Cần làm rõ hành vi thao túng, làm giá đối với thị trường bất động sản

Đề xuất mức tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán 

Góp ý vào dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Trịnh Xuân An - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai đánh giá cao Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý của UBTVQH và trách nhiệm, tinh thần của cơ quan chủ trì thẩm tra và cơ quan soạn thảo đã chuẩn bị dự án Luật rất quan trọng này. 

Góp ý về sự liên quan của dự án Luật này với Luật Nhà ở, đại biểu An cho rằng, tại Luật Nhà ở, Điều 57 quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ, việc bán, cho thuê, mua các loại nhà được quy định trong luật này hoặc Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên trong dự án Luật Kinh doanh bất động sản không đề cập đến nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ cho cá nhân. Đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng, việc cho thuê hoặc kinh doanh cũng cần điều chỉnh trong dự án Luật này.

Liên quan đến các điều cấm tại Điều 18 của dự thảo Luật, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghi vấn đề này cần tiếp tục được quy định và làm rõ hành vi cấm, thao túng, làm giá đối với thị trường bất động sản. Vì đại biểu cho rằng, hành vi thao túng trong thị trường bất động sản nguy hiểm không kém gì hành vi thao túng trong thị trường chứng khoán.

Hiện nay thao túng trong thị trường kinh doanh bất động sản rất tinh vi, tình trạng bong bóng, giá trên trời so với thực tế. Do đó, đại biểu đề nghị cần cấm hành vi này trong luật và có quy định để loại trừ. 

Ông Trịnh Xuân An chỉ rõ, việc thao túng thị trường bất động sản không chỉ thông qua việc đấu thầu bỏ giá cao, bỏ cọc mà còn dùng giá dự án này để kích giá cho dự án khác và tăng mặt bằng giá lên rất cao. Đại biểu cho rằng: "Nếu không xử lý vấn đề này triệt để thì sẽ tạo thành bong bóng. Vì vậy, cần quy định hành vi cấm thao túng giá trong dự án Luật này".

Ghi nhận dự thảo Luật cơ bản hoàn chỉnh sau khi tiếp thu chỉnh lý nhiều nội dung. Góp ý về các nội dung còn ý kiến khác nhau, đại biểu Huỳnh Thị Phúc (đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) nêu rõ, về khoản 5 Điều 23 chọn phương án 2, đồng thời đề nghị cần xem xét quy định số tiền đặt cọc tối đa không quá 5%. Qua tham khảo ý kiến Hiệp hội bất động sản và khảo sát thực tế cho thấy 5% là mức đặt cọc hợp lý theo thông lệ.

Đại biểu đề nghị chỉnh lý khoản 5 Điều 23 theo hướng: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê nhà ở, công trình xây dựng; số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.”

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc cũng đề nghị bổ sung hành vi bị cấm đối với hành vi thu tiền, đặt cọc trái với quy định của luật này và các pháp luật có liên quan để đảm bảo tính chặt chẽ và đồng bộ với các Luật có liên quan.

Đề nghị bổ sung quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản theo hướng không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác, không có tư cách pháp nhân, không có chức năng kinh doanh bất động sản, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở công trình xây dựng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Về thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, đại biểu Huỳnh Thị Phúc đề nghị quy định theo phân cấp: Chính phủ quyết định các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản; Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành, cơ quan ngang bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nghiên cứu, đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và theo chức năng và nhiệm vụ được giao.

Kiểm soát chặt chẽ, hạn chế tình trạng dự án nhận đặt cọc nhưng không triển khai

Góp ý về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Trần Hồng Nguyên (đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận) nhất trí với phương án một và lập luận được nêu trong báo cáo tiếp thu, giải trình.

Theo đó, phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, đây là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp. 

Đại biểu nhận thấy, thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện tại phương án hai sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng.

"Trong khi đó, thị trường bất động sản thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự. Thực tế cho thấy nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai", nữ đại biểu nói.

Vì vậy, đại biểu cho rằng cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra...

