Phương án 1 và xin ý kiến Quốc hội về nội dung này” – ông Vũ Hồng Thanh cho biết .