6 khó khăn thường gặp khi làm Sổ đỏ và cách xử lý

 Từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi người dân đề nghị cấp Sổ đỏ cho đất, tài sản khác gắn liền với đất thì Nhà nước sẽ cấp chung 01 loại sổ với tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Tài sản được cấp Sổ đỏ gồm: Quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm.

Khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ, người dân thường gặp một số khó khăn cơ bản như:

Thứ nhất, không biết có đủ điều kiện cấp sổ hay chưa

Đây là một trong những thắc mắc phổ biến nhất khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận). Theo pháp luật đất đai hiện nay để được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất phải có đủ điều kiện.

Trường hợp có giấy tờ: Căn cứ theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất thì có thể có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp không có giấy tờ: Căn cứ theo Điều 101 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đủ điều kiện theo từng trường hợp:

Trường hợp 1. Không phải nộp tiền sử dụng đất

Tại khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 được cấp Giấy chứng nhận và không nộp tiền sử dụng đất nếu đủ các điều kiện sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014;

Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;

Nay được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp 2. Có thể phải nộp tiền sử dụng đất

Tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và có thể phải nộp tiền sử dụng đất nếu đủ các điều kiện sau:

 Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004;Không vi phạm pháp luật về đất đai;

Nay được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Thứ hai, hồ sơ không đầy đủ

Khi người dân nộp hồ sơ thì cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ tiếp nhận hồ sơ; trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, để tránh việc bổ sung hồ sơ nhiều lần thì hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị đầy đủ 01 bộ hồ sơ như sau:

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK; Nếu chỉ có quyền sử dụng đất thì chỉ cần một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất.

 Nếu có thêm nhà ở và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu thì nộp thêm một trong những loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở.

Khi đăng ký về quyền sở hữu nhà ở phải có sơ đồ nhà ở, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở đã xây dựng.

 Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

 Thứ ba, nộp bản chính hay bản sao giấy tờ?

Căn cứ khoản 2 Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 9 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người dân lựa chọn một trong những hình thức sau:

 Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;  Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao.

 Nộp bản chính giấy tờ.

Như vậy, khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận người dân được phép lựa chọn nộp bản chính hoặc bản sao giấy tờ.

Thứ tư, không biết cách ghi đơn đề nghị cấp sổ

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận là một trong những thành phần hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Người có đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ thông tin tại phần kê khai của người đăng ký.

Yêu cầu đối với thông tin trong đơn là không tẩy xóa, sửa chữa, trong đó người đăng ký phải ghi đầy đủ các thông tin như sau:

 Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; Phần yêu cầu đề nghị; Thửa đất đăng ký; Tài sản gắn liền với đất (chỉ kê khai nếu có nhu cầu được chứng nhận quyền sở hữu tài sản);  Những giấy tờ nộp kèm theo;  Có nhu cầu ghi nợ đối với loại nghĩa vụ tài chính.

Thứ năm, không biết phải nộp bao nhiêu tiền?

Khi được cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính gồm: Tiền sử dụng đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ. Tuy nhiên không phải tất cả các trường hợp đều phải nộp tiền sử dụng đất.

Theo khoản 1 Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi số liệu địa chính sang cơ quan thuế, khi nhận được số liệu địa chính thì cơ quan thuế sẽ gửi thông báo về số tiền và hạn nộp cho người có yêu cầu.

Khi nhận được thông báo của cơ quan thuế thì hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ nộp theo đúng số tiền và đúng thời hạn như thông báo và giữ chứng từ, biên lai để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Trường hợp muốn xem số tiền nộp có đúng quy định hay không thì xem tại: Mức tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp Sổ đỏ năm 2020.

Thứ sáu, cách xử lý khi bị chậm cấp Sổ đỏ

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn cấp Giấy chứng nhận lần đầu do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật,…

Nếu quá thời hạn trên mà cơ quan có thẩm quyền không cấp Giấy chứng nhận thì trước tiên nên đến nơi nộp hồ sơ để hỏi trực tiếp về việc đã được cấp Giấy chứng nhận hay chưa, trường hợp chưa được cấp thì hỏi lý do, nếu không có lý do thì có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo thủ tục tố tụng hành chính.