Về thanh toán trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bày tỏ nhất trí với phương hai, đại biểu Trần Hồng Nguyên cho rằng, mặc dù ưu điểm của phương án một là bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành, tuy nhiên, quy định này chưa khắc phục được thực tế thời gian qua, nhiều trường hợp khách hàng sau khi mua nhà ở mà không có ý định chuyển nhượng tài sản và chỉ sử dụng để ở nên chưa có nhu cầu nhận giấy chứng nhận ngay.

Mặc dù chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận dẫn đến họ sẽ có thể trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ 5% trong một thời gian dài, gây ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn của doanh nghiệp, của chủ đầu tư. 

Đồng thời, quy định như phương án hai sẽ bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo Luật này với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng như quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi).

Còn đại biểu Nguyễn Mạnh Cường - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Bình nêu, tại Khoản 6 Điều 7 quy định về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản, ông cho rằng, đối với giao dịch bất động sản, Nhà nước cần thực hiện chính sách bắt buộc thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt, do đó đề nghị sửa lại nội dung quy định này để đảm bảo thực hiện mục tiêu phòng chống tham nhũng của Nhà nước ta. 

Điều 6 quy định về công khai minh bạch thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, đại biểu nhận thấy quy định này còn có một số bất cập. Các Điều 24, Điều 30 quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành cho công an ở, đất có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh thì phải có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện.

"Đây thực chất là một loại giấy phép con đối với bất động sản đưa vào kinh doanh. Quy định giấy phép con có lợi ích là bảo đảm sự an toàn của giao dịch nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực. Tuy nhiên, dự thảo không quy định về trách nhiệm của cơ quan nhà nước đối với việc xác nhận này", đại biểu Cường nói.

Bên cạnh đó, dự thảo quy định trong thời hạn 15 ngày thì cơ quan nhà nước phải trả lời về việc đủ điều kiện hay không đủ điều kiện chuyển nhượng. Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Mạnh Cường nhận thấy, dự thảo luật lại không quy định rõ nếu quá thời hạn này mà không trả lời thì giải quyết thế nào và giao Chính phủ quy định chi tiết.

Trong dự thảo nghị định, Chính phủ quy định là nếu quá thời hạn mà cơ quan nhà nước không trả lời thì chủ đầu tư được ký hợp đồng bán, cho thuê và tự chịu trách nhiệm. Như vậy cơ quan nhà nước có thể trả lời, hoặc không trả lời và quy định này cũng mâu thuẫn quy định về các thông tin phải công khai. 

Với các quy định như vậy, đại biểu Nguyễn Mạnh Cường đề nghị, xem xét lại có cần việc xác nhận đủ điều kiện của cơ quan nhà nước nữa hay không. Còn nếu quy định thì phải quy định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước một cách cụ thể và chặt chẽ.

Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Thị Lệ - Đoàn ĐBQH TP.Hồ Chí Minh, bày tỏ quan tâm phải đảm bảo việc đặt cọc giúp chủ đầu tư thăm dò được thị hiếu khách hàng.

Theo đó, bà bày tỏ quan điểm chọn phương án 2 trong quy định khoản 5 Điều 23, đồng thời đề nghị số tiền đặt cọc không vượt quá 5%, đây là mức hợp lý theo thông lệ xã hội, bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn, có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ.

"Quy định này cũng giúp bên nhận đặt cọc là chủ đầu tư dự án có thể thăm dò, nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng, để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ của dự án. Bởi lẽ, số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị tài sản đặt cọc là cao, có ý kiến đề xuất mức đặt cọc chỉ 2% thì quá thấp, không đảm bảo được yêu cầu đặt ra", đại biểu đoàn TP. HCM nhấn mạnh. 

Bên cạnh đó, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, số tiền đặt cọc có thể được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo giao kết tại hợp đồng và theo quy định của Điều 25 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, nên số tiền đặt cọc không vượt quá 5%, không bị lợi dụng để huy động vốn.

Để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, đại biểu đề nghị Quốc hội quan tâm, sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, cần bổ sung thêm cụm từ “trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của bộ luật này và pháp luật có liên quan”, để tránh phát sinh kẽ hở pháp luật